11. Kapitel

Einführung

I. Mietrecht für Vermieter

1. Die Idee zum Buch

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Mietrechtsratgeber gibt es viele. Ebenso oft fühlt sich der Vermieter darin nicht genügend vertreten. Viele Mietrechtsratgeber sind Bücher, die überwiegend für Mieter geschrieben worden sind. Dies kommt auch in einigen Fällen unmittelbar im Titel zum Ausdruck. Das vorliegende Werk will dagegen dem Vermieter konkrete Hilfestellungen geben. Dazu dienen nicht nur die Darstellung des Mietrechts für Vermieter, sondern insbesondere auch Mustertexte für den Vermieteralltag, bestehend aus sofort einsetzbaren Briefen, Formularen, Checklisten, Abrechnungsbeispielen, Verträgen und Klagen.

2. Der Status quo

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Das "soziale" Mietrecht in Deutschland ist durch ein gesetzlich unausgewogenes Übergewicht der Mieterrechte und leider auch durch eine manchmal einseitige Betonung der Mieterrechte in der Rechtsprechung längst vom Mietrecht zu einem Recht der Mieter geworden. In der Presse fühlt sich der Vermieter mit seinen Belangen und Sorgen oft unverstanden oder unterrepräsentiert. Urteile, die die Rechte der Mieter "stärken", werden manchmal so verkürzt wiedergegeben, dass sie zu Missverständnissen und ggf. Streit und Prozessen 2führen können. Tipps und Tricks in diversen Publikationen befassen sich damit, wie man die Miete mindert. Wie man die Miete erhöht, wird eher selten behandelt. Von den hohen Belastungen der Mieterhaushalte durch die Mieten ist oft die Rede. Von den vielen "kleinen" Vermietern, die oft unter Verzicht auf persönliche Lebensqualität stattdessen Geld, Zeit und Nerven in den Bau eines - von ihnen oft selbst mitbewohnten - Mehrfamilienhauses gesteckt haben, redet niemand. Es wird auch vielfach übersehen, dass die beklagten hohen "Mieten" zu einem nicht unerheblichen Teil auf Betriebskosten zurückzuführen sind, die ständig und gerade in den letzten Jahren viel schneller steigen als die Kaltmieten.

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Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren das Klima zwischen Mietern und Vermietern angespannter geworden ist. Der Gesetzgeber hat durch die Modernisierungsmieterhöhung Anreize zur Erreichung der Klimaziele und Verbesserung der Wohnqualität, aber auch zur Erhöhung der Miete geschaffen. Es ist nicht zu leugnen, dass diese Anreize von einigen Investoren auf dem Kapitalmarkt exzessiv genutzt werden. Alteingesessene Mieter sehen sich plötzlich hohen Mieterhöhungen gegenüber, das böse Wort vom "Herausmodernisieren" macht die Runde. Die Presse "stürzt" sich auf solche Fälle. Bedauerlicherweise wird dabei vielfach pauschaliert "der Vermieter" an den Pranger gestellt, ohne zu sehen, dass diese Ausnahmen die Bestätigung der Regel - des redlichen Vermieters - sind.

Nicht zu leugnen ist ferner, dass vor allem in besonders gefragten Großstädten der Wohnraum knapp ist und die Mieten steigen. Mieter weisen auch hier die Schuld an der Misere oft (vor)schnell dem Vermieter zu. Die Politik überschlägt sich mit populistischen Lösungsansätzen bis hin zur Kriminalisierung des Vermieters. Die Begründung des Regierungsentwurfs zum durch das Mietrechtsanpassungsgesetz ab 1. Januar 2019 eingefügten Ordnungswidrigkeitentatbestand (§ 6 WiStG) bedient sich einer z.T. erschreckenden Wortwahl. All diesen teilweise "mit der heißen Nadel" genähten Maßnahmen ist allerdings eines gemein: Sie schaffen keine neuen Rahmenbedingungen und insb. keinen neuen Wohnraum und sind daher a priori gar nicht in der Lage, das Problem zu lösen. Hier bedürfte es anderer Lösungen (Ausweisung von Bauland, schnellere 3Genehmigungsverfahren, Entschlackung des Baurechts, Verkauf von kommunalem Land kleinteilig parzelliert an einzelne statt an wenige Großinvestoren, steuerliche Anreize usw.). Leider ist so mit der Zeit ein Klima entstanden, in dem man die Tatsache, dass man Vermieter ist, oftmals nur noch ganz leise zu erwähnen wagt.

3. Einige Beispiele aus dem Vermieteralltag

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Auswüchse dieses Klimas sind vielfältig. Dabei muss man sich auf jeden Fall vor Verallgemeinerungen hüten, denn die Durchsetzung berechtigter Interessen steht dem Mieter genauso zu wie dem Vermieter. In einigen Fällen allerdings erscheint die Ausgewogenheit fraglich. Vermieterseits ggf. als misslich empfundene Punkte sind z.B.:

a) Überzogene Mietminderungen

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Oft erfährt der Vermieter erst durch einen Blick auf seinen Kontoauszug davon, dass ein Mieter der Ansicht ist, es läge ein Mangel der Wohnung vor. Auf Rückfrage tritt dann manchmal der Irrglaube zutage, dass der Mieter meint, zwischen Mietminderung und Zulassen der Reparatur wählen zu können (und sich lieber für die Mietminderung entscheidet). Wenn die vom Vermieter beauftragten Handwerker zur Mängelbeseitigung kommen, ist ggf. der Mieter dann trotz Terminankündigung nicht anzutreffen.

