Wer im eigenen Haus lebt, kann seine Wohnwelt viel freier gestalten. Ob es um die Farbe der Badezimmerkacheln geht oder um das Herausreißen einer Trennwand - kein Vermieter mischt sich ein. Erst recht drohen keine Kündigungen oder unerwünschten Modernisierungen. Finanziell erleben die meisten Hauskäufer erst eine Tal- und später eine Bergfahrt: Zunächst investieren sie alle Ersparnisse und wohnen anschließend für längere Zeit deutlich teurer, als wenn sie Mieter geblieben wären. Dafür besitzen sie später mit einiger Wahrscheinlichkeit ein Vermögen von mehreren hunderttausend Euro, wohnen meist besser und bestimmt billiger als Mieter. Und besonders charmant wird es da, wo sich die Lebensqualität mit der Finanzfrage verbindet: Das Haus ist die einzigen Form der Altersvorsorge, die man schon Jahrzehnte vor dem Ruhestand genießen kann - quasi eine spätere Rente mit heutiger Terrasse.
Mieter zu sein, kann auf andere Art das Lebensgefühl positiv beeinflussen: Man muss sich um Reparaturen und Werterhalt nicht kümmern. Das Ersparte ist nicht fest im Boden eingemauert. Und wenn man ausziehen will oder muss, klappt das nach der Kündigungsfrist ohne Probleme - kein Haus ist ein Klotz am Bein. Sollten am Kapitalmarkt die Zinsen steigen, stört das Mieter wenig. Bei Eigentümern dagegen kann sich nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren die Kreditrate drastisch erhöhen. Doch die Schulden sind irgendwann abgetragen, während Mieter bis ans Lebensende zahlen müssen.
Es gibt gute Gründe fürs Kaufen wie fürs Mieten. Und die Deutschen sind gespalten. Einerseits sind gut 60 Prozent der Haushalte Mieter, andererseits lebt eine knappe Mehrheit im Eigentum. Wie das? Unter Mietern ist der Anteil der Alleinstehenden, Alten und Jungen besonders groß; ihre Haushalte sind im Durchschnitt entsprechend klein. Dagegen wohnt eine deutliche Mehrzahl der Familien mit Kindern im eigenen Heim - und damit ein größerer Teil der Menschen als der Haushalte.
Bauen, kaufen oder Mieter bleiben?
Eine Entscheidungshilfe
Momentan sind die Verhältnisse eher eigentumsfreundlich. Seit den 1990er Jahren ist der Wohnungsbau drastisch eingebrochen, der von Mehrfamilienhäusern noch stärker als der von Eigenheimen. 2009 gab es einen neuen Minusrekord. Das Angebot wird knapper, vor allem in wirtschaftlich stabilen und erst recht in wachstumsstarken Städten. Hier ist auf mittlere Sicht mit deutlich steigenden Mieten und Hauspreisen zu rechnen. Wer bis dahin gekauft hat, profitiert davon. Wer noch Mieter ist, stöhnt.
Zwar sind die Staatshilfen für Bau und Kauf derzeit mager. Doch diese sollten ohnehin nicht der entscheidende Faktor für die Entscheidung sein, ob Sie kaufen oder Mieter bleiben. Da gibt es andere, bedeutsamere Gründe: Wohngefühl und künftige Wohnkosten. Doch immer wieder hört und liest man kritische Stimmen, die von Hausbau und -kauf abraten. Ihre Argumente untersucht der nächste Abschnitt.
Acht mögliche Einwände gegen den Kauf eines Hauses
Die Rate für den Bankkredit ist höher als die Miete
Wer ein Haus kauft, zahlt nach herkömmlicher Meinung anfangs jeden Monat weit mehr als ein Mieter. Aber in der heutigen Niedrigzins-Epoche stimmt das nicht mehr: Kreditraten können deutlich niedriger sein als die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie. Und die Miete steigt mit der Zeit, während der Kredit irgendwann getilgt ist.
Als Mieter kann man so viel Geld sparen, dass man mit gleichem Einsatz am Ende reicher ist als ein Käufer
Dutzende von Rechnungen vergleichen die Vermögensentwicklung von Mietern und Hauskäufern. Jede hat ein anderes Ergebnis - und dieses hängt auffällig stark davon ab, wer die Kalkulation beauftragt hat: Waren es Vermieter- oder Mieterverbände, lohnt der Kauf nicht. Waren es Bausparkassen und Hausanbieter, rentiert sich der Erwerb. Fazit: Mit solchen Rechnungen kann man alles beweisen. Oder, wie Winston Churchill sarkastisch meinte: "Ich glaube nur an die Statistiken, die ich selbst gefälscht habe."
Dreist fälschen tut hier keiner. Aber es geht immer um Prognosen, und da schraubt jeder an den Zahlen, wie es ihm genehm ist: Bei den Mietfreunden bleiben Mieten und Immobilienwerte niedrig, dagegen sind die Kreditzinsen eher hoch. Bei den Förderern des Wohneigentums ist es umgekehrt. Doch in der Realität haben meist beide Seiten Unrecht. Denn beide unterstellen etwas, das in Wirklichkeit fast nie vorkommt: dass sich Mieter und Eigentümer gleich verhalten. Sie nehmen an, dass der Mieter das, was er fürs Wohnen weniger ausgibt, stets in den Sparstrumpf steckt. Nach aller Lebenserfahrung stimmt das aber nicht: Das beim Wohnen Ersparte wird eher ausgegeben als beiseite gelegt. Zudem ist Geldvermögen stärker von Kurseinbrüchen und Schuldnerpleiten bedroht als Immobilienvermögen, wie die jüngste Finanzkrise deutlich gezeigt hat.
