1 - Das bietet Ihnen die CD-ROM [Seite 2]
2 - Liebe Leserin, lieber Leser, [Seite 3]
3 - Inhaltsverzeichnis [Seite 6]
4 - Glauben ist gut, bewerten ist besser [Seite 9]
4.1 - Schätzen lassen und sicher sein [Seite 10]
4.1.1 - Die Lage - das wichtigste Kriterium [Seite 11]
4.1.2 - Versteckte Pflichten und ihre Kosten [Seite 11]
4.1.3 - Der äußere Anschein [Seite 12]
4.2 - Wählen Sie eine Immobilie pragmatisch aus [Seite 13]
4.2.1 - Banken kalkulieren anders [Seite 13]
4.2.2 - Vergessen Sie die weiteren Nebenkosten nicht [Seite 14]
4.2.3 - Gesamtkosten und Verkehrswert [Seite 14]
4.3 - Theorie und praktische Beispiele [Seite 14]
4.3.1 - Ein wenig Theorie . [Seite 15]
4.3.2 - . und sehr viel Praxis [Seite 15]
4.3.3 - Inklusive der neuen ImmoWertV [Seite 16]
5 - Vorarbeiten und Informationsbeschaffung [Seite 17]
5.1 - Das Grundstück und sein Wert [Seite 17]
5.1.1 - Was versteht man unter dem Begriff " Grundstück"? [Seite 18]
5.1.2 - Die Stufen der Baulandentwicklung [Seite 18]
5.1.3 - Die Möglichkeiten der Grundstücksnutzung [Seite 22]
5.1.4 - Wie ist die Fläche geschnitten? [Seite 23]
5.1.5 - Weitere wichtige Faktoren für Grund und Boden [Seite 25]
5.2 - Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus [Seite 25]
5.2.1 - Der Gutachterausschuss [Seite 26]
5.2.2 - Gutachterausschuss online [Seite 28]
5.2.3 - Das Baulastenverzeichnis [Seite 29]
5.2.4 - Beachten Sie Erschließungskosten und Beiträge [Seite 29]
5.2.5 - Wenn der Boden verseucht ist [Seite 30]
5.2.6 - Recherchieren Sie ausführlich [Seite 32]
5.2.7 - Bodendenkmal und Baudenkmal [Seite 33]
5.2.8 - Zuschnitt und Lage [Seite 35]
5.2.9 - Analysieren Sie die Umgebung [Seite 36]
5.2.10 - Nutzen Sie Luft- und Satellitenbilder [Seite 38]
5.2.11 - Sammeln und ordnen Sie die Preise [Seite 38]
5.2.12 - Die Auswertung von Verbands- und Maklerinfos [Seite 40]
5.2.13 - Abonnieren Sie Newsletter [Seite 41]
5.3 - Die Rechte abschätzen [Seite 41]
5.3.1 - Nehmen Sie Einblick ins Grundbuch [Seite 41]
5.3.2 - Standortbenennung in Aufschrift und Bestandsverzeichnis [Seite 42]
5.3.3 - Flurkarte und Liegenschaftsbuch-auszug besorgen [Seite 43]
5.3.4 - Ermitteln Sie den Eigentümer [Seite 43]
5.3.5 - Beachten Sie Rechte am Grundstück [Seite 44]
5.3.6 - Die Bank als Gläubiger [Seite 48]
5.3.7 - Beurteilen Sie die Rangfolge [Seite 49]
5.3.8 - Berechnung der Wertminderung [Seite 50]
5.3.9 - Der Marktwert ist anders [Seite 51]
5.3.10 - Exkurs: Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückserwerb [Seite 53]
5.4 - Geld auf Abruf [Seite 54]
5.5 - Unterscheiden Sie zwischen Bankpreis und Kaufpreis [Seite 55]
5.5.1 - Beachten Sie Kredit- und Kaufnebenkosten [Seite 56]
5.5.2 - Vorher gut informieren [Seite 57]
5.5.3 - Informationen richtig deuten [Seite 59]
6 - Wann brauche ich einen Gutachter? [Seite 63]
6.1 - Die Kontrolle der Substanz [Seite 63]
6.1.1 - Beurteilen Sie mit allen Sinnen [Seite 64]
6.1.2 - Baumangel und Bauschaden [Seite 64]
6.1.3 - Der Keller: ein trockener Lagerraum [Seite 65]
6.1.4 - Die Außenhaut: schöne und nützliche Fassade [Seite 66]
6.1.5 - Die Innenwände: Zierde und Schallschutz [Seite 67]
6.1.6 - Das Dach: Dämm- und Wetterschutz [Seite 68]
6.1.7 - Die Installation: Elektronik, Wasser & Heizung [Seite 69]
