Zertifizierung von gewerblichen Bestandsgebäuden als Möglichkeit der Wertsicherung: Vergleich aktueller Green Building Zertifikate zur Entscheidungsfindung

Textprobe:

Kapitel 3.6, Risiken bei Bestandsimmobilien:

Als Risiken bei Bestandsimmobilien können auslaufende Mietverträge, rückläufige Mitarbeiterzahlen, effizientere Büroflächen sowie veränderte Ansprüche an technische Ausrüstung, Energieverbrauch oder flexible Raumaufteilung gesehen werden. Eine Veränderung des Marktes kann auch Chancen beinhalten. Alle Maßnahmen sind mit Kosten verbunden, ebenso wie ein drohender Leerstand. In diesem Spannungsfeld muss die Entscheidung für adäquate Maßnahmen getroffen werden. Die Begriffe Instandhaltungsmanagement oder Revitalisierung prägen die Nutzungsphase eines Gebäudes. Diese Phase endet mit einer Sanierung, einem Neuaufbau oder dem Abriss. 'Neben dem Lebenszyklus beeinflussen die demografische Entwicklung, die Mobilisierung und Globalisierung der Arbeit sowie neue Arbeitsformen und die rasant voranschreitende Entwicklung von Informationstechnologien die Anforderungen an moderne Büroflächen.' Ein Hauptproblem vieler Eigentümer sind anstehende Mieterwechsel. Jeder Wechsel führt zu einem Investitions- und Vermarktungsaufwand, zu zwischenzeitigem Leerstand oder zu Umnutzungs- oder Revitalisierungsmaßnahmen. Jeder Interessent hat andere Anforderungen an die Räumlichkeiten und deren technische Ausrüstung. Eigentümer, Investoren und Immobilienfonds sehen sich immer mehr mit der Situation konfrontiert, dass eine vormals durch Einzelmieter genutzte Immobilie in Zukunft in mehrere Nutzungseinheiten untergliedert werden muss. Immobilien wurden in der Vergangenheit häufig nur für einen Mieter errichtet oder auf diesen zugeschnitten. In Folge sich verändernder Mitarbeiterzahlen und Unternehmensstrukturen werden bestehende Mietverträge oft nicht verlängert. Die neuen Eigentümer stehen vor der Aufgabe, unflexible Büroflächen in kleinere Einheiten aufzuteilen, Nutzungsänderungen zu erwirken oder die aktuellen Anforderungen an den Ausbaustandard und die Flächeneffizienz von Büroflächen herzustellen. Eine Untersuchung kann mit einem Benchmark beginnen, wenn die relevanten Daten dazu vorliegen. Der Prozess einer Zertifizierung kann ebenfalls dafür genutzt werden. Hierbei kann das Synergiepotenzial ausgeschöpft werden, das ein solcher Prozess beinhaltet. Je nach Komplexität des Zertifizierungssystems und der gestellten Anforderungen kann die Durchführung teilweise von den Eigentümern oder Nutzern einer Immobilie selbst erledigt werden. Allerdings werden in den meisten Fällen Dienstleister mit speziellen Fachkenntnissen bei der Zertifizierung in Anspruch genommen. Im Kapitel 4 - Zertifizierungssysteme im Detail wird auf diesen Aspekt noch vertiefend eingegangen.
3.7, Zertifizierungsbeispiele:

Ein prominentes Frankfurter Bestandsgebäude, bekannt unter dem Namen Pollux, ist das erste Beispiel. Das Hochhaus wurde als erstes Bürogebäude auf dem europäischen Festland mit dem britischen BREEAM-In-Use-Excellent-Prädikat ausgezeichnet. Darauf folgte Ende 2011 die weltweit erste Auszeichnung mit dem Gold-Prädikat nach dem deutschen DGNB-System in der Kategorie Bestandsbauten. Das Pollux-Gebäude in Frankfurt am Main ist 1997 erbaut worden. Mit seinen 130 m ist es Teil der Skyline des Bankenviertels der Frankfurter Innenstadt. Auf den 32 Etagen des Hochhauses erstrecken sich rund 32.000 Quadratmeter Büroflächen, welche zu dem neu entstehenden Europaviertel gehören. Bei diesem Gebäude wurde die Strategie einer Doppelzertifizierung verfolgt. Nachfragen zur internationalen Vergleichbarkeit wurden bedient, indem man es nach dem international bekannten BREEAM zertifiziert hatte. Denjenigen Nachfragern, die eher dem deutschen Zertifikat der DGNB vertrauten oder dieses qualitativ höher einschätzten, wurde mit einer zweiten Zertifizierung, im Rahmen eines Pilotprojektes für das zu dem Zeitpunkt neue Nutzungsprofil Bestandsbauten, genüge getan. 'Ein Qualitätskriterium, das den Büroturm Pollux Frankfurt aus dem Jahr 1997 einzigartig macht und zu dessen Auszeichnung führte, ist bei gleichzeitig geringem Energieverbrauch der hohe Komfort, der das gesamte Spektrum der natürlichen Beleuchtung, der Akustik sowie des Raumklimas umfasst. Weitere Aspekte sind die soziokulturelle Qualität, die Flexibilität der Flächenzuschnitte sowie die ökologische Qualität, beispielsweise des Reinigungs- und Wasserkonzepts.' In einem Interview sagte der Auditor des Bürogebäudes: 'Das Pollux Frankfurt ist nicht nur ein spannendes Projekt, sondern auch ein wichtiges Beispiel dafür, dass eine Auszeichnung in GOLD mit einem guten Gesamtkonzept kein teures Unterfangen sein muss - zumal die Zertifizierung nach DGNB die Rentabilität und das Image des Gebäudes steigert.' Bei diesem Projekt sind viele Dinge 'richtig' gemacht worden, die First-Mover-Strategie wurde konsequent verfolgt. Für eines der ersten Gebäude, die nach den genannten Methoden zertifiziert wurden, war das mediale Interesse entsprechend hoch.
Als ein weiteres Beispiel wird der Maintower, ebenfalls ein in Frankfurt befindliches Bürogebäude, für die Studie gewählt. Das 1999 erbaute Gebäude wurde 2011 nach dem LEED-System für Bestandsgebäude zertifiziert. Der Maintower war damit das erste, nach dem Nutzungsprofil LEED für Bestandsgebäude - Nutzung und Instandhaltung, zertifizierte Gebäude, welches das Gold-Prädikat bekam. Der Zertifizierungsprozess fand von April bis September 2011 statt. Neben den gebäudetechnischen Eigenschaften wies man auch zahlreiche Nachhaltigkeitskriterien hinsichtlich eines umweltfreundlichen und ressourcenschonenden Betriebs nach. Das individuelle Nutzerverhalten wurde entsprechend der Regeln der Zertifizierungsbehörde U. S. Green Building Council in der Bewertung berücksichtigt. Moderne Klimatechnik und ein schonender Umgang mit natürlichen Ressourcen machen den Maintower zu einem Niedrigenergiehaus mit 61 Stockwerken. Die 62.000 Quadratmeter Nutzfläche werden nicht nur mit einem eigenen Blockheizkraftwerk (BHKW) beheizt, sondern auch mittels eines hauseigenen Erdwärmesystems, das bis zu 50 m tief in den Untergrund reicht. Gut 80.000 Meter Rohre wurden verbaut, um Wärme mit einem hohen Wirkungsgrad zu transportieren. Das Gebäude verbraucht lediglich 75 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr. Hauptmieter des Maintowers ist die Hebala - Hessisch-Thüringische Landesbank, die restlichen Flächen sind anderweitig vermietet. 'Diese Mischung sorgt für eine hohe Attraktivität am Markt, die durch die nun erfolgte LEED Zertifizierung in Gold noch einmal verstärkt wird.'
3.8, Zusammenfassung:

Auf den vorherigen Seiten konnten Anforderungen und Ziele der Immobilienwirtschaft an ein Bestandszertifikat identifiziert werden, die Entscheidungskriterien für oder gegen ein Zertifikat sein können. Wobei diese Untersuchung nicht das Ziel verfolgt, ein Zertifikat als das beste oder das schlechteste zu benennen. Vielmehr soll ermöglicht werden, etwas mehr Klarheit über die möglichen Anforderungen an Zertifizierungssysteme zu gewinnen. Die im Folgenden ausgewählten Systeme sollten daraufhin auf ihre Zweckmäßigkeit überprüft werden können. Die Corporate Responsibility ist ein wichtiger Teil der Unternehmenspolitik geworden: Der Nachweis der Nachhaltigkeit eines Gebäudes mit einem Zertifikat kann als Teil der CR-Politik von Unternehmen gesehen werden. Mit den zuvor beschriebenen Beispielen wurde herausgestellt, dass die Zertifizierung von gewerblichen Büro- und Verwaltungsgebäuden aus dem Bestand sehr aktuell ist. Die Prestigeobjekte dienen den Firmen darüber hinaus für ihre Nachhaltigkeitsstrategien und ermöglichten durch das Medieninteresse ein erfolgreiches Marketing.