1 - Vorwort [Seite 18]
2 - Abkürzungs und Literaturverzeichnis [Seite 20]
3 - Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick [Seite 22]
4 - Grundbegriffe des Wohnungseigentums [Seite 30]
4.1 - 1.1 Warum Wohnungseigentum? [Seite 30]
4.2 - 1.2 Wohnungs- und Teileigentum [Seite 31]
4.3 - 1.3 Gemeinschaftseigentum [Seite 32]
4.4 - 1.4 Sondereigentum [Seite 32]
4.5 - 1.5 Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? [Seite 42]
4.6 - 1.6 Wie entsteht Wohnungseigentum? [Seite 43]
5 - Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums [Seite 52]
5.1 - 2.1 Regelungsinstrumente [Seite 52]
5.2 - 2.2 Sondernutzungsrecht [Seite 58]
6 - Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer [Seite 66]
6.1 - 3.1 Rechte der Wohnungseigentümer [Seite 66]
6.2 - 3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer [Seite 69]
6.3 - 3.3 Bauliche Veränderungen [Seite 73]
6.4 - 3.4 Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum [Seite 84]
7 - Lasten und Kosten des Wohnungseigentums [Seite 94]
7.1 - 4.1 Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums [Seite 94]
7.2 - 4.2 Der Kostenverteilungsschlüssel [Seite 105]
7.3 - 4.3 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels [Seite 109]
7.4 - 4.4 Der Wirtschaftsplan [Seite 124]
7.5 - 4.5 Die Jahresabrechnung [Seite 130]
7.6 - 4.6 Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen [Seite 141]
7.7 - 4.7 Die Entlastung des Verwalters [Seite 144]
7.8 - 4.8 Die Entlastung des Verwaltungsbeirats [Seite 145]
7.9 - 4.9 Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung [Seite 146]
7.10 - 4.10 Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten [Seite 147]
7.11 - 4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? [Seite 147]
8 - Die Wohnungseigentümerversammlung [Seite 154]
8.1 - 5.1 Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? [Seite 154]
8.2 - 5.2 Die Beschlussfähigkeit [Seite 166]
8.3 - 5.3 Das Stimmrecht [Seite 167]
8.4 - 5.4 Teilnahme Dritter an der Versammlung [Seite 180]
8.5 - 5.5 Wie läuft die Versammlung ab? [Seite 182]
8.6 - 5.6 Die Beschlussfassung [Seite 186]
8.7 - 5.7 Die Beschlussfeststellung und -verkündung [Seite 208]
8.8 - 5.8 Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? [Seite 209]
8.9 - 5.9 Die Versammlungsniederschrift [Seite 212]
8.10 - 5.10 Die Beschluss Sammlung [Seite 220]
8.11 - 5.11 Checkliste Eigentümerversammlung [Seite 226]
9 - Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz [Seite 230]
9.1 - 6.1 Teilrechtsfähigkeit [Seite 230]
9.2 - 6.2 Haftung [Seite 237]
9.3 - 6.3 Insolvenz [Seite 242]
10 - Verwalter und Verwaltungsbeirat [Seite 244]
10.1 - 7.1 Wie wird der Verwalter bestellt? [Seite 244]
10.2 - 7.2 Verwaltervertrag [Seite 248]
10.3 - 7.3 Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? [Seite 254]
10.4 - 7.4 Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? [Seite 259]
10.5 - 7.5 Haftung des Verwalters [Seite 275]
10.6 - 7.6 Verwaltungsbeirat [Seite 280]
11 - Die vermietete Eigentumswohnung [Seite 286]
11.1 - 8.1 Gestaltung des Mietvertrags [Seite 288]
11.2 - 8.2 Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten [Seite 291]
11.3 - 8.3 Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum [Seite 299]
11.4 - 8.4 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums [Seite 300]
11.5 - 8.5 Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses [Seite 302]
11.6 - 8.6 Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/ Garage an verschiedene Eigentümer [Seite 303]
12 - Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht [Seite 306]
12.1 - 9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick [Seite 306]
12.2 - 9.2 Zuständiges Gericht [Seite 316]
12.3 - 9.3 Die Anfechtungsklage [Seite 318]
12.4 - 9.4 Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen [Seite 328]
12.5 - 9.5 Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes [Seite 329]
12.6 - 9.6 Klagen der Wohnungseigentümer gemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag [Seite 330]
12.7 - 9.7 Klage auf Abberufung des Verwalters [Seite 330]
12.8 - 9.8 Bestellung eines Notverwalters [Seite 330]
12.9 - 9.9 Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten [Seite 332]
12.10 - 9.10 Einstweiliger Rechtschutz [Seite 332]
12.11 - 9.11 Entziehung des Wohnungseigentums [Seite 334]
12.12 - 9.12 Protokollberichtigung [Seite 336]
13 - Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung [Seite 338]
13.1 - 10.1 Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit [Seite 338]
13.2 - 10.2 Besichtigung der Eigentumswohnung [Seite 340]
13.3 - 10.3 Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung [Seite 345]
13.4 - 10.4 Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen [Seite 346]
13.5 - 10.5 Kaufvertrag der Eigentumswohnung [Seite 347]
14 - Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum [Seite 350]
14.1 - 11.1 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz [Seite 350]
14.2 - 11.2 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten [Seite 350]
14.3 - 11.3 Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit [Seite 364]
14.4 - 11.4 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen [Seite 402]
14.5 - 11.5 Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer [Seite 408]
14.6 - 11.6 Umsatzsteuer [Seite 411]
15 - Versicherungen [Seite 414]
15.1 - 12.1 Feuerversicherung [Seite 414]
15.2 - 12.2 Haus und Grundbesitzerhaftpflicht versicherung [Seite 415]
15.3 - 12.3 Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft [Seite 417]
15.4 - 12.4 Sonstige Versicherungen [Seite 419]
15.5 - 12.5 Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen [Seite 420]
16 - Stichwortverzeichnis [Seite 421]
17 - Anhang [Seite 434]
17.1 - Muster eines Gesamt und Einzelwirtschaftsplans [Seite 436]
17.2 - Muster einer Jahresgesamtabrechnung [Seite 437]
17.3 - Muster einer Jahreseinzelabrechnung [Seite 439]
17.4 - Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer [Seite 440]
17.5 - Muster: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters [Seite 441]
17.6 - Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung [Seite 442]
17.7 - Muster: Tagesordnung [Seite 443]
17.8 - Muster: Stimmrechtsvollmacht [Seite 444]
17.9 - Muster: Antrag auf Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung [Seite 444]
17.10 - Formulierungsbeispiel für eine Öffnungsklausel [Seite 445]
17.11 - Muster: Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren [Seite 445]
17.12 - Muster: Mitteilung des Umlaufbeschlusses [Seite 447]
17.13 - Muster: Niederschrift der Eigentümerversammlung [Seite 449]
17.14 - Muster: Beschluss Sammlung [Seite 454]
17.15 - Checkliste: Eigentümerversammlung [Seite 456]
17.16 - Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen [Seite 459]
17.17 - Muster für eine Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse [Seite 472]
17.18 - Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im Privatvermögen [Seite 474]
17.19 - Übersicht: Erhöhte Absetzungen [Seite 476]
17.20 - Übersicht: Nutzungsdauer von beweglichen Wirtschaftsgütern [Seite 477]
17.21 - Notizen [Seite 478]
17.22 - Notizen [Seite 479]
17.23 - Notizen [Seite 480]
17.24 - Notizen [Seite 481]
9 Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht (S. 305-306)
9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick
9.1.1 Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung
Das bisherige Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht wurde mit der WEG-Novelle in das Verfahren der Zivilprozessordnung überführt. Bisher galt das sog. Amtsermittlungsprinzip. Danach musste das Gericht bisher ohne Bindung an den Vortrag der einzelnen Parteien von sich aus die entscheidungserheblichen Tatsachen erforschen und dazu eigene Ermittlungen anstellen. Durch Überführung des Verfahrens in das Erkenntnisverfahren der Zivilprozessordnung hat sich in Wohnungseigentumssachen die Gerichtsbarkeit vollständig geändert.
9.1.2 Beibringungslast für Tatsachen
Die Beteiligten haben sämtliche Tatsachen vorzutragen und unter Beweis zu stellen. Das Gericht hat nach der WEG-Novelle keine Verpflichtung mehr, von sich aus (von Amts wegen) zu ermitteln. Möchte der Kläger im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage z. B. rügen, dass das Abstimmungsergebnis falsch festgehalten wurde, so genügt es nicht, wenn er das Abstimmungsergebnis im Prozess lediglich pauschal bestreitet. Er muss darlegen und ggf. unter Beweis stellen, wer von den Wohnungseigentümern tatsächlich wie abgestimmt hat und weshalb die Feststellung des Mehrheitsverhältnisses fehlerhaft war.
Auch wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer die Umstände der Auszählung nicht einsehbar waren, billigt die Rechtsprechung keine Beweislastumkehr zu, da ansonsten ein Ausforschungsbeweis vorliegen würde, der nach der Zivilprozessordnung unzulässig ist (LG München I, Urteil v. 27.04.99 Az. 1 S 20171/08, NJW RR 2009, 1672). Das Gericht hat aber eine sog. Hinweispflicht. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, diese ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und sachdienliche Anträge stellen. Das Gericht hat derartige Hinweise so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen (§ 139 Abs. 4 ZPO).
Tipp: Möglichst umfassend vortragen
Zwar besteht die richterliche Hinweispflicht, jedoch dient diese nicht dazu, neue Anspruchsgrundlagen, Einreden oder Anträge einzuführen, wenn sich dafür im streitigen Vorbringen der Parteien keine Ansätze finden. Tragen Sie deshalb in Ihren Schriftsätzen möglichst umfassend und vollständig vor. Eine weitere Hinweispflicht ergibt sich aus § 26 Abs. 2 des neuen WEG. Hat der Kläger einer Anfechtungsklage erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.