6.1.8 - Fenster und Türen: Luft und Licht [Seite 74]
6.1.9 - Der Fußboden: Schall- und Trennschutz [Seite 75]
6.2 - Schädlinge und Schadstoffe im Haus [Seite 76]
6.2.1 - Holzbock, Holzwurm und Blättling [Seite 76]
6.2.2 - Feuchtigkeit und Schimmel [Seite 78]
6.2.3 - Über den Schimmelpilz [Seite 79]
6.2.4 - Chemische Schadstoffe in der Luft [Seite 80]
6.2.5 - Schädlich für die Gesundheit [Seite 81]
6.2.6 - Die Schadstoffe suchen [Seite 82]
6.3 - Das professionelle Gutachten - die kostenpflichtige Schätzung [Seite 83]
6.3.1 - Die Arten von Gutachten [Seite 83]
6.3.2 - Anforderungen an ein Gutachten [Seite 85]
6.3.3 - Kosten für ein Gutachten [Seite 86]
6.3.4 - Qualifizierung für Gutachter [Seite 87]
6.3.5 - Den richtigen Gutachter finden [Seite 88]
6.3.6 - Aussagekräftiges Gutachten fordern [Seite 88]
6.3.7 - Den Zustand einer Immobilie einschätzen [Seite 89]
7 - Die Schätzung einer Immobilie [Seite 95]
7.1 - Worauf kommt es bei einer Bewertung an? [Seite 96]
7.1.1 - Unbewegliches Eigentum - die Nutzung [Seite 96]
7.1.2 - Ertrag und Kosten - die Wirtschaftlichkeit [Seite 96]
7.1.3 - Riskante Immobilie [Seite 97]
7.1.4 - Wohnfläche und umbauter Raum - die Größe [Seite 98]
7.1.5 - Richtpreis und Preisindex - der Boden [Seite 100]
7.1.6 - Wertminderung und Nutzungsdauer - das Alter [Seite 102]
7.2 - Die Wertfrage: Verfahren für die Wertermittlung [Seite 106]
7.2.1 - Das Ziel: Verkehrswert ermitteln [Seite 107]
7.2.2 - Der Vergleichswert: anderen Grundstücken gegenüberstellen [Seite 108]
7.2.3 - Der Sachwert: Bausubstanz errechnen [Seite 109]
7.2.4 - Der Ertragswert: Einnahmen schätzen [Seite 111]
7.2.5 - Kriterien für die Bewertung eines Hauses [Seite 117]
8 - Fallbeispiel Eigentumswohnung [Seite 119]
8.1 - Eigentumswohnung: Definition und Besonderheiten [Seite 120]
8.1.1 - Vermietet oder selbst genutzt? [Seite 120]
8.1.2 - Die Verwaltungskosten pro Wohneinheit [Seite 120]
8.1.3 - Instandhaltungsrücklage und Protokolle [Seite 121]
8.1.4 - Die Bodenwertermittlung [Seite 123]
8.1.5 - Überschlagsrechnungen und ihre Tücken [Seite 124]
8.1.6 - Das Vergleichswertverfahren als beste Bewertungsform [Seite 124]
8.2 - Das Beispiel: Eine vermietete Penthauswohnung [Seite 125]
8.2.1 - Objektbeschreibung [Seite 125]
8.2.2 - Lagebeschreibung [Seite 126]
8.2.3 - Zustandsbeschreibung [Seite 127]
8.3 - Jahresreinertrag berechnen [Seite 128]
8.3.1 - Jahresrohertrag feststellen [Seite 128]
8.3.2 - Bewirtschaftungskosten errechnen [Seite 130]
8.3.3 - Ergebnis: Jahresreinertrag [Seite 130]
8.4 - Gebäudeertragsanteil berechnen [Seite 130]
8.4.1 - Bodenwert bestimmen [Seite 130]
8.4.2 - Bodenwertverzinsung bestimmen [Seite 131]
8.4.3 - Gebäudeertragsanteil berechnen [Seite 131]
8.5 - Ertrags- und Verkehrswert schätzen [Seite 131]
8.5.1 - Gebäudeertragswert errechnen [Seite 132]
8.5.2 - Gesamtertragswert ermitteln [Seite 132]
8.5.3 - Weitere Faktoren beachten [Seite 132]
8.5.4 - Endergebnis: Verkehrswert [Seite 133]
8.5.5 - Das Vergleichswertverfahren als Alternative [Seite 133]
8.5.6 - Die Kosten für ein Gutachten [Seite 133]
8.5.7 - Die Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung [Seite 134]
8.5.8 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 135]
8.5.9 - Den Bodenwert einer Immobilie ermitteln [Seite 137]
9 - Fallbeispiel Familienhaus [Seite 139]
9.1 - Familienhaus: Definition und Sonderfälle [Seite 139]
9.1.1 - Der Substanzwert entscheidet [Seite 140]
9.1.2 - Sonderfall Dreifamilienhaus [Seite 140]
9.2 - Das Beispiel: Einfamilienhaus [Seite 141]
9.2.1 - Objektbeschreibung [Seite 142]
9.2.2 - Lagebeschreibung [Seite 142]
9.2.3 - Zustandsbeschreibung [Seite 143]
9.3 - Bodenwert ermitteln [Seite 143]
9.3.1 - Bodenrichtwert erfragen [Seite 143]
9.3.2 - Umrechnungskoeffizienten erfragen [Seite 144]
9.3.3 - Ergebnis: Bodenwert [Seite 144]
9.4 - Bauwert ermitteln [Seite 144]
9.4.1 - Baukosten errechnen [Seite 145]
9.4.2 - Baunebenkosten feststellen [Seite 145]
9.4.3 - Außenanlagen berücksichtigen [Seite 145]
9.4.4 - Herstellungskosten ermitteln [Seite 146]
9.4.5 - Alterswertminderung einkalkulieren [Seite 146]
9.4.6 - Sonderbauteile und sonstige Gebäude beachten [Seite 147]
9.4.7 - Ergebnis: Gesamtbauwert [Seite 147]
9.5 - Verkehrswert ermitteln [Seite 148]
9.5.1 - Sachwert ermitteln [Seite 148]
9.5.2 - Abschlag laut Marktlage berücksichtigen [Seite 148]
9.5.3 - Verkehrswert ermitteln [Seite 148]
9.5.4 - Einordnung der Ergebnisse anhand der Kennzahlen [Seite 149]
9.5.5 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 150]
9.5.6 - Den Sachwert einer Immobilie ermitteln [Seite 153]
10 - Fallbeispiel Mehrfamilienhaus [Seite 155]
10.1 - Mehrfamilienhaus: Definition und Sonderfälle [Seite 156]
10.1.1 - Ertragswertobjekt Mietwohnhaus [Seite 156]
10.1.2 - Der Mietwohnmarkt in Deutschland [Seite 156]
10.1.3 - Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus [Seite 157]
10.1.4 - Die Maklerformel als Überschlagsschätzung [Seite 158]
10.2 - Das Beispielgutachten: Mehrfamilienhaus [Seite 159]
10.2.1 - Objektbeschreibung [Seite 159]
10.2.2 - Lagebeschreibung [Seite 160]
10.2.3 - Zustandsbeschreibung [Seite 160]
10.3 - Jahresreinertrag berechnen [Seite 161]
10.3.1 - Jahresrohertrag berechnen [Seite 161]
10.3.2 - Bewirtschaftungskosten berechnen [Seite 162]
10.3.3 - Ergebnis: Jahresreinertrag [Seite 162]
10.4 - Gebäudeertragsanteil berechnen [Seite 162]
10.4.1 - Bodenwert bestimmen [Seite 163]
10.4.2 - Bodenwertverzinsung bestimmen [Seite 163]
10.4.3 - Gebäudeertragsanteil berechnen [Seite 163]
10.5 - Ertrags- und Verkehrswert schätzen [Seite 163]
10.5.1 - Gebäudeertragswert errechnen [Seite 164]
10.5.2 - Ertragswert ermitteln [Seite 164]
10.5.3 - Weitere Faktoren einbeziehen [Seite 165]
10.5.4 - Endergebnis: Verkehrswert [Seite 165]
10.5.5 - Die Kosten für das Gutachten [Seite 165]
10.5.6 - Die Gegenrechnung mit der Maklerformel [Seite 166]
10.5.7 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 166]
10.5.8 - Den Ertragswert einer Immobilie ermitteln [Seite 168]
11 - Renovieren und modernisieren - den Wert einer Immobilie steigern [Seite 171]
11.1 - Modernisierung als Werterhalt [Seite 172]
11.1.1 - Instandhaltung oder Modernisierung? [Seite 172]
11.1.2 - Werterhaltung und Wertsteigerung [Seite 174]
11.1.3 - Die Wirtschaftlichkeit einer Modernisierung [Seite 176]
11.1.4 - Steigende Energiekosten [Seite 176]
11.1.5 - Den Energieanbieter wechseln [Seite 177]
11.2 - Die Rahmenbedingungen [Seite 178]
11.2.1 - Die Politik setzt Rahmenbedingungen [Seite 179]
11.2.2 - Energieeinsparung beim Haus - die Verordnung [Seite 179]
11.2.3 - Regenerative Energien [Seite 182]
11.2.4 - Überblick verschaffen [Seite 184]
11.2.5 - Der Energiepass [Seite 184]
11.2.6 - Die Kosten für den Energieausweis [Seite 186]
11.2.7 - Energieberater kontaktieren [Seite 188]
11.2.8 - Zinsgünstige Förderungen der KfW [Seite 188]
11.3 - Energetische Modernisierung und Wertsteigerung [Seite 192]
11.3.1 - KfW kontaktieren [Seite 192]
11.3.2 - Praxistipps zur energetischen Dacherneuerung [Seite 192]
11.3.3 - Praxistipps zur Heizungsanlage [Seite 194]
11.3.4 - Die Wärme aus der Erde [Seite 196]
11.3.5 - Praxistipps zur Fassadenmodernisierung [Seite 197]
11.4 - Der Wert einer modernisierten Eigentumswohnung [Seite 200]
11.4.1 - Beschreibung des Modernisierungsvorhabens [Seite 200]
11.4.2 - Wertsteigerung durch Modernisierung [Seite 200]
11.4.3 - Den Jahresreinertrag berechnen [Seite 202]
11.4.4 - Den Gesamtertragswert berechnen [Seite 203]
11.4.5 - Die Kosten für das Gutachten [Seite 204]
11.4.6 - Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung [Seite 204]
11.4.7 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 205]
11.5 - Der Wert eines modernisierten Einfamilienhauses [Seite 206]
11.5.1 - Beschreibung des Modernisierungsvorhabens [Seite 206]
11.5.2 - Wertsteigerung durch Modernisierung [Seite 208]
11.5.3 - Den Bodenwert ermitteln [Seite 209]
11.5.4 - Den Bauwert ermitteln [Seite 209]
11.5.5 - Die Kosten für das Gutachten [Seite 211]
11.5.6 - Ergebnisse anhand der Kennzahlen [Seite 211]
11.5.7 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 212]
11.6 - Der Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses [Seite 213]
11.6.1 - Beschreibung des Modernisierungsvorhabens [Seite 213]
11.6.2 - Wertsteigerung durch Modernisierung [Seite 214]
11.6.3 - Den Jahresreinertrag ermitteln [Seite 217]
11.6.4 - Den Verkehrswert berechnen [Seite 217]
11.6.5 - Die Kosten für das Gutachten [Seite 218]
11.6.6 - Gegenrechnung mit der Maklerformel [Seite 219]
11.6.7 - Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung [Seite 219]
11.6.8 - Den Altbau geplant modernisieren [Seite 221]
12 - Worauf muss man beim Ersteigern einer Immobilie achten? [Seite 223]
12.1 - Steigern um die gute Immobilie [Seite 224]
12.1.1 - Der Rechtsrahmen: strikt geregelt per Gesetz [Seite 224]
12.1.2 - Zum Ersten, zum Zweiten ... [Seite 225]
12.1.3 - Besonnen mitbieten [Seite 226]
12.1.4 - Bargeld ist nicht notwendig [Seite 227]
12.1.5 - Der Hammer fällt [Seite 227]
12.1.6 - Zinskosten sparen [Seite 228]
12.2 - Die richtige Immobilie auswählen [Seite 229]
12.2.1 - Achten Sie auf die Schwächen im Verkehrswertgutachten [Seite 230]
12.2.2 - Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus [Seite 230]
12.2.3 - Schätzen Sie die Immobilie vor Ort ab [Seite 231]
12.3 - Die Interessen der Anderen - der große Unsicherheitsfaktor [Seite 232]
12.3.1 - Schuldner: eine ruinöse Situation [Seite 232]
12.3.2 - Miteigentümer: mitgefangen, mitgehangen [Seite 234]
12.3.3 - Mieter: Die Angst vor der Kündigung [Seite 234]
12.3.4 - Gläubiger: abgeschriebene Kredite [Seite 235]
12.3.5 - Informationen erfragen [Seite 236]
