Vermietung möblierter Wohnung: Was ist absetzbar?
1 Wann die Vermietung lohnt
In den meisten Fällen werden Wohnungen unmöbliert vermietet. Der Eigentümer einer solchen vermieteten Wohnung ermittelt dann seine Einkünfte gemäß § 21 EStG als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.
In vielen Fällen kann aber auch die Vermietung möblierter Wohnungen und Zimmer eine überlegenswerte Alternative sein:
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Für viele Ferienwohnungen erhalten Sie nur dann Steuervorteile, wenn Sie diese zumindest zeitweise vermieten. Für die Möblierung einer selbst genutzten Ferienwohnung gibt es dagegen kein Geld vom Finanzamt.
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In Zwei- oder Mehrfamilienhäusern wird die Einliegerwohnung oder eine kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendheimfahrer möbliert vermietet.
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In Universitätsstädten werden möblierte Zimmer in Einfamilienhäusern zum Beispiel an Studenten vermietet.
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Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines möblierten Zimmers in einer Wohnung, in der Sie selbst zur Miete wohnen.
Im folgenden Beitrag geht es um die steuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung möblierter Wohnungen. Wenn wir dabei von möblierten Wohnungen reden, meinen wir nicht nur eine vollständig eingerichtete, mehrere Zimmer umfassende Wohnung, sondern auch einzelne möblierte Zimmer innerhalb einer Wohnung, eine eingerichtete Ferienwohnung oder eine Wohnung, die nur teilweise möbliert ist, zum Beispiel mit einer Küchenzeile. Steuerlich werden ganz und teilweise möblierte Wohnungen und Zimmer gleich behandelt.
Genauso wie bei der Vermietung einer unmöblierten Wohnung muss der Eigentümer einer möblierten Wohnung seine Vermietungseinkünfte ermitteln. Dazu stellt er seinen Mieteinnahmen alle mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen als Werbungskosten gegenüber (§ 21 EStG). Im folgenden Beitrag werden wir uns vor allem mit den Besonderheiten beschäftigen, die sich aufgrund der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Werbungskosten ergeben.
2 Das sind die Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen für eine möbliert vermietete Wohnung bestehen aus
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der Miete für die Überlassung des Zimmers oder der Wohnung inklusive der Nebenkosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr usw. und
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dem Entgelt für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände sowie für vom Vermieter erbrachte Nebenleistungen (z.B. die Reinigung des Zimmers).
2.1 Miete
Alle Mieten, die Ihr Mieter oder Pächter für die Überlassung von Häusern, Wohnungen, Garagen usw. zahlt, sind Einnahmen. Sind mit dieser Miete alle Nebenkosten abgegolten, dürfen Sie alle Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen. Das ist die Brutto- oder Warmmiete.
Haben Sie dagegen vereinbart, dass Ihr Mieter zusätzlich zur Miete die umlagefähigen Nebenkosten zu tragen hat, sind auch alle Zahlungen des Mieters für die Nebenkosten (abzüglich eventueller Erstattungen) Einnahmen. Die Mietzahlung ohne Nebenkostenvorauszahlung ist die Netto- oder Kaltmiete.
Zahlt ein Mieter für die Nutzung einer vorhandenen Wohnungseinrichtung ein Entgelt, sind dies ebenfalls Einnahmen.
2.2 Nebenkosten
Zusätzlich zur monatlichen Grundmiete (Netto- oder Kaltmiete) leistet Ihr Mieter normalerweise eine Nebenkostenvorauszahlung (Umlage). Mit ihr werden die laufenden umlagefähigen Nebenkosten gedeckt. Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode ermitteln Sie dann die tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Sind sie höher als die geleisteten Vorauszahlungen, muss Ihr Mieter eine Nachzahlung leisten. Liegen sie darunter, zahlen Sie ihm eine Erstattung.
Grundsätzlich zählen auf der einen Seite die Nebenkostenvorauszahlungen zuzüglich eventueller Nachzahlungen des Mieters oder abzüglich eventueller Erstattungen an den Mieter zu den Einnahmen. Auf der anderen Seite sind die Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar. Also halten sich diese Einnahmen und Ausgaben auf Dauer gesehen die Waage. Deshalb hat das Finanzamt oft nichts dagegen, wenn Sie sich die Arbeit sparen und nur die Kaltmiete als Einnahmen ansetzen.
2.3 Entgelt für die Nutzung der Einrichtung
Für viele Vermieter ist es äußerst schwierig, für die überlassenen Einrichtungsgegenstände das »richtige« Entgelt festzusetzen. Es muss zum einen so hoch sein, dass der Vermieter neue Möbel anschaffen kann, wenn die alten Möbel nach einigen Jahren abgenutzt sind. Zum anderen muss dieses Entgelt ihm eine angemessene Verzinsung für das in die Möbel investierte Kapital bieten.
Als Ausgangspunkt für die Entgeltberechnung können die Anschaffungskosten der Möbel und die Amortisationsdauer herangezogen werden. Das ist der Zeitraum, den der Vermieter benötigt, um sein in die Möbel investiertes Kapital aus den Einnahmen zu erwirtschaften. Dieser Zeitraum beträgt etwa sieben Jahre. Die jährliche Mindesthöhe des Entgelts lässt sich also ermitteln, indem man zunächst einmal die Anschaffungskosten auf sieben Jahre verteilt.
Da die Möbel aufgrund der Inflation immer teurer werden, müssen Sie - um nach einigen Jahren auch tatsächlich neue Möbel anschaffen zu können - bei der Entgeltberechnung zusätzlich noch einen Aufschlag von zurzeit rund 2 % jährlich als Inflationsausgleich berücksichtigen.
In der Regel wollen Sie als Vermieter aber nicht gerade nur so viel verdienen, dass Sie nach einigen Jahren wieder neue Möbel beschaffen könnten, sondern auch einen Überschuss erzielen. Hierzu ist es notwendig, in Ihre Entgeltberechnung einen »Gewinnaufschlag« mit einzubeziehen. Dieser soll zum einen eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals bieten und zum anderen auch die aufgrund der möblierten Vermietung zusätzlich anfallende Arbeit vergüten. Um auch dies beim Entgelt zu berücksichtigen, ist ein weiterer Aufschlag von 10 % bis 15 % jährlich sinnvoll.
Das Entgelt für die Überlassung der Möbel setzt sich also aus den folgenden drei Komponenten zusammen:
Anschaffungskosten der Möbel, verteilt auf 7 Jahre
+ etwa 2 %
+ etwa 15 %
Zuschlag als Inflationsausgleich
Gewinnaufschlag.
Die so ermittelte Summe ergibt das Jahresentgelt für die Nutzungsüberlassung der Möbel. Um das monatliche Entgelt zu berechnen, muss dieser Betrag auf 12 Monate verteilt werden.
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Beispiel: Frau Schulze vermietet die 50 m2 große Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus ihrer Familie. Die vereinbarte Kaltmiete beträgt 350,- ?, die Nebenkosten 35,- ? monatlich. Für die Möblierung hat die Familie Schulze 9.300,- ? aufgewendet.
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