Erwerbssicherung beim Grundstueckskauf

Name: Erwerbssicherung beim Grundstueckskauf | Eine rechtsvergleichende Studie zu Nichterfuellungsrisiken, Schutzinstrumenten und ihren Wirkungen im deutschen, englischen, schottischen und spanischen Recht
Brand: Mohr Siebeck
Price: 144.0 EUR
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Eine rechtsvergleichende Studie zu Nichterfuellungsrisiken, Schutzinstrumenten und ihren Wirkungen im deutschen, englischen, schottischen und spanischen Recht

Wiebke Voss(Autor*in)

Mohr Siebeck (Verlag)

1. Auflage

Erschienen am 14. Mai 2019

588 Seiten

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978-3-16-156593-9 (ISBN)

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Inhalt

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Titel
Vorwort
Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Erster Teil: Grundlagen
§ 1 Einleitung
I. Der Untersuchungsgegenstand - Erwerbssicherungsmodelle beim Grundstückskauf
II. Die Forschungsfrage im Kontext des rechtsvergleichenden Forschungsstandes
1. Trennscharfe Kategorisierung von obligatorischen und dinglichen Rechten?
a) Die deutsche Debatte um die Verdinglichung obligatorischer Rechte
b) Jurisdiktionsübergreifende Existenz oszillierender Zwischenrechtsformen
2. Problematik der Zuordnung der Rechtsposition des gesicherten Grundstückskäufers
III. Methodische Bemerkungen und Hinweise zum Gang der Untersuchung
1. Struktur der Untersuchung
2. Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes
§ 2 Historische Entwicklung der Rechtskategorien und der Grunderwerbssysteme
I. Historische Ausprägung des dinglichen Rechts aus der actio in rem
II. Das ius ad rem als historische Zwitterrechtsform
III. Die geschichtlichen Wurzeln der heutigen Übereignungsmodelle
1. Die römische Rechtstradition im Bereich der Grundstücksübereignung
a) Grundübereignung nach klassischem römischem Recht
b) Die Übereignung im römischen Vulgarrecht
c) Nachklassische Entwicklungen unter Justinian
d) Rezeption des römischen Rechts in Mittelalter und Neuzeit
2. Die germanische Übereignungstradition
3. Die Entwicklung der Grundübereignung im frühen englischen Recht
4. Besonderheiten der schottischen historischen Tradition
§ 3 Spannungsfeld dinglicher und obligatorischer Rechte
I. Kriterien der Dinglichkeit und Definition des dinglichen Rechts
1. Das kontinentaleuropäische Verständnis der dinglichen Rechte
a) Wesen und Merkmale des dinglichen Rechts nach dem BGB
aa) Der Streit um das Wesen der Dinglichkeit
bb) Die Absolutheit als überwiegend geforderte Voraussetzung des dinglichen Rechts
cc) An der Kategorie des dinglichen Rechts geübte Kritik
dd) Fazit zum Wesen des dinglichen Rechts nach deutschem Ansatz
b) Das spanische Verständnis vom derecho real
2. Die Wesensmerkmale der englischen property rights
a) Kriterien zur Abgrenzung der property rights von den personal rights
b) Unterscheidung nach der Richtung des Rechts: rights in rem vs. rights in personam
3. Die real rights nach schottischer Auffassung
II. Folgerungen: Bedingte Kongruenz des Dichotomieverständnisses
§ 4 Der vertragliche Übereignungsanspruch des Grundstückskäufers - ein kongruentes Referenzgebiet in den vier Rechtsordnungen?
I. Das Eigentumsverständnis nach Civil Law und Common Law
1. Das kontinentaleuropäische Modell absoluten Eigentums
2. Das englische Konzept von tenures und estates
3. Die Entwicklung des Eigentumsverständnisses in Schottland
4. Eine Hürde für den Rechtsvergleich?
II. Vergleichbarkeit des Rechtsobjekts: Grundstück vs. land
Zweiter Teil: Erwerbssicherungsmechanismen in ihren Auswirkungen auf die Rechtsposition des Grundstückskäufers
§ 5 Die Rechtsposition des ungeschützten Grundstückskäufers als Ausgangsrisiko
I. Zeitliche Eingrenzung des Risikozeitraums: Voraussetzungen des Grunderwerbs
1. Die deutsche Regelung der §§ 873, 925 BGB
a) Die Auflassung als abstrakter dinglicher Vertrag
b) Konstitutive Eintragung ins Grundbuch
2. Die Regelung der Immobiliarübereignung nach englischem Recht
a) Die deed als stets erforderliche Übertragungsurkunde
b) Das Erfordernis der registration
c) Der typische Ablauf der Grundstücksübertragung in der Praxis
3. Die schottische Regelung der conveyance
a) Aushändigung der Übertragungsurkunde (disposition)
b) Eintragung des Eigentumsübergangs in das maßgebliche Register
4. Die spanische Theorie von titulo und modo
a) Der titulo als Ausdruck des Kausalprinzips
aa) Wirksamkeit unabhängig von der Beurkundung des Kaufvertrages
bb) Die Debatte um das Erfordernis der Wirksamkeit des Vertrages
b) Der modo als Ausprägung des Traditionsprinzips
c) Deklaratorischer Charakter der Eintragung im Registro de la Propiedad
II. Ausgestaltung der Risikosituation: Rein anspruchsbasierte Stellung des Erwerbers
1. Das Risiko des Grundstückserwerbers nach deutschem Recht
a) Ausgangssituation bei Zwischenverfügungen, Zwangsvollstreckung und Insolvenz
b) Privilegierung des Erstkäufers nach erfolgter dinglicher Einigung
2. Gefahren für den Erwerber einer land unit im englischen Recht
a) Theoretisch-rechtshistorischer Zugriff auf die Risikosituation
b) Ausprägung der Risikozeitspanne für den Inhaber eines personal right
aa) Keine specific performance bei Unmöglichkeit mangels Eigentümerstellung
bb) Rechtsposition des Käufers bei Insolvenz des Verkäufers
(1) Schutzlosigkeit im Falle der bankruptcy des Verkäufers
(2) Stellung des Käufers bei Unternehmensinsolvenz
cc) Keine Aufhebung der charging order in der Zwangsvollstreckung
3. Die Stellung des Erwerbers vor Eintragung im schottischen Recht
a) Grundsätzliche Rechtssituation nach Abschluss des Kaufvertrages
aa) Kein Recht auf specific implement bei wirksamer Weiterveräußerung
bb) Auswirkungen der Insolvenz auf die Rechtsposition des Käufers
(1) Stellung des designierten Erwerbers in der bankruptcy des Verkäufers
(2) Rechtsposition des Käufers in Fällen der corporate insolvency
cc) Kein Schutz vor land attachments im Rahmen der Zwangsvollstreckung
b) Verstärkung der schuldrechtlichen Position nach Vornahme der disposition?
4. Die Erwerberposition während der Schwebephase nach dem Código Civil
a) Risikosituation vor notarieller Beurkundung oder sonstiger traditio
aa) Auswirkungen der Insolvenzeröffnung auf den Grundstückskaufvertrag
bb) Rechtsstellung des Käufers im Falle der ejecución forzosa
cc) Principio de prioridad bei Doppelverkauf nach Art. 1.473 CC
(1) Einführung eines ius ad rem über Art. 1.473 CC?
(2) Analoge Anwendung auf sonstige Translativverträge
dd) Irreversible dingliche Rechtslage bei Zweitverfügung
b) Problemstellung zwischen Eigentumsübergang und Eintragung ins Grundbuch
aa) Erga omnes-Wirkung der Eintragung ins Registro de la Propiedad
(1) Verrelativierung absoluter Rechte durch das Prinzip der inoponibilidad
(2) Bedeutung von Art. 32 LH neben der Gutglaubensregel des Art. 34 LH
bb) Kein Verlustrisiko des Erwerbers in Zwangsvollstreckung und Insolvenz
c) Fazit zur Risikosituation nach spanischem Recht
5. Rechtsvergleich zur Stellung des ungesicherten Grundstückskäufers
a) Typische Schwächen des obligatorischen Forderungsrechts
b) Überlagerungstendenzen durch Ausnahmebestimmungen und Rechtsfortbildung
c) Inoponibilidad des nicht eingetragenen Eigentums als Sonderproblem des Código Civil
§ 6 Nationale Erwerbssicherungsmechanismen als Reaktion auf die Schwächen des schuldrechtlichen Anspruchs
I. Schutzstrategien des deutschen Rechts
1. Die Auflassungsvormerkung als primärer Mechanismus dinglicher Sicherung
a) Erwerb der Vormerkung vom Berechtigten
aa) Voraussetzungen des Ersterwerbs der Vormerkung nach §§ 883 Abs. 1, 885 BGB
(1) Automatischer Anspruch auf Vormerkungsbewilligung?
(2) Minimierung des Verkäuferrisikos durch bedingte Vormerkungsbewilligung
bb) Zweiterwerb infolge Anspruchsabtretung analog § 401 BGB
b) Die Rechtsnatur der Vormerkung: ein systemwidriges Element?
2. Alternative Immunisierungsmechanismen und ihre Wirkungen im Überblick
a) Formeller Schutz gegen Zwischenverfügungen nach § 17 GBO
b) Partieller Schutz über ein gerichtliches Verfügungsverbot nach §§ 136, 135 BGB
c) Anerkennung eines Anwartschaftsrechts zugunsten des Auflassungsempfängers
aa) Wesen des durch Rechtsfortbildung geschaffenen Anwartschaftsrechts
bb) Die Debatte um Existenz und Voraussetzungen eines Anwartschaftsrechts
II. Zusammenspiel von trust und registerrechtlichen Schutzmechanismen im englischen Recht
1. Übertragung eines equitable interest mittels constructive trust
a) Rechtshistorische Ausprägung des trust durch die Chancery-Gerichtsbarkeit
b) Die doctrine of equitable conversion
aa) Sukzessive Verschiebung der billigkeitsrechtlichen Rechtszuständigkeit
bb) Auswirkungen des vendor-purchaser constructive trust auf den legal estate
cc) Entstehung des vendor-purchaser constructive trust im Einzelnen
(1) Anforderungen an den vertraglichen Anspruch für die Entstehung des trust
(2) Unsicherheiten hinsichtlich des Entstehungszeitpunkts des trust
c) Treuhandverhältnis aufgrund unvollständiger Übertragungsakte
2. Supplementäre Schutzmechanismen nach Common Law
a) Verfahrensrechtliche Absicherung durch die official search with priority
b) Schutz des estate contract mittels einer notice im Register
c) Elektronische Vertragsregistrierung und automatische priority protection gem. sec. 72 (6) (a) (ii) LRA 2002
3. Fazit zu den Schutzstrategien des englischen Rechts
III. Die Sicherungsstrategie des schottischen Rechts
1. Langwierige Debatte um einen effektiven Erwerberschutz
a) Ablehnung eines constructive trust nach englischem Vorbild
b) Splittung des Eigentumsrechts durch Sharp v Thomson
aa) Tradierte Dogmatik als Entscheidungsbasis in erster und zweiter Instanz
bb) Die von Equity gefärbte Argumentation des House of Lords
c) Reaktion auf das Urteil in Literatur, Rechtsprechung und Praxis
aa) Kehrtwende des House of Lords in Burnett's Trustee v Grainger
bb) Rückgriff auf alternative Sicherungsstrategien in der Praxis: trust clauses
2. Die Lösungsbemühungen des schottischen Gesetzgebers
a) Regelungsbedarf trotz der Kehrtwende des House of Lords
b) Legislative Abhilfemechanismen im Einzelnen
aa) Punktueller Schutz vor einzelnen Insolvenzrisiken
(1) Sperrperiode zulasten des trustee nach sec. 78 (3), (4) Bankruptcy (Scotland) Act 2016
(2) Gutglaubensschutz nach sec. 87 (6) (a) (iii), (10) Bankruptcy (Scotland) Act 2016
bb) Immunisierung gegen Erfüllungsvereitelung im Allgemeinen
(1) Elektronische Registrierung von titles to land mittels des ARTL-Verfahrens
(2) Advance notice gem. sec. 56 et seq. Land Registration etc. (Scotland) Act 2012
(a) Voraussetzungen und Anwendungsbereich der advance notice
(b) Weitgehende Verdrängung der Praxis der letters of obligations
(3) Kein Rückgriff auf inhibitions im Sinne der sec. 146 et seq. Bankruptcy and Diligence etc. (Scotland) Act 2007
3. Fazit zu den Sicherungsmechanismen des schottischen Rechts
IV. Die partiellen Schutzmechanismen des spanischen Rechts
1. Der pacto de reserva de dominio
a) Debatte um die dogmatische Konstruktion der reserva de dominio
b) Das derecho expectante des Vorbehaltskäufers
2. Die anotación preventiva als heterogenes Registerinstrument
a) Dogmatisch-strukturelle Problematik der anotaciones preventivas
aa) Gemeinsames Konzept und Wesensmerkmale der anotaciones preventivas
bb) Systematisierung des Sicherungsinstruments durch Kategorienbildung
b) Anotaciones preventivas zugunsten eines designierten Immobiliarerwerbers im Einzelnen
aa) Vormerkung aufgrund von behebbaren Mängeln des zugrunde liegenden título nach Art. 42. 9° LH
bb) Die anotaciones de demanda des Art. 42 1.° LH
cc) Schutz über die anotación eines Verfügungsverbots nach Art. 42 4.° LH
c) Fazit zum Erwerberschutz über die anotaciones preventivas
3. Verfahrensrechtliche Ergänzung über den asiento de presentación nach Art. 255 LH
4. Suche nach Alternativen durch Gesetzgebung, Wissenschaft und Praxis
a) Keine Registrierbarkeit eines Vorvertrages nach spanischem Recht
b) Risikoverminderung durch Informationszugang und Transparenz
c) Faktisch-finanzielle Absicherung durch Vertragsgestaltung und -vollziehung
5. Fazit zu den Sicherungsstrategien des spanischen Rechts
V. Rechtsvergleich der Sicherungsmechanismen in den vier Rechtsordnungen
1. Pluralismus der nationalen Schutzstrategien: Reaktionen auf zeitlich und inhaltlich divergierende Risikobereiche
2. Kategorisierbarkeit der Regelungstechniken und Konstruktionsvarianten
a) Konstruktion einer eigenen Rechtsposition neben dem Erfüllungsanspruch
b) Registervermerke auf Basis des schuldrechtlichen Erwerbsrechts
c) Verfahrensrechtliche Schutzstrategien zur Überbrückung der registration gap
d) Materielle Immunisierung durch gesetzgeberische Ausnahmebestimmungen
e) Verfügungsverbote als Einschränkung der Rechtsbefugnisse des Verkäufers
3. Rücksicht auf Verkäuferinteressen bei der Gestaltung der Schutzinstrumente
§ 7 Die Stellung des geschützten Erwerbers als Ergebnis der Sicherungsmechanismen
I. Sicherungswirkungen der deutschen Immunisierungsstrategien
1. Die Schutzwirkungen der Vormerkung
a) Immunisierung des Auflassungsanspruchs gegen Verfügungen des Veräußerers
aa) Das Konstrukt relativer Unwirksamkeit als personenbezogene Begrenzung
bb) Sachliche Grenzen der Neutralisierungswirkung
b) Vormerkungsbasierter Schutz in der Insolvenz des Veräußerers
c) Absicherung des Verfügungserfolges in der Zwangsvollstreckung
d) Fazit zu Sicherungskonzept und Wirkweise der Vormerkung
2. Immunisierungswirkungen eines immobiliarsachenrechtlichen Anwartschaftsrechts
3. Rechtswirkungen des Verfügungsverbots: Verfügungsschutz und Vollstreckungssicherheit
4. Fazit zu den Immunisierungswirkungen nach deutschem Recht
II. Die Stellung des Inhabers eines equitable interest im englischen Recht
1. Drittwirksamkeit des equitable interest in Kombination mit dem vertraglichen Anspruch
a) Bindung des Erwerbers eines legal right an den vertraglichen Anspruch
b) Vorrang des equitable interest des Käufers gegenüber späteren equitable rights
c) Equitable tracing als quasi-dingliche Surrogation bei Wegerwerb der Käuferrechte
2. Insolvenzbeständigkeit des equitable interest
3. Das equitable interest gegenüber Vollstreckungsgläubigern des Verkäufers
4. Fazit zur Rechtsposition des geschützten Erwerbers nach englischem Recht
III. Die Immunisierungswirkungen der schottischen Sicherungsmechanismen
1. Rechtsposition bei Schutz über die advance notice nach schottischem Recht
a) Immunisierung gegenüber vertragswidrigen Zwischenverfügungen
aa) Inhaltliche Reichweite der Schutzwirkung der advance notice
bb) Korrektur unbilliger Ergebnisse durch die rule against offside goals
b) Durchsetzung des vormerkungsgesicherten Erwerbs in der Insolvenz
c) Wirkung der advance notice gegenüber Vollstreckungsmaßnahmen
d) Fazit zur Immunisierung durch die advance notice
2. Die Rechtsposition des beneficiary aufgrund einer trust clause
IV. Die Auswirkungen der spanischen Schutzstrategien auf die Käuferposition
1. Drittwirksamkeit des derecho expectante aus dem pacto de reserva de dominio
a) Schutz des Vorbehaltskäufers vor Zweitveräußerung über Art. 1.120 CC
b) Rückgriff auf die tercería de dominio im Falle der Zwangsvollstreckung
c) Diskussion um einen parallelen Schutz im Falle des Insolvenzeintritts
d) Fazit zur Rechtsposition des Vorbehaltskäufers
2. Immunisierungswirkungen der spanischen anotación de demanda
a) Relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen entgegen der anotación
b) Dogmatisch-konstruktive Verstärkung des derecho de crédito?
V. Rechtsvergleich zur Stellung des geschützten Anspruchsinhabers
1. Technisch-konstruktive Wirkmuster der Erwerbssicherungsmechanismen
a) Reservierung des Vorrangs des zu übertragenden dinglichen Rechts
aa) Kombination von relativer Unwirksamkeit und Rangreservierungen durch Registervermerk
bb) Ausgestaltung des Erwerbsrechts als rangfähige Belastung
b) Rückwirkungsfiktionen als alternative Erwerbssicherungstaktik
2. Auswirkungen der Sicherungsmechanismen auf den schuldrechtlichen Anspruch
a) Sukzessionsschutz und Insolvenz-/Vollstreckungsfestigkeit als Ausdruck allseitiger Zuordnung der Kaufsache
b) Aber: Grenzen der Drittwirksamkeit des gesicherten Erwerbsanspruchs
c) Partielle Erfüllungsantizipation durch Gleichstellung mit dem zu akquirierenden Recht
3. Zusammenfassung
Dritter Teil: Einordnung der gesicherten Erwerberposition in den Dualismus dinglicher und obligatorischer Rechte?
§ 8 Kategorisierbarkeit des gesicherten Erwerbsrechts unter Geltung des Trennungsprinzips
I. Rechtsdogmatische Bemühungen um eine konzise Verortung der Erwerberposition
1. Schwierigkeiten des deutschen Rechts zur Erfassung der Immunisierungsmechanismen
a) Debatte um die Rechtsnatur des vormerkungsgesicherten Anspruchs im deutschen Recht
b) Begründung eines ius ad rem durch das Verfügungsverbot?
2. Diskussion um die Einordnung von equitable rights im englischen Recht
3. Schwierigkeiten einer konzisen Kategorisierung im schottischen Recht
a) Diskussion um die summa divisio im Rahmen von Sharp v Thomson
b) Zur Qualifizierung der unter einer trust clause entstehenden Rechtsposition
4. Problematik einer widerspruchsfreien Zuordnung der Rechtsposition des geschützten Käufers im spanischen Recht
a) Rechtsnatur des derecho expectante des Vorbehaltskäufers
b) Kontroverse um die Existenz eines ius ad rem im spanischen Código Civil
II. Rechtsvergleich zur Kategorisierbarkeit der Erwerberposition: ein gemeinsames Problem aller vier Rechtsordnungen
1. Paradoxon der absoluten Wirkung einer ursprünglich schuldrechtlichen Rechtsposition als Kernproblem der Kategorisierungsbemühungen
2. Funktionsgrenzen der tradierten Dichotomie beim Trennungsprinzip
§ 9 Umgehung des im Trennungsprinzip angelegten Problems der Erwerbssicherung: Das Einheitsprinzip als Lösung?
I. Theoretischer Zusammenfall von Kaufvertragsabschluss und Eigentumsübergang
1. Dogmatische Erfassung des Erwerbsvorgangs im französischen Recht
2. Parallele Erwerbsgestaltung durch Art. 1.376 Cod. civ. und Art. 219 Cod. civ. port
II. Auseinanderfallen von Vertragsschluss und drittwirksamem Eigentumserwerb in der Praxis
1. Mehrdimensionalität des Zuordnungsproblems: inopposabilité aux tiers
a) Voraussetzungen und Konsequenzen der inopposabilité nach französischem Recht
b) Nachahmung des französischen Modells durch Art. 2 644 des italienischen Codice civile
c) Parallele Regelung in Portugal durch Art. 5 Código do Registo Predial
2. Aufspaltung von dinglichem und obligatorischem Geschäft durch Vorverträge
3. Aufspaltungstendenzen durch bedingte Immobiliarübereignung
III. Unausweichliche Konsequenz: Suche nach Erwerbssicherungsmechanismen
1. Suche nach einem Schutzinstrument im französischen Recht
2. Die trascrizione del contratto preliminare als italienisches Vormerkungsäquivalent
3. Die contrato-promessa com eficácia real des portugiesischen Rechts
IV. Fazit zum Einheitsprinzip: Verwischung der Grenzen dinglicher und obligatorischer Rechte in der Rechtswirklichkeit
Vierter Teil: Schlussbetrachtung und Ergebnisse
§ 10 Erwerbssicherungsmechanismen als systemsprengendes Element?
I. Existenz eines Zwischenstadiums zwischen obligatorischem und dinglichem Recht als anationale Sachgesetzlichkeit
1. Korrektur der gewählten Form der Erwerbsgestaltung zum Erwerbs- oder Verkehrsschutz
2. Ersetzbarkeit sachzuordnungsdurchbrechender Erwerbssicherung?
a) Faktische Beschleunigung des Vollzugs- und Eintragungsvorgangs
b) Besitz des Erwerbers als alternativer Anknüpfungspunkt für Schutzbemühungen
c) Nachträgliche Korrektur unbilliger Ergebnisse aus Sittlichkeitserwägungen
II. Nutzen der Zweiteilung von Schuld- und Sachenrechten trotz fließender Grenzen
1. Keine Auflösung des Gegensatzes von Schuld- und Sachenrechten
2. Schärfung des Aussagehalt der klassischen Kategorisierung durch Anerkennung hybrider Zwischenrechte
§ 11 Funktionalität der Instrumentarien der Erwerbssicherung
I. Funktionalitäts- und Legitimitätsdivergenzen der Erwerbssicherungsinstrumente
1. Legitimität der Erwerbssicherungsinstrumente
a) Dogmatische Kohärenz der Modelle der Erwerbssicherung
aa) Konstruktion eines eigenständigen Hybridrechts als kohärentes Modell?
bb) Kohärenz der Aufwertung des schuldrechtlichen Anspruchs durch Registervermerke mit Reservierungswirkung
b) Sachenrechtliches Publizitätsprinzip als Legitimationsmaßstab
2. Schutzniveau und Schutzlücken der Erwerbssicherungsvarianten
3. Praktikabilität der bereitgestellten Sicherungsmechanismen
II. Sicherungsmechanismus mit europäischem Modellcharakter?
§ 12 Zusammenfassendes Fazit und Ausblick
Literaturverzeichnis
Register

Systemvoraussetzungen

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