Vermietung von Immobilien

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m Kapitel Grundlagen der Immobilienwirtschaft wurde bereits auf die grundlegenden Inhalte zu Immobilien eingegangen. Hierbei wurde an einigen Stellen die Vermietung von Immobilien angeschnitten. Dieses Kapitel zeigt Ihnen genau auf, was Vermietung im Einzelnen bedeutet und wie die Vermietung durchgeführt wird. In der Anlage zu diesem Buch ab Seite 47 finden Sie verschiedene Vorlagen als Ergänzung zu dem vorliegenden Kapitel sowie als mögliche Hilfestellung, wenn Sie selbst in das Geschäft der Vermietung einsteigen möchten. Das Kapitel "Vermietung von Immobilien" wird in drei Unterkapitel geteilt und beantwortet die nachfolgend aufgeführten Fragestellungen:

Objektorientierte Vermietung

Im ersten Unterkapitel des Kapitels "Vermietung von Immobilien" geht es um Objektorientierte Vermietung. Dieses Unterkapitel veranschaulicht Ihnen als Vermieter, wie Sie die einzelnen Immobilien bündeln und so einfach und kostengünstig vermieten können. Außerdem zeigt Ihnen dieses Unterkapitel auf, ob und an wen Sie sicher vermieten können, was Sie alles vermieten können sowie dessen Vor- und Nachteile. Außerdem erfahren Sie, wie Wissensmanagement im Bereich der Vermietung von Immobilien umsetzbar ist.

Dabei wird speziell auf die Objektorientiertheit eingegangen, mit dessen Hilfe die Vermietung gebündelt und strukturiert werden kann, damit die Vermietung einfach und kostengünstig vonstattengehen kann und eine wirtschaftliche Arbeitsweise garantiert werden kann.

Was bedeutet es, objektorientiert zu vermieten?

Objektorientiertheit ist vor allem in der Softwareentwicklung heimisch. Hier bedeutet es, dass der Quellcode definierten Objekten zugeordnet wird, um so Ordnung in das System zu bringen. Die Oberstruktur wird z. B. nach groben Funktionen gegliedert. In den einzelnen Funktionen werden Objekte definiert, in denen einzelne Quellcodes enthalten sind und entsprechende Aktionen ausführen. Doch wie verhilft dieses Prinzip bei der Vermietung? Diese Frage ist einfach zu beantworten. Dies geschieht, indem Sie einzelne Immobilien als Objekte klassifizieren und so die Vermietung realisieren. Dazu kann z. B. eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes als ein Objekt klassifiziert werden. Den "Quellcode" stellen hierbei zwei Funktionen dar.

Diese beiden Funktionen stellen zum einen Ihre Mieter und zum anderen die Verwaltung dar. Durch diese beiden Funktionen greift Ihre Vermietung die Daten der Verwaltung und des Mieters ab und wirft im Idealfall einen Gewinn ab. Wie Sie sehen, bedeutet Objektorientiertheit nichts anderes, als Informationen und Wissen zusammenzuhalten, um bei geeigneter Zeit abrufen und anwenden zu können. Hierzu können verschiedene Managementsysteme zur Anwendung kommen, die dem Immobilieneigentümer einfach und strukturiert Informationen und Wissen zur Verfügung stellen.

Was ist Informations- und Wissensmanagement?

Informations- und Wissensmanagement beschreibt innerhalb von Unternehmen den Umgang mit dem wichtigsten Kapital, ohne das es nicht überleben könnte. Hierbei ist mit Unternehmen jegliche Form der Unternehmung gemeint, auch wenn sie noch so klein ist. Als Unternehmung kann sogar eine Familie angesehen werden, die bestimmtes Wissen aufzeichnet und bei Bedarf abruft. Wissensmanagement liegt demnach bei jedem Menschen und kann auf unterschiedliche Art und Weise realisiert werden. Es kann einfach über einen Notizblock bis hin zu komplexen Datenbankanwendungen realisiert werden. Bei der Realisierung ist jedoch immer auf die Passgenauigkeit zu achten. Es nützt nichts, ein komplexes System anzuschaffen, dessen Funktionen nicht genutzt werden. Als ersten Schritt und bei wenigen Immobilien empfiehlt es sich, eine Ordnerstruktur z. B. in einer Cloud anzulegen. Die Cloud kann bei einem beliebigen Anbieter bereits zu geringen finanziellen Mitteln bezogen werden. Es wird jedoch an dieser Stelle aus Datenschutzgründen empfohlen, darauf zu achten, dass sich die Anbieter innerhalb Deutschlands oder im europäischen Raum aufhalten. Hierbei ist der Standort des Servers und nicht der Hauptsitz des Anbieters ausschlaggebend. Die Ordnerstruktur wird so angelegt, dass zu Beginn die verschiedenen Immobilien gelistet sind. Darunter können Ordner wie z. B. Verwaltung, Mieter und Bank für Mietkautionskonten geführt werden. In diesen einzelnen Ordnern werden weitere Unterordner für z. B. Abrechnungen, Mahnungen, Protokolle, Verträge usw. geführt.

Die Tabelle 4: Beispiel einer Ordnerstruktur zum Wissensmanagement auf Seite 17 zeigt eine mögliche Struktur auf, wie Informationen übersichtlich geführt werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Gliederungstiefe von maximal fünf Ordner bis zum eigentlichen Inhalt nicht überschritten wird. Diese Struktur kann ebenfalls auf die Ablage von Unterlagen in Papierform erfolgen. Hierbei werden jedoch Ordner und Trennblätter genutzt. Das System ist jedoch identisch. Die Tabelle 4: Beispiel einer Ordnerstruktur zum Wissensmanagement auf Seite 17 kann auch zur Verlinkung in einem Inhaltsverzeichnis genutzt werden. Dieses Inhaltsverzeichnis kann auf einer Webseite basieren, die geführt wird, um an die einzelnen Informationen einfach zu gelangen und ohne lange in der Ordnerstruktur zu suchen. Außerdem können zusätzliche Informationen zu den einzelnen Positionen erfasst werden. Eine weitere und zugleich fortschrittlichere Möglichkeit besteht darin, ein Wissensmanagementsystem auf Webseitenbasis, z. B. in Form eines Wikis, zu führen. Ein Wiki ist eine Datenbank mit verschiedenen Informationen. Das Wiki wird ähnlich wie die Informationen in Tabelle 4: Beispiel einer Ordnerstruktur zum Wissensmanagement auf Seite 17 gegliedert. Allerdings kann hierbei weitaus feiner strukturiert werden. Dies wird dann notwendig, wenn viele Immobilien zur Verfügung stehen. Durch sog. Attribute und Relationen werden Informationen und Dokumente, die mehreren Immobilien zugeordnet werden können, nur einmal abgespeichert und im System verlinkt. Dadurch kommt eine Dateirelation zustande.

Attribute sind Informationen zu einem Dokument wie Titel, Ersteller, Datum usw., die am Dokument zur näheren Identifizierung vorhanden sind. Sie werden auch dazu genutzt, um schnell an Informationen zu gelangen, ohne das Dokument selbst zu öffnen.

An dieser Stelle wird von der Vorstellung weiterer Systeme zur Wissenssicherung abgesehen, da viele Möglichkeiten hierzu auf dem Markt bestehen und somit nicht alle vorgestellt werden können. Im Kapitel "Projekte und Wissensmanagement" ab Seite 34 wird die Umsetzung im Bereich von Immobilien skizziert.

Tabelle 4: Beispiel einer Ordnerstruktur zum Wissensmanagement [9]

Oberordner

Hauptordner

Unterordner 1

Unterordner 2

Inhalte

Haus 1

Inhaltsverzeichnis Haus 1

Verwaltung

Abrechnungen

Jahreszahlen

Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2019

Protokolle

Jahreszahlen

Protokoll der Eigentümerversammlung 2019

Sonstiges

Jahreszahlen

Sonstige Mitteilungen der Hausverwaltung

Mieter

Mieternummer

Vertrag

Mietvertrag-Nummer

Abrechnungen

Nebenkostenabrechnung-Jahreszahl

Sonstiges

Sonstige Korrespondenz

Mieternummer

Haus 2

Verwaltung

Mieter

Wissenssicherung wie sie in Tabelle 4: Beispiel einer Ordnerstruktur zum Wissensmanagement auf Seite 17 gezeigt ist, ist bereits bei einer vermieteten Immobilie notwendig, da Sie die Informationen ohne viel Sucherei auffinden wollen. Wer eine Immobilie besitzt und diese vermietet, kann einfach den Überblick behalten. Schwierig wird es, wenn Sie mehrere Immobilien zur Vermietung...