Brennpunkte der Umsatzsteuer bei Immobilien

Der Autor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
Vorwort zur 4. Auflage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VII
Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .XV
1. Veräußerung einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Umsatzsteuerrechtliche Einordnung eines Immobilienerwerbs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Begriff der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2.1 Keine Deckungsgleichheit zwischen BGB und UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.2.2 Das Grundstück und dessen Umfang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2.2.1 Die sachenrechtliche Einheit des Grundstücks im Zivilrecht . . . . . . . . . . . . . 3
1.2.2.2 Wesentliche Bestandteile des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.2.3 Scheinbestandteile des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2.2.4 Zubehör . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2.2.5 Mit dem Grundstück verbundene Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2.3 Grundstücksgleiche Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.3 Keine Leistung mangels Verschaffens der Verfügungsmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.4 Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4.3 Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.4.4 Zur Vermietung eingesetzte Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4.5 Übertragung eines Miteigentumsanteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.4.6 Übertragung eines Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.4.7 Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft . . . . . . . . . . . . 20
1.4.8 Umwandlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.9 Gestaltungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.10 Die Umsetzung der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.5 Umsatzsteuerfreie Veräußerung einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.5.1 Voraussetzungen des § 4 Nr. 9a) UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.5.1.1 Allgemeine Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.5.1.2 "Fallen unter das Grunderwerbsteuergesetz" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.5.2 Die grunderwerbsteuerrechtlichen Umsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1.5.3 Nichtige Rechtsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
1.5.4 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
1.5.5 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
1.5.5.1 Nebenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.5.5.2 Zubehör . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.6 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.6.1 Voraussetzungen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.6.1.1 Voraussetzungen auf der Seite des Veräußerers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.6.1.2 Voraussetzungen auf der Seite des Erwerbers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.6.1.3 Zusätzliche Voraussetzung für die Option gemäß § 9 Abs. 2 UStG . . . . . . . . . 39
1.6.2 Formvorschriften für die Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.6.2.1 Formvorschrift im Falle des Grundstückskaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.6.2.2 Formvorschrift bei Erwerb durch Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . 45
1.6.2.3 Keine Formvorschrift bei Erwerb i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.6.3 Keine Zustimmung des Leistungsempfängers zur Option erforderlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.6.4 Kein Zugang der Option beim Finanzamt erforderlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.6.5 Zeitraum für die Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.6.6 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.6.6.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.6.6.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
1.6.7 "Vorsorgliche" Option und Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
1.6.7.1 Das Risiko bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . 52
1.6.7.2 Die "vorsorgliche" Option als Sicherung der Geschäftsveräußerung
im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1.6.7.3 Unbedingtheit der vorsorglichen Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1.6.8 Widerruf der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
1.6.8.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1.6.8.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1.6.8.3 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1.6.8.4 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . 58
1.6.8.5 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
1.6.8.6 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1.6.9 Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.6.10 Die Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.6.10.1 Wesen der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.6.10.2 Gründe für eine Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.6.10.3 Voraussetzungen der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
1.6.10.4 Rechtsfolge der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
1.6.10.5 Berechnung der Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
1.6.10.6 Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
1.6.10.7 Minderung der Bemessungsgrundlage bei einer Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
1.6.10.8 Die Umsetzung der Teiloption im Grundstückskaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
1.7 Die Bemessungsgrundlage beim umsatzsteuerpflichtigen Erwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
1.7.1 Netto- und Bruttopreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
1.7.2 Die Bestandteile der Bemessungsgrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
1.7.3 Die Minderung der Bemessungsgrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
1.8 Leistungszeitpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
1.8.1 Ausführung der Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
1.8.2 Anzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
2. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Berechtigungenund
hoheitsrechtlichen Nutzungsrechten . 82
2.1 Der Begriff des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.1.1 Scheinbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
2.1.2 Zubehör . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
2.1.3 Betriebsvorrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
2.1.3.1 Das Aufteilungsgebot des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
2.1.3.2 Der Begriff der Betriebsvorrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
2.1.3.3 Prüfungsschema Checkliste zur Betriebsvorrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
2.1.3.4 ABC der Betriebsvorrichtungen und Grundstücksbestandteile . . . . . . . . . . . 88
2.1.3.5 Der Begriff des Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
2.2 Der Begriff der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
2.3 Der Begriff der Verpachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
2.4 Leistung eigener Art und gemischte Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
2.4.1 ABC der Leistungen eigener Art . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
2.5 Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
2.5.1 Die Voraussetzungen der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen . . . . . . . . 105
2.5.2 Checkliste zur kurzfristigen Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2.6 Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.6.1 Die Voraussetzungen der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen . . . . 108
2.6.2 Vermietung von Stellplätzen als Nebenleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
2.7 Grundstücksgleiche Berechtigungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
2.8 Überlassung aufgrund eines auf Übertragung gerichteten Vertragesoder Vorvertrages
gemäß § 4 Nr. 12b) UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
2.9 Die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung dinglicher Nutzungsrechte
an Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12c) UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
2.10 Der Vermieter/Verpächter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
2.10.1 Miteigentümer als Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
2.10.2 Wohnungseigentümer i.S.d. WEG als Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
2.11 Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.12 Nebenleistungen zur Vermietung oder Verpachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
2.13 Verzichtsleistung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
2.14 Leistungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
2.14.1 Verzichtsleistung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
2.14.2 Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
2.14.3 Mietereinbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
2.15 Ort der Vermietungs- oder Verpachtungsleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
2.16 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
2.16.1 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
2.16.2 Voraussetzungen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
2.16.2.1 Voraussetzungen auf der Seite des Vermieters/Verpächters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
2.16.2.2 Voraussetzungen auf der Seite des Mieters/Pächters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
2.16.2.3 Zusätzliche Voraussetzungen für die Option gemäß § 9 Abs. 2 UStG . . . . . . . 131
2.16.3 Keine Formvorschrift für die Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
2.16.4 Weitere Voraussetzungen und Zeitraum der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
2.16.5 Unmittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
2.16.6 Berechnung und Ausweis der Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
2.16.6.1 Mittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
2.16.7 Widerruf der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
2.16.7.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.16.7.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.16.7.3 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
2.16.7.4 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
2.16.8 Die Umsetzung der Option im Miet- oder Pachtvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
2.16.9 Die Umsetzung der Teiloption im Miet- oder Pachtvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
2.17 Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
2.17.1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
2.17.2 Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
2.17.2.1 Prüfung des Übergangs des Leasingguts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2.17.2.2 Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei dem Leasinggeber . . . . . . . . . . 152
2.17.2.3 Das wirtschaftliche Eigentum geht auf den Leasingnehmer über . . . . . . . . . . . . . . . . 153
2.17.3 Sale-and-Lease-back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
2.17.3.1 Die Grundkonstellationen im Rahmen des Sale-and-Lease-back . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
2.18 Die unentgeltliche Überlassung von Grundstücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
2.18.1 Voraussetzungen der unentgeltlichen Wertabgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
2.18.2 Keine Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 12 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
2.18.3 Bemessungsgrundlage der unentgeltlichen Wertabgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
2.18.3.1 Anschaffungs- und Herstellungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
2.18.3.2 Nebenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
2.18.4 Checkliste zur unentgeltlichen Überlassung von Grundstücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
3. Die umgekehrte Steuerschuldnerschaft gemäß § 13b UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
3.1 Die allgemeinen Voraussetzungen des § 13b Abs. 5 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3.1.1 Unternehmer und juristische Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3.1.2 Der Unternehmer auf der Empfängerseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3.1.3 Die juristische Person auf der Empfängerseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
3.1.4 Ansässigkeit im Inland auf Empfängerseite nicht erforderlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
3.2 Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
3.3 Bauleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
3.3.1 Der Begriff des Bauwerks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
3.3.2 An einem Bauwerk verrichtete Leistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
3.3.3 Planungs- und Überwachungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
3.3.4 ABC der Bauleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
3.3.5 Empfangender Unternehmer muss selbst Bauleistender sein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
3.3.5.1 Nachhaltiges Erbringen von Bauleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
3.3.5.2 Fiktion des Bauleistenden durch Vordruckmuster USt 1 TG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
3.3.5.3 Die Vereinfachungsregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
3.3.5.4 Checklisten zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen . . . . 191
3.3.6 Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf
Bauleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
3.3.7 Bauträger als Bauleistende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
3.3.7.1 Alte Rechtsauffassung bis 14.02.2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
3.3.7.2 Neue Rechtsauffassung ab 15.02.2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
3.3.8 Eigenschaft als Bauleistender und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung . . . . . . . . . . . . 198
3.3.8.1 Zeitpunkt einer Bauleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
3.3.8.2 Zeitpunkt einer Teilleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
3.3.8.3 Zeitpunkt einer Anzahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
3.3.9 Umgekehrte Steuerschuldnerschaft, obwohl keine Bauleistung vorliegt . . . . . . . . . . . 204
3.4 Gebäudereinigungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
3.4.1 Der Begriff des Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
3.4.2 ABC der Gebäudereinigungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
3.4.3 Empfangender Unternehmer muss selbst Gebäudereiniger sein . . . . . . . . . . . . . . . . 209
3.4.3.1 Fiktion des Gebäudereinigers durch Vordruckmuster USt 1 TG . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
3.4.3.2 Die Vereinfachungsregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
3.4.3.3 Prüfungsschemata zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf
Gebäudereinigungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
3.4.4 Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf
Gebäudereinigungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
3.4.5 Eigenschaft als Gebäudereiniger und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
3.5 Rechtsfolgen der umgekehrten Steuerschuldnerschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
3.5.1 Unmittelbare Rechtsfolge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
3.5.2 Mittelbare Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
3.5.2.1 Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
3.5.2.2 Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistungsempfänger . . . . . . . . . . . . . . . . 216
3.5.2.3 Netto- und Bruttopreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
3.6 Irrtümliche Annahme der umgekehrten Steuerschuldnerschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
3.7 Die Umsetzung der umgekehrten Steuerschuldnerschaft im Vertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
4. Der Vorsteuerabzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
4.1 Die allgemeinen Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
4.2 Die Rechnung im Bereich der Immobilienumsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
4.3 Der Vorsteuerabzug bei Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . 225
4.3.1 Zuordnung der Immobilie zu dem Unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
4.3.1.1 Abgrenzung zu dem sogenannten "Seeling"-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
4.3.1.2 Verhältnis der Beschränkung des Zuordnungswahlrechts zu
§ 15 Abs. 1b UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
4.3.1.3 Prüfungsschema Checkliste der Zuordnungsmöglichkeiten eines
Grundstücks zu dem Unternehmen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
4.3.1.4 Abwägung für die Zuordnung des Objekts zu dem Unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . 230
4.3.1.5 Formen der Zuordnung zu dem Unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
4.3.1.6 Zeitliche Grenzen des Zuordnungswahlrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
4.3.2 Verwendung der Immobilie zu umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen . . . . . . . . 233
4.4 Aufteilung des Grundstücks für teilweise Zuordnung oder teilweisenVorsteuerabzug . . . . . . . . . . . . 234
4.5 (Nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
4.6 Abgrenzung der Herstellungskosten von Erhaltungsaufwand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
4.6.1 Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
4.6.2 Abweichungen von der einkommensteuerrechtlichen Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . 241
5. Die Berichtigung des Vorsteuerabzugs . 242
5.1 Das Prinzip der Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
5.2 Die Grundkonstellation der Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
5.3 Die Berichtigung der Vorsteuer gemäß § 15a UStG im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
5.3.1 Berichtigungsobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
5.3.2 Berichtigung bei Wirtschaftsgütern, die mehrfach verwendet werden,
§ 15a Abs. 1 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
5.3.2.1 Änderung der Verhältnisse bei Grundstücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
5.3.2.2 Die Berechnung der zu berichtigenden Vorsteuerbeträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
5.3.2.3 Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
5.3.2.4 Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
5.3.3 Berichtigung bei nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten,
§ 15a Abs. 6 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
5.3.4 Berichtigung bei Gegenständen und sonstigen Leistungen, die in Wirtschaftsgütereingehen,
§ 15a Abs. 3 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
5.3.4.1 Anderer Gegenstand, der in ein Wirtschaftsgut eingeht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
5.3.4.2 Sonstige Leistung, die an einem Wirtschaftsgut ausgeführt wird . . . . . . . . . 265
5.3.4.3 Dauer des Berichtigungszeitraums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5.3.4.4 Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5.3.4.5 Änderung der Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
5.3.4.6 Zu einer Maßnahme zusammengefasste Bestandteile und sonstige
Leistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
5.3.4.7 Zusammenfassendes Beispiel für § 15a Abs. 3 Satz 1, 2 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
5.3.4.8 Änderung der Verhältnisse durch Entnahme des Wirtschaftsguts,
§ 15a Abs. 3 Satz 3 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
5.4 Aufzeichnungspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
5.4.1 Inhalt der Aufzeichnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
5.4.2 Prüfungsschema Checklisten zu der für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs
erforderlichen Dokumentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
5.4.2.1 Prüfungsschema Checkliste bei Herstellung eines Objekts . . . . . . . . . . . . . 278
5.4.2.2 Prüfungsschema Checkliste bei Anschaffung eines Objekts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
5.4.2.3 Prüfungsschema Checkliste bei Bezug von Gegenständen und
sonstigen Leistungen für das Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
6. Die Wohnungseigentümergemeinschaft . 283
6.1 Wesen und Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . 283
6.2 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
6.3 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
6.3.1 Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG . . . . . . . . . . . . . . 287
6.3.2 Prüfung des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
6.4 Leistungskette i.S.d. § 3 Abs. 3, 11 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
6.4.1 Eingangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
6.4.2 Ausgangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
6.5 Wohnungseigentümergemeinschaft als Bauleistende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
7. Die sonstige Miteigentumsgemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
7.1 Die Unternehmereigenschaft einer Miteigentumsgemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
7.2 Sonstige Miteigentumsgemeinschaft mit Unternehmereigenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
7.3 Sonstige Miteigentumsgemeinschaft ohne Unternehmereigenschaft. . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
7.3.1 Nur die einzelnen Gemeinschafter können Unternehmer sein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
7.3.2 Besonderheiten beim Leistungsbezug und Vorsteuerabzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
7.3.2.1 Anteiliger Vorsteuerabzug direkt durch Miteigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
7.3.2.2 Geltendmachung des Vorsteuerabzugs und Aufbewahrung der Rechnung . . . 295
7.4 Die Erbengemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .299