Die Einstandspflicht des Zwangsverwalters für Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis

Ausgangspunkt dafür, dass sich der Zwangsverwalter überhaupt mit dem bisherigen Mieter des durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmten Grundstücks auseinander zu setzen hat, ist § 152 II ZVG. Hiernach ist ein Mietverhältnis auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das zwangsverwaltete Grundstück dem Mieter bereits überlassen war, bevor das Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet wurde. § 152 II ZVG sorgt nach allgemeiner Meinung zumindest dafür, dass das Besitz- und Nutzungsrecht des Mieters hinsichtlich der bereits übergebenen Mietsache auch gegenüber dem Zwangsverwalter geschützt wird. Über die Regelung des Besitz- und Nutzungsrechts des Mieters hinaus herrscht in Rechtsprechung und Literatur jedoch Unsicherheit darüber, ob und in welchem Umfang sich auch andere Ansprüche des Mieters, insbesondere Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis, gegen den Zwangsverwalter richten können. Da der Wortlaut des § 152 II ZVG in dieser Frage nicht eindeutig ist, reicht das mögliche Meinungsspektrum vom vollständigen Eintritt des Zwangsverwalters in sämtliche Pflichten aus dem ihm gegenüber wirksamen Mietverhältnissen, wie er vom Bundesgerichtshof vertreten, bis hin zur strikten Begrenzung der Einstandspflicht auf die Gebrauchsgewährung. Hannes Klühs entwickelt anhand einer Gesetzesauslegung der Haftungsnorm des § 152 II ZVG ein System der Einstandspflichten des Zwangsverwalters für Mieterforderungen. Dabei wird auch die Rechtslage im Fall des Grundstücksniessbrauch sowie der Vermieterinsolvenz betrachtet.