b) Überzogene Ansprüche

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Der Vermieter erhält am Sonntag folgenden Anruf: "Seit Montag letzter Woche schon läuft die Toilettenspülung durch. So kann das nicht weitergehen. Das muss jetzt aber sofort repariert werden." Es mag ja sein, dass der Mieter jetzt am Wochenende zu Hause ist und Zeit für die Handwerker hat, aber diese würden den Vermieter mit dem üblichen Stundensatzzuschlag für Notreparaturen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten belasten.

c) Einseitiges Prozessrisiko

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Wenn ein Vermieter wegen der Mietminderung auf Zahlung der Miete klagt, geschieht dies meistens mit vollem Kostenrisiko. Die 4wenigsten Vermieter haben insoweit eine Rechtsschutzversicherung , da das Vermieterrisiko im Rechtsschutz teuer gesondert zu versichern ist. Ein Mieter dagegen hat in aller Regel eine Rechtsschutzversicherung, in der das Mieterrisiko enthalten ist.

d) Faktische Preisbindung

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Durch die Bestimmungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Mietpreisfindung praktisch unter eine Mietpreisbindung gestellt worden. Während in anderen Wirtschaftszweigen der Investor marktwirtschaftlich seine Investitionskosten plus eine Gewinnmarge als Preis kalkulieren kann, ist das im Mietrecht weitestgehend unmöglich. Es gelten starre Werte, z.B. Mietspiegel, die über die Höhe der Investitionen überhaupt nichts aussagen.1

e) Mieterhöhungshemmnisse

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Das Recht der Mieterhöhungen ist so kompliziert, dass mancher Vermieter oft bereits in den Fallstricken aus Formalien und Fristen hängen bleibt.

f) Schönheitsreparaturen

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Die Gerichte machen sich immer wieder Gedanken darüber, in welchem Umfang dem Mieter Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses sowie Renovierungspflichten bei Auszug vertraglich aufgegeben werden dürfen: Während es in der Sache selbst letztlich sinnvoll wäre, dass jeder Mieter bei Einzug nach seinem Geschmack renoviert und bei Auszug die Mietwohnung unrenoviert verlassen kann, sieht die Wirklichkeit ganz anders aus. Für den Vermieter ergibt sich, vertragliche Regelungen hin oder her, oft die tatsächliche Situation: Der Mieter übernimmt die Wohnung frisch renoviert, und er verlässt sie frisch ruiniert.

g) Ausbluten bei Räumung

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Wenn ein Mieter seine Miete nicht mehr bezahlt, kann der Vermieter nicht etwa wie ein Lieferant seine Warenlieferungen einfach einstellen. Da der Mieter "drin" ist, erbringt der Vermieter seine Leistungen 5wohl oder übel weiter, ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erhalten. Der Vermieter muss dann wegen des Mietrückstands auf Räumung klagen. Sodann muss die Klage zugestellt werden. Bis zum Termin vergehen Wochen, gar Monate. Wenn der Mieter Berufung gegen das Urteil einlegt, dauert es noch viel länger, bis ein Räumungsurteil vorliegt. Zudem erhält der Mieter oft vom Gericht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit großzügige Räumungsfristen. Bis dann schließlich der Gerichtsvollzieher kommt, vergeht weitere Zeit. Anschließend muss dann die im besten Fall nur abgewohnte, oftmals aber leider regelrecht beschädigte Wohnung erst wieder in einen vermietbaren Zustand gebracht werden. Dazu kommen die Kosten durch den hohen Streitwert einer Räumungsklage2 und die Tatsache, dass der Vermieter für alles (Gericht, Anwälte, Gerichtsvollzieher usw.) Vorschüsse leisten muss, die er danach meist beim Mieter nicht mehr realisieren kann. Dies trifft vor allem Vermieter, die - ggf. zur Aufbesserung ihrer Rente - nur über eine vermietete Eigentumswohnung verfügen.

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Die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Betriebskosten , z.B. die Grundschuldbelastungen und Versicherungen, laufen während dieser Zeit natürlich weiter. Zusätzlich ist misslich, dass der Vermieter in diesem Fall auch das Inkassorisiko für die Versorgungsträger übernimmt. Denn Vertragspartner des (z.B.) Wasserlieferanten ist in aller Regel der Vermieter, auch wenn das Wasser vom Mieter verbraucht und dem Vermieter nicht erstattet wird.

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Das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz enthält Regelungen, die den Räumungsprozess beschleunigen, die Zwangsräumung erleichtern und auch die Räumungskosten senken sollen.3 Der vielversprechende Ansatz birgt jedoch einige Tücken im Detail, wirklich "einfach" kann der deutsche Gesetzgeber nicht ..

h) Mietnomaden

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Ein teures Ärgernis sind Menschen, die unter dem ausgeprägten Mieterschutz von Wohnung zu Wohnung ziehen, ohne jemals Miete zu bezahlen, und jeweils so lange wohnen, bis die Zwangsräumung bevorsteht. Zwar besteht...