2 Die Analyse der Immobilie

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss sich auch über einen realistischen Preis klar werden - dies ist die wohl schwierigste Aufgabe, denn der Wunschpreis bestimmt auch, wie gut oder schlecht sich das Objekt verkauft. Zwar sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren vielfach gestiegen, aber auch nicht immer und nicht für jede Immobilie. Als Verkäufer muss man sich immer eines vergegenwärtigen: Das Bessere ist des Guten Tod. »Besser« meint hier nicht zwingend eine bessere Ausstattung oder eine bessere Lage, »besser« meint, dass das Objekt für viele Käufer interessant ist. Dies herauszufinden, hervorzuheben, aber dabei auch auf dem Teppich zu bleiben, ist die Aufgabe der Analyse. Eine weitere Aufgabe ist es, Stärken herauszuarbeiten, die die Vermarktung erleichtern, aber auch mögliche Schwächen und Fehler zu erkennen, um zu überlegen, wie mit diesen umzugehen ist. Lohnt die Beseitigung oder sollten die Schwachstellen im Verkaufspreis berücksichtigt werden?

Herausgearbeitet werden für die Analyse müssen alle Faktoren, die letztendlich den Verkaufspreis bestimmen. Wichtige Eckpunkte, die bei der Wertfindung wichtig sind:

• das Alter der Immobilie
• die Lage des Objekts
• Wohnungsgröße und Grundstücksgröße
• Erhaltungszustand und Ausstattung
• Sonderrechte und andere Faktoren, die die Verfügbarkeit der Immobilie einschränken

Bei der Bewertung der Immobilie können verschiedene Wertermittlungsverfahren, eine Preisrecherche in Immobilienportalen und diverse Wertermittlungstools helfen.

Zwei Dinge sind dabei immer von Bedeutung:

1. Der Verkäufer bestimmt den Verkaufspreis.
2. Selbst sehr gute Bewertungstools und ein Gutachter können nicht jede Kleinigkeit berücksichtigen, die für einen potenziellen Käufer ein großes Plus darstellen könnten.

Am Ende der ganzen Analyse sollte ein Verkaufspreis stehen, der einen möglichst ordentlichen Batzen Geld einbringt, zum anderen aber auch die Immobilie in einem akzeptablen Zeitraum veräußern lässt. Dazu dient die Analyse, die die Merkmale der Immobilie herausarbeitet und diese auch bewertet.

Hinweis

Die in den folgenden Abschnitten beschriebene Analyse geht davon aus, dass die zu verkaufende Immobilie kein Selbstläufer ist. Heißt: Wenn Sie wöchentlich Anfragen von Maklern oder Käufern (meist im Briefkasten) bekommen, brauchen Sie nicht groß in die Analyse einzusteigen. Hier bestimmt dann der Höchstbietende den Preis. Gerade in größeren Städten kommt es nicht selten vor, dass Interessierte selbst in bestimmten Stadtteilen aktiv werden. Das ist sicher ein willkommener Sonderfall beim Verkauf. Eine genaue Analyse lohnt sich eigentlich nur dann, wenn der Wunschpreis von den Angeboten deutlich abweicht.

2.1 Das Alter der Immobilie

Es kann durchaus sein, dass eine »Handwerkerimmobilie«, also ein Haus, das sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist, sich ruckzuck und ohne großen Aufwand verkaufen lässt, während eine herausgeputzte Immobilie lange auf einen Käufer warten muss. Dies hat manchmal regionale Ursachen - manchmal liegt die Ursache aber auch beim Verkäufer. Daher soll nun auch ausführlich herausgearbeitet werden, wie es um die Immobilie steht. Was wir über die Immobilie wissen:

• Baujahr
• Lage
• Wohnungs- und Grundstücksgröße
• Ausstattung
• ggf. auch Sonderrechte, die auf der Immobilie lasten

2.1.1 Das Baujahr

Das Alter des Gebäudes hat immer Einfluss auf den Verkaufspreis. Auch ein noch so gut erhaltenes Gebäude, das immer auf dem Stand der Zeit gehalten wurde, wird nie den Wert eines Neubaus erreichen. Daher kann man das Baujahr auch als einen der Grundpfeiler für den Preis ansehen. Haben Neubauten respektive Häuser oder Wohnungen, die erst vor ein paar Jahren fertiggestellt wurden, in der Regel noch keine Probleme, so sieht dies bei älteren Gebäuden schon anders aus. Daher auch ein Blick auf die typischen Schwächen eines Hauses. Zwar können diese bereits bei Modernisierungen oder Sanierungen beseitigt worden sein, doch sollte man sich trotzdem mit den möglichen Schwachstellen beschäftigen. Die Beseitigung dieser Schwachstellen kann dann bei Verkaufsverhandlungen positiv ins Spiel gebracht werden.

Tipp

Natürlich sollten Sie selbst immer das Haus begehen und mögliche Schwachstellen oder Schäden ausfindig machen. Ob sich deren Beseitigung dann lohnt, sollten Sie anhand der Kosten und der Beratung durch Experten selbst entscheiden. Setzen Sie sich beim Rundgang die Brille eines potenziellen Käufers auf.

2.1.2 Historische Gebäude bis 1900

Gerade alte Gebäude wirken auf den ersten Blick interessant. Aber: Denkmalgeschützte alte Bauwerke sind in manchen Städten - sprichwörtlich - schon »für 'n Appel und 'n Ei« zu bekommen. Das liegt daran, dass es zwar aus der Zeit auch sehr gut erhaltene Gebäude gibt, sich jedoch deutlich häufiger Objekte mit dem einen oder anderen Mangel finden. Ein Problem ist die alternde Bausubstanz. Nicht selten kommen Risse im Mauerwerk oder dem Gebälk vor. Auch Hausabsenkungen sind bekannt. Bröckelnder Putz oder veraltete Elektrik sind noch das kleinste Problem. Häufiger ist auch mal Schimmel oder schlimmstenfalls gar Hausschwamm anzutreffen. Beides deutet auf Feuchtigkeit hin. Handelt es sich bei Schimmel meist um eine Sache, die sich noch gut beheben lässt, ist dies beim fiesen Hausschwamm ganz anders. Der Hausschwamm sitzt vornehmlich im hölzernen Dachstuhl. Eine Sanierung ist sehr aufwendig und teuer. Und: Bohrmehlhaufen lassen auf Insektenbefall im Gebälk schließen - auch wenn dies auftritt, steht eine Sanierung an.

Tipp

Bei solchen Schäden gilt dann auch bei gut gelