Exposé-Prüfung in der Immobilienwirtschaft. Mit einem Praxisbeispiel einer Gewerbeimmobilie in Hamburg

Textprobe:

Kapitel 3.2.2.4 Kaufpreisermittlungsverfahren:

Verkehrswertermittlungsverfahren
Bei einem Verkehrswertermittlungsverfahren wird der Marktwert einer bestimmten Immobilie zu den gegenwertigen Marktpreisen ermittelt. Im BauGB Paragraph 194 wird der Verkehrswert genau definiert. Es gibt verschiedene Immobiliennutzungsarten, dementsprechend gibt es auch unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, die in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt und auch gesetzlich vorgeschrieben sind. Grundsätzlich wird zwischen Verkehrswert und Marktwert unterschieden. Bei einem Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der in einem offenen Markt für alle Teilnehmer zugänglich ist und frei entschieden werden darf, ohne dass persönliche Präferenzen einfließen können. Hingegen kann der Marktpreis deutlich höher ausfallen als der Verkehrswert. Hierbei kann ein Käufer einen Liebhaberpreis bezahlen, da dieser vielleicht persönliche Emotionen oder Erinnerungen mit einpreist. In der ImmoWertV werden drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts dargestellt. Das Vergleichswertverfahren im § 15, das Ertragswertverfahren im § 17-20 und zuletzt das Sachwertverfahren im § 21-23. Das Vergleichswertverfahren wird angewendet bei Eigentumswohnungen oder Grundstücken, die sich meistens in der Selbstnutzungsphase befinden. Dazu werden mind. 10 Vergleiche herangezogen, die ähnliche bis gleiche Eigenschaften wie z.B. Lage, Größe, Alter aufweisen. Die Differenz zwischen den Vergleichsobjekten darf nicht mehr als 10 Prozent abweichen. Die Vergleichsobjekte können vom Gutachterausschuss oder durch eine Internetrecherche herangezogen werden. Das Ertragswertverfahren wird, wie der Name schon erahnen lässt, nur bei Objekten angewendet, die langfristig relativ konstante Erträge erzielen und bei denen die Nutzung im Vordergrund steht. Das Sachwertverfahren wird meistens bei Einfamilienhäusern angewendet. Dieser Sachwert setzt sich aus dem Boden- und Gebäudesachwert zusammen. Dazu werden die aktuellen Bodenrichtwerte sowie die Herstellkostentabelle benötigt, um die Gebäudeherstellkosten ermitteln zu können. Durch die Eigenschaften wie das Alter, die Substanz sowie Besonderheiten wird eine Summe abgezogen bzw. zugerechnet. Des Weiteren werden im Unternehmen für eine Gebotsabgabe bzw. Preisverhandlungen weitere ähnliche Verfahren wie die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF), Wirtschaftlichkeitsberechnung (WR) auch Rentabilitätsrechnung genannt und mit Hilfe einer Excel-Tabelle ausgeführt.
In den nachfolgenden Kapiteln werden die einzelnen Wertermittlungsverfahren im Detail ausgeführt und beschrieben. Das Sachwertverfahren ist kein Bestandteil der Bachelorarbeit, da das Praxisbeispiel ein typisches Renditeobjekt ist.
Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren zählt zu den genaueren Verfahren und wird relativ häufig bei der Findung des Verkehrswertes angewendet. In den meisten Fällen werden die Verkehrswertermittlungen von einem Gutachter erstellt. Ziel dieser Feststellung ist in den häufigsten Fällen, der Verkauf einer Immobilie, Vererbung oder Versicherungsabschlüsse. Aber auch bei einem aufgetretenen Objektschaden wird dieses Verfahren für ein Gutachten angewendet. Um ein Vergleichswertverfahren durchführen zu können, werden mindestens zehn ähnliche Objekte herangezogen. Wichtige Eigenschaften, die bei Grundstücken vergleichbar sein sollten, sind: Lage, Art der Nutzung, Größe, Erschließungszustand. Die Eigenschaften von Gebäuden, die zu vergleichen wären: Gebäudeart, Bauweise, Größe, Qualität der Ausstattung, Alter, Substanz, energetischer Zustand sowie die zu erzielenden Erträge. Die passenden Vergleichsobjekte sind anonymisiert und vom Gutachterausschuss kostenpflichtig zu erhalten. Die jeweiligen Differenzen innerhalb der zehn Prozent-Regel werden dann mit Faktoren an die unterschiedlichen Eigenschaften angepasst. Vorteil dieser Methode ist es, dass diese leicht nachvollziehbar ist und der ermittelte Wert den relativ genauen Verkehrswert wiederspiegelt. Nachteil dieses Verfahrens ist die schwere Findung von Vergleichsobjekten ohne Kostenaufwand. Des Weiteren lassen sich außergewöhnliche Gebäude schwer vergleichen.