In Wirklichkeit geht es meist so zu: Eigentümer zahlen jahrzehntelang ihren Kredit ab. Irgendwann haben sie es geschafft - mal fünf, mal fünfzehn Jahre vor der Rente. Dann steht plötzlich jeden Monat eine beträchtliche Geldsumme zusätzlich zur Verfügung - sagen wir, 600 Euro. Von diesem Geld geben Eigentümer aller Erfahrung nach nur einen Teil aus; den anderen sparen sie. Damit erklärt sich, dass Immobilieneigentümer nach einschlägigen Vergleichsstudien mit etwa 60 Jahren nicht nur ein Immobilienvermögen haben, das Mieter nicht besitzen, sondern dass auf ihrem Konto darüber hinaus im Durchschnitt auch noch zigtausende Euro mehr liegen als auf dem von Mietern, die gleich viel verdienten wie sie selbst.
Die Deutschen sterben aus, darum haben wir bald Häuser und Wohnungen im Überfluss
Aussterben tun wir nicht, aber wir werden weniger, wenn wir nicht mehr viele Einwanderer ins Land lassen. Das aber nur allmählich über viele Jahrzehnte. Und zugleich werden die einzelnen Haushalte immer kleiner - wegen der vielen allein lebenden Alten und der Individualisierung der Jüngeren. Wenn die Haushalte im Durchschnitt kleiner werden, gibt es mehr von ihnen. Noch bis ungefähr 2030 dürfte die Zahl der Haushalte schneller wachsen, als die Zahl der Menschen schrumpft. Erst danach wird die Anzahl der nachgefragten Wohnungen allmählich zurückgehen.
Allerdings gibt es noch einen dritten Effekt: Wir konsumieren immer mehr Wohnfläche. Nach dem Krieg verfügte jeder Westdeutsche im Schnitt über karge 12 Quadratmeter, nach dem ersten Aufbauboom über 25 - und heute hat jeder 40 Quadratmeter. Die Ostdeutschen haben rasant aufgeholt, von 26 Quadratmetern 1990 auf mehr als 37 Quadratmeter heute. Und der Wunsch nach mehr Fläche hält an.
Hinzu kommt eine vierte Erscheinung, deren Größe derzeit noch unbekannt ist: die künftige Einwanderung. Die Massenarbeitslosigkeit von heute wird in Arbeitskräftemangel umschlagen, wenn der Anteil der Alten immer größer wird. Die Jüngeren, die dann hier leben, werden die anfallende Arbeit nicht mehr schaffen. Neue Menschen braucht das Land, und die benötigen Häuser und Wohnungen. Doch der Neubau entspricht nicht einmal einem Prozent der vorhandenen Wohnungen. Zugleich gilt die Faustregel: Jedes Jahr verschwindet still und leise etwa ein Prozent der Wohnungen vom Markt. Meist nicht durch spektakuläre Abrisse, sondern indem kleinere Wohnungen zusammengelegt, zentral gelegene in Büros verwandelt oder zu Zweitwohnung gemacht und dann nur noch gelegentlich genutzt werden. Mehr Haushalte, zugleich weniger Wohnungen: So entsteht Mangel.
Die Zeiten sind zum Bauen oder Kaufen viel zu unsicher
Irgendwelche Ungewissheiten gibt es immer. Aber wenn nicht gerade der eigene Job auf der Kippe steht, spricht oft gerade diese Unsicherheit fürs Bauen und Kaufen. Denn in wirtschaftlichen Wackelphasen sind die Preise eher niedrig. Ebenso die Zinsen: Sie rutschten in der jüngsten Wirtschaftskrise so tief wie nie seit Kaiser Wilhelms Zeiten. Und bei aller Ungewissheit sind in den kommenden Jahren zwei Entwicklungen denkbar, die heutige Käufer erfreuen: entweder schwaches Wachstum auf längere Zeit oder ein Boom mit verschärfter Inflation. Erholt sich die Wirtschaft kaum und bleiben die Zinsen niedrig, dann ist eigenes Geld in der Immobilie gut angelegt und jenes der Bank kostet wenig Zinsen. Oder es kommen steigende Preise, Mieten und Zinsen. Dann ist es gut, vorher gekauft zu haben: Man kann dem Klettern der Mieten entspannt zugucken und dem der Hauspreise sogar erfreut, denn damit steigt der Wert des selbst bewohnten Vermögens.
Heutzutage weiß kaum noch jemand, wie und wo er in zehn Jahren lebt
Ein in näherer Zukunft möglicher Umbruch im Leben ist ein starkes Argument, Mieter zu bleiben - etwa ein Umzug, drohender Jobverlust oder unklare Perspektiven im Familienleben. Doch schon bei einem Zeithorizont von zehn Jahren kann sich der Kauf eines Hauses lohnen. Wird irgendwann doch ein Umzug nötig, ist ein Teil des Kredits abbezahlt und von einem guten Haus der Preis gestiegen. Dann bleibt selbst nach Abzahlen der restlichen Schulden eine hübsche Summe übrig, die den Neuanfang versüßt.
Mit Schrottimmobilien haben sich schon viele ruiniert
Das stimmt. Aber die meisten waren Käufer vermieteter Wohnungen, die sich nicht einmal die Mühe einer Besichtigung gemacht hatten. Mit Eigenheimen hatten meist diejenigen Bauherren und Erwerber Pech, die sich gegen Verkäuferpleiten und Mängel nicht richtig abgesichert hatten.
Eigentum ist spießig und ein Klotz am Bein
Wir sind im Reich des Geschmacks: Was ist eigentlich spießig? Ist Eigentum spießig oder ist es die Angst davor? Ist es spießig, irgendwann weniger Geld...