12.3.6 - Bieter: die Schnäppchenjagd mit dem Hammer [Seite 236]
12.3.7 - Sicherheit bei der Zwangsversteigerung [Seite 238]
13 - Glossar [Seite 241]
14 - Nützliche Adressen und Websites [Seite 245]
14.1 - Bildquellenverzeichnis [Seite 248]
15 - Register [Seite 249]
Renovieren und modernisieren – den Wert einer Immobilie steigern (S. 170-171)
Alarmiert durch immer neue Umweltberichte steigt die Nachfrage nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen stark an. Staatliche Vorschriften und großzügige Kreditprogramme sollen dabei helfen, dass auch die Immobilie ihren Beitrag zur CO2-Schadstoff-Reduzierung leistet. Nicht ganz ohne Nutzen für den Eigentümer: Der Wert seines Objekts gewinnt durch die Modernisierung an Wert.
Die Instandhaltung einer Immobilie sichert ihren Wert, eine Modernisierung steigert ihn. Als Eigentümer sollte es nicht nur in Ihrem Interesse liegen, den Bestand zu sichern. Vielmehr ist es das Ziel, einen Wertzuwachs zu erreichen. Am nachhaltigsten geschieht dies durch eine energetische Sanierung. Die Zeiten sind dafür günstig: Zum einen sparen Sie dadurch nachhaltig an den immer weiter steigenden Heizkosten. Zum anderen wurden großzügige Kreditprogramme aufgelegt, die Ihre Modernisierung fördern. Wichtig ist dabei, dass Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten von Dach- bis zur Heizkesselerneuerung informieren und die Kosten sowie den Ablauf gut im Auge behalten. Als Ergebnis erzielen Sie eine großzügige Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
Modernisierung als Werterhalt
Im Fachjargon der Wertgutachter wird zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung unterschieden: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Sie wird deshalb in der Wertermittlung auch als pauschaler jährlicher Abschlag vom Reingewinn berechnet. Die Instandhaltung sorgt für einen normalen altersgeminderten Werterhalt. Wird sie unterlassen, riskieren Sie einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts. Die Modernisierung hingegen setzt auf Wertsteigerung. Besonders hier gewinnt das Thema „Energie“ immer mehr an Bedeutung. Knapper und teurer werdende Ressourcen sowie ehrgeizige Klimaschutzziele der Bundesregierung sorgen für einen Trend hin zum energieeffizienten Haus.
Instandhaltung oder Modernisierung?
Eine Immobilie ist definiert durch ihre Gesamtnutzungsdauer. Diese beträgt bei Wohngebäuden etwa 80 bis 90 Jahre. Wenn Sie hiervon nun das Alter Ihres Hauses abziehen, ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer. Damit die Restnutzungsdauer tatsächlich ausgeschöpft werden kann, müssen Sie als Immobilienbesitzer Instandhaltungen durchführen und die normalen Verschleißerscheinungen der Bausubstanz beseitigen. Geschieht dies nicht, kommt es zu einem sogenannten Instandhaltungsstau, der die rechnerische Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt. Ein Instandhaltungsstau zeigt sich durch das vermehrte Auftreten von Bauschäden, beispielsweise feuchten Kellerwänden oder undichten Fenstern. Ein Modernisierungsstau hingegen ist gekennzeichnet durch ein generelles Defizit der eigenen Immobilie im Vergleich zum – manchmal auch gesetzlich vorgegebenen – Standard am Markt.
