Bauträgervertrag

Einführung

I.  Rechtsnatur und Definition

1  Als Bauträgervertrag bezeichnet man die vertragliche Vereinbarung eines Gewerbetreibenden, der auf eigenem Grundstück im eigenen Namen und auf eigenes Risiko für eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben durchführt und dieses an einen Dritten verkauft. Der Bauträger ist Gewerbetreibender i. S. d. § 34c GewO. An diese Vorschrift knüpft die Makler- und Bauträgerverordnung an, die in § 3 MaBV den Bauträger als denjenigen bezeichnet, der im eigenen Namen für eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet. Im Rahmen der Baurechtsreform 20171) wurde § 650u BGB eingefügt, der nunmehr in Absatz 1 Satz 1 die Legaldefinition des Bauträgervertrages enthält. Die Rechtsnatur des Bauträgervertrages wird von dieser Vorschrift nicht ausreichend bestimmt. Sie knüpft sehr rudimentär (Sätze 2 und 3) - in der Unterscheidung, wann Kauf- und wann Werkvertragsrecht gilt - an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, die dieser in einer Reihe von Entscheidungen niedergelegt hat, die im Folgenden dargestellt werden. 2  Der Vertrag enthält neben werk(lieferungs)vertraglichen auch kaufvertragliche Elemente sowie - je nach den Umständen des Einzelfalles - Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht. Er lässt sich keinem dieser gesetzlichen Vertragstypen zuordnen, ist mithin ein Vertragstypus eigener Art. Dies liegt an den komplexen Leistungsverpflichtungen des Bauträgers zur Bauerrichtung und zur Eigentumsverschaffung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs2) handelt es sich um einen Typenkombinationsvertrag mit folgenden Elementen: - Planung, Bauaufsicht und Bauerrichtung (werkvertragliches Element3)), - Erwerb des Grundstücks (kaufrechtliches Element), - Beratung und Betreuung (geschäftsbesorgungsvertragliches Element). 3  Die Leistungsverpflichtungen und die daraus resultierenden Leistungsstörungen müssen im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen und die Verjährung dem jeweiligen gesetzlichen Vertragstyp zugeordnet werden. Die gesetzlichen Regelungen sind nur insoweit anwendbar, als sie mit der vertraglich vereinbarten Einheitlichkeit4) der Verpflichtung des Bauträgers vereinbar sind. Die Einheitlichkeit der Verpflichtung des Bauträgers und die dieser Verpflichtung korrespondierende Gegenleistung erfordern eine interessengerechte Modifikation der Vertragstypen des Gesetzes. Es handelt sich um einen Vertrag über den Erwerb von Grundstückseigentum und über die Bauerrichtung mit einheitlicher Leistungsverpflichtung. 4  Der werkvertragliche Charakter des Bauträgervertrages prägt vorrangig die Rechtsnatur des Vertrages, weil nach der Interessenlage und dem jeweiligen Risiko der Parteien das werkvertragliche Gewährleistungs- und Mangelrisiko die anderen Elemente dominiert. Die Gewährleistungs- und damit auch die Abnahmeregelungen sind somit zwingend aus dem Werkvertragsrecht zu übernehmen, und jede Vertragsklausel ist am werkvertraglichen Leitbild zu messen. Tragender Grund für die Anwendung des Werkvertragsrechts ist die Übernahme einer Herstellungsverpflichtung in dem Vertrag. Dies gilt selbst dann, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Bauwerk bereits fertiggestellt ist (unten Rz. 599). Der kaufvertragliche Aspekt hat Bedeutung für die Formbedürftigkeit des Bauträgervertrages und spielt bei der Aufspaltung der Verträge in Einzelverträge eine Rolle. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften schlagen bei der Beschaffenheit des Grundstücks durch, sind allerdings im Hinblick auf die Haftung des Bauträgers in seiner Funktion als Architekt und Bauunternehmer nach werkvertraglichen Grundsätzen von begrenztem Nutzen. Der geschäftsbesorgungsvertragliche Aspekt spielt bei der vielfältigen Beratungs- und Betreuungspflicht des Bauträgers eine Rolle, insbesondere hinsichtlich der Architektenleistungen. 5  Soweit es um die Elemente Bauerrichtung und Bauleitung geht, wird der Bauträger wie ein Generalunternehmer tätig.5) Der Bauträger ist im Rahmen der Generalunternehmerformen regelmäßig Totalübernehmer. Dies ist die Rolle, die der Vertrag aus Sicht des Erwerbers dem Bauträger zuweist. Der regelmäßig unerfahrene Erwerber hat sich einen Vertragspartner gewählt, um nicht im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Leistungsverpflichtungen zunächst klären zu müssen, wer sein Ansprechpartner für einzelne Fragen ist und welcher Leistung, mithin welchem Gewerk, einzelne Mangelursachen zuzuordnen sind. Der Bauträgervertrag gibt dem Erwerber einen Vertragspartner, der insgesamt für alle Leistungsverpflichtungen und damit auch für die Mangelfolgen einzutreten hat. 6  Der Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistungsverpflichtung des Bauträgers wirkt sich vor allem auf die Gewährleistung hinsichtlich der Beschaffenheit des Grundstücks, der vorzeitigen Beendigung des Vertrages und hinsichtlich des rechtlichen Schicksals der Vergütung des Bauträgers aus. So haftet der Bauträger für die Bodenqualität und die Bebaubarkeit des Grundstücks in seiner Funktion als Architekt und Bauunternehmer. Die Kündigung des Bauträgervertrages ist nur einheitlich möglich; § 648 BGB ist nicht anwendbar. Die Kündigung des werkvertraglichen Teils des Vertrages aus wichtigem Grund war allerdings von der Rechtsprechung zugelassen worden. 6)Der Gesetzgeber hat für den Bauvertrag die Kündigung aus wichtigem Grund in § 648a BGB der Rechtsprechung zur Kündigung aus wichtigem Grund bei Bauverträgen nachgebildet7) und mit der Reform des Bauvertragsrechts gemäß § 650u Abs. 2 BGB die Anwendung des in § 648a BGB geregelten Kündigungsrechts aus wichtigem Grund für den Bauträgervertrag ausgeschlossen.8) Aus der Begründung ergibt sich, dass die verschiedenen Elemente des Bauträgervertrages zu einem einheitlichen Band verknüpft sind und die verschiedenen Elemente nicht durch eine Kündigung des werkvertraglichen Teils auseinandergerissen werden sollten.9) Es sollte nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen des Rücktritts gemäß § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB möglich sein.10) Der Gesetzgeber hatte geplant, das Bauvertragsrecht und Bauträgerrecht gemeinsam zum gleichen Zeitpunkt zu reformieren. Dies ist nicht gelungen. Die Reform des Bauträgerrechts ist auch in nächster Zeit nicht zu erwarten. Ein Referentenentwurf liegt bis heute nicht vor. Gewünscht war im Rahmen der Reform, eine Absicherung des Rücktritts durch eine weitere Sicherung bei ratierlicher Zahlung zu regeln, z. B. durch eine Rückgewährbürgschaft - alternativ nach Wahl der Parteien ohne Bürgschaft - durch Zahlung von 96,5 % bzw. 96 % bei Besitzübergabe. Aus dem Umstand, dass dies nicht geschehen ist, wird abgeleitet, dass das bestehende Modell mit der bestehenden Regelungslücke bei Vereinbarung ratierlicher Zahlung unwirksam ist, weil die durch die Rechtsprechung als wesentliches Recht des Verbrauchers angesehene Kündigung aus wichtigem Grund dem Verbraucher genommen worden ist, ohne eine Ergänzungsregelung zu implementieren.11) Bei der zitierten Entscheidung des BGH handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die ihr Ergebnis mit "Sachgerechtigkeit" begründet. Tatsächlich setzt sich der BGH in dieser Entscheidung mit dem von ihm entwickelten Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistungsverpflichtung des Bauträgers nur ansatzweise auseinander. Es ging im entschiedenen Fall um die Herstellung eines Reihenhauses auf einem Eigentumsgrundstück und einem Miteigentumsanteil verbunden mit der Herstellungsverpflichtung von zwei Tiefgaragenstellplätzen, wohl im Teileigentum. Ob eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein sollte, hing nach Auffassung des Senats von den Umständen des Einzelfalles ab. Dabei hat der Senat es unterlassen, auch das Interesse der weiteren Bauträgererwerber an der Einheitlichkeit der Leistung des Bauträgers zu berücksichtigen. Wenn es "vielleicht" vorstellbar sein sollte, dass die Endherstellung eines Eckreihenhauses, ohne Koordination mit dem Erbringer der übrigen Leistungsverpflichtung möglich sein könnte, so ist dies bei Tiefgaragenstellplätzen schwer vorstellbar. Die weiteren Bauträgererwerber sind dazu dem Insolvenzrisiko des kündigenden Erwerbers ausgesetzt. 7  Bei der jetzt geltenden Regelung bleibt als einzige "Sicherungsmöglichkeit die Eintragung einer Vormerkung. Da die Vormerkung nur den Eigentumsverschaffungsanspruch/Berechtigungsanspruch auf Erhalt eines Erbbaurechts sichert, hat sie keine Sicherungswirkung hinsichtlich der Erfüllung der Herstellungsverpflichtung. Im Falle der Insolvenz des Bauträgers kann der Erwerber zwar die Eigentumsverschaffung/Verschaffung eines Erbbaurechts durchsetzen, allerdings regelmäßig nicht die Erfüllung der restlichen Herstellungsverpflichtung, weil der Insolvenzverwalter insoweit die Erfüllung ablehnt. Der Erwerber erhält als Eigentum/Erbbaurecht, verbunden mit den wesentlichen Bestandteilen, häufig eine Bauruine, und muss die Herstellung selbst vornehmen. Die damit verbundenen Kosten übersteigen regelmäßig den mit dem Bauträger vereinbarten Festpreis und sind damit auch höher als die kalkulierte Finanzierung des Erwerbers. Dies kann ruinöse Folgen für den Erwerber haben, der die notwendigen weiteren Mittel nicht finanziert erhält. Noch katastrophaler kann die Folge im Geschosswohnungsbau sein, weil der Erwerber für die Restherstellung das Insolvenzrisiko...