Der qualifizierte Mietspiegel

Name: Der qualifizierte Mietspiegel | Besonderheiten des Gutes "Wohnen" und deren rechtliche Rahmenbedingungen im Äquivalenzverhältnis
Brand: Tectum Wissenschaftsverlag
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Besonderheiten des Gutes "Wohnen" und deren rechtliche Rahmenbedingungen im Äquivalenzverhältnis

Bernd Wegener(Autor*in)

Tectum Wissenschaftsverlag

1. Auflage

Erschienen am 7. April 2022

344 Seiten

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978-3-8288-7833-4 (ISBN)

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Inhalt

Intro
Vorwort
Abstract
Abkürzungsverzeichnis
Einleitung
I. Beschreibung der Problemstellung aus forensischer Sicht
II. Untersuchungsgegenstand
III. Gang der Untersuchung
1. Kapitel Historische Entwicklung des Mietspiegels
I. Vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis zur Gründung der Bundesrepublik Deutschland
II. Sicherung der Wohnungsversorgung nach dem Zweiten Weltkrieg
III. Sukzessiver Abbau der Preisbindung - Übergang der Wohnungswirtschaft in das System der Sozialen Marktwirtschaft
IV. Die Wende - erste Marktintervention des Gesetzgebers
V. Der Mietspiegel als Begründungsmittel im Rahmen des Zustimmungsverlangens
VI. Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen
VII. Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik
VIII. Der Weg zum Mietrechtsreformgesetz und zum qualifizierten Mietspiegel
IX. Zusammenfassung
2. Kapitel Der qualifizierte Mietspiegel
I. Regelungsziel
1. Bund-Länder-Arbeitsgruppe "Mietrechtsvereinfachung"
2. Gesetzgebungsverfahren der Mietrechtsreform
3. Regelungsziel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und dem Schrifttum
4. Mietspiegelreformgesetz und Mietspiegelverordnung
a) Anlass zur Reform und Gegenstand der Ergänzung
b) Regelungsziel
aa) Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete
bb) Regelungsziel des Mietspiegelreformgesetzes
5. Stellungnahme
II. Bisherige Umsetzung der Vorstellungen des Gesetzgebers zum qualifizierten Mietspiegel
1. Ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. § 558d BGB?
a) Ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB
aa) Gesetzliche Ausgangslage zum Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete
bb) Zur gesetzlichen Definition des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 BGB
cc) Gemeinde als räumliche Eingrenzung
dd) Zu berücksichtigende Vereinbarungen zur Miethöhe
ee) Wohnwertmerkmale
(1) Art
(2) Größe
(3) Ausstattung
(4) Beschaffenheit
(5) Lage
(6) Energetische Ausstattung und Beschaffenheit
(7) Unerhebliche Wohnwertmerkmale
(8) Gewichtung der Wohnwertmerkmale
ff) Betrachtungszeitraum der Vergleichsmiete
(1) Widerspruch zum Regelungsziel des qualifizierten Mietspiegels
(2) Partieller Rückbezug der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Mieten der vergangenen mehr als zwölf Jahre
(3) Auswirkung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB
(4) Gesetzessystematischer Widerspruch durch die Stichtagsdifferenz
(5) Exkurs: Zur Verlängerung des zeitlichen Rückbezugs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre
(6) Gewichtung der einzelnen Jahrgänge
gg) Mischungsverhältnis der Vereinbarungen der Miethöhe zwischen einerseits der Neu- und Wiedervermietung und andererseits den Bestandsmietverträgen
hh) Bedeutung der Üblichkeit der Miete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB
(1) Besondere Gruppe von Mietern (sog. Diskriminierungsmieten)
(2) Ausreißermieten
(3) Üblichkeit im engeren Sinn
b) Stellungnahme
2. Anerkannte wissenschaftliche Grundsätze bis zum Inkrafttreten der Mietspiegelverordnung
a) Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete als empirisches Element
b) Mindestanforderungen
aa) Datenerhebung
bb) Extremwertbereinigung und Spannenbildung
cc) Dokumentation und Veröffentlichung
c) Methoden der Datenauswertung
aa) Tabellenmethode
bb) Regressionsmethode
cc) Stellungnahme
III. Zusammenfassung
3. Kapitel Gesetzliche Vermutungen des qualifizierten Mietspiegels
I. Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Vermutung
1. Ursprünge der heutigen gesetzlichen Vermutungen
2. Übergang von der legalen Beweistheorie zur freien Beweiswürdigung
3. Stellungnahme
II. Die gesetzliche Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558d Abs. 3 BGB im Beweisrecht des 21. Jahrhunderts
1. Ratio legis der freien Beweiswürdigung
2. Art der vermuteten ortsüblichen Vergleichsmiete
a) Tatsachenvermutung
b) Rechtsvermutung
aa) Tatsachengrundlage einer Rechtsvermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete
bb) Vermutete Rechtsfolge
c) Vermutung sui generis
aa) Systematische Ableitung
bb) Bisherige Praxis
cc) Regelungsziel der gesetzlichen Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558d Abs. 3 BGB
III. Die verfahrensvereinfachende Wirkung des qualifizierten Mietspiegels in der bis zum 1. Juli 2022 geltenden Fassung
1. Zur faktisch normativen Wirkung des qualifizierter Mietspiegels durch die Rechtsprechung
2. Exkurs: Die verfahrensrechtliche Dominanz des qualifizierten Mietspiegels
3. Stellungnahme
IV. Zu den mit Wirkung ab dem 1. Juli 2022 in den Tatbestand des § 558d Abs. 1 BGB eingefügten Vermutungen
1. Ziel und Gegenstand der Neuregelung
a) Anerkannte wissenschaftlichen Grundsätze
b) Weitere gesetzlichen Vermutungen des § 558d Abs. 1 BGB
c) Mietspiegelverordnung
2. Stellungnahme
V. Zusammenfassung
4. Kapitel Zwischenergebnis
5. Kapitel Wohnen als marktwirtschaftliches Gut
I. Besondere Merkmale des Marktes "Wohnen"
1. Subjektive Besonderheiten des Gutes "Wohnen"
a) Wohnen als ein elementares, primäres Bedürfnis
b) Abhängigkeit vom Angebot an Mietwohnungen
c) Frei finanzierter Wohnungsmarkt als unverzichtbares Element für die volkswirtschaftlich notwendige Mobilität von Arbeitnehmern
d) Mietvertragsbindung durch Transaktionskosten
e) Marktkenntnisse (Transparentdefizite)
f) Struktur der am Markt Teilnehmenden
aa) Vermieter
bb) Mieter
(1) Empfänger von Sozialleistungen
(2) Empfänger von Wohngeld
(3) Sonstige Mieter
2. Ökonomische Merkmale des Wohnungsmarktes
a) Ungleichartigkeit der Wohnungen
b) Besondere Risiken der Finanzierung auf Grund des niedrigen Zinsniveaus
c) Langjährige Ertragsmöglichkeit
d) Trägheit des Wohnungsmarktes, Planungs- und Bauzeiten
e) Lebenszyklus eines Gebäudes
f) Sozialwohnungsquoten und städtebauliche Verträge
g) Allgemein thematisierte, besondere Risiken der Investition in Mietwohnungen
h) Bisher nicht thematisierte Risiken
aa) Risiken durch die Gesetzgebung
(1) Wechsel vom System der Sozialen Marktwirtschaft zum staatlich regulierten Mietrecht
(2) Exkurs Mietpreisbremse
bb) Risiken durch die Rechtsprechung
(1) Am Bespiel der Rechtsprechung des BGH zu den Renovierungsklauseln
(2) Risiken aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts
(3) Stellungnahme
cc) Risiken durch das Zusammenwirken von Gesetzgebung und Rechtsprechung
dd) Risiken der Anschlussfinanzierung
i) Rentabilität des Wohnungsmarktes in Relation zu anderen Anlageformen
j) Exkurs: Marktverhalten der Mieter im Verhältnis der Höhe der Neubaumieten zu den in qualifizierten Mietspiegeln ausgewiesenen Mieten
k) Preistreiber im Wohnungsbau
3. Zusammenfassung
II. Rechtliche Rahmenbedingungen - eine Bestandsaufnahme
1. Das Gut "Wohnen" im System der Sozialen Marktwirtschaft
2. Derivatives Eigentum des Mieters i.S.d. Art. 14 Abs. 1 GG durch den Besitz des Mieters an der Wohnung
3. Gesetzliche Ausgestaltung des Mieterschutzes
a) Grundsatz der Unkündbarkeit von Wohnmietverträgen
aa) Ordentlicher Kündigungsschutz
(1) Vertragsverletzungen, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
(2) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
(3) Angemessene wirtschaftliche Verwertung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
bb) Außerordentliche Kündigung
cc) Widerspruchsrecht gegen die wirksame Kündigung
dd) Abwendung einer wirksamen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
ee) Räumungsschutz
ff) Ordnungsverfügung gegen den Vermieter
gg) Kündigungsschutz in globalen Krisenzeiten
b) Wechsel der Vertragsparteien
c) Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
d) Gesetzliche Regelung der Miethöhe
aa) Vorvertraglicher Mieterschutz im Rahmen der Wiedervermietung
bb) Im Bestandsmietvertrag
cc) Berliner Mietendeckel
e) Besonderer Schutz des Mieters im Falle der Bildung von Wohnungseigentum
f) Gentrifizierung und Milieuschutzsatzungen
g) Diskriminierung im Mietrecht
h) Nebenpflichten des Vermieters
4. Gesetzliche Ausgestaltung des Vermieterschutzes
a) Kündigungsrecht des Vermieters
aa) Allgemeines Kündigungsrecht des Vermieters
bb) Erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters
cc) Teilkündigungsrecht des Vermieters
b) Sicherheitsleistungen
aa) Mietsicherheit
bb) Sicherheitsleistung im Räumungsverfahren, § 283 a ZPO
c) Vermieterpfandrecht, § 562 BGB
5. Zusammenfassung
6. Kapitel Gesamtergebnis
I. Historische Entwicklung der Mietspiegel
II. Funktionelles Versagen des Systems der sozialen Marktwirtschaft
III. Das vom Gesetzgeber mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegel verfolgte Ziel
IV. Mietspiegel, Widerspruch in der gesetzlichen Systematik
V. Nicht erfolge Umsetzung des Willens des Gesetzgebers
VI. Nichtbeachtung der Vorstellungen des Gesetzgebers zur Definition des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel
VII. Gesetzliche Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558d BGB
VIII. Mieter
IX. Vermieter
X. Ökonomische Analyse des frei finanzierten Wohnungsmarktes
7. Kapitel Ausblick und Gesetzgebungsvorschlag
Literaturverzeichnis

Systemvoraussetzungen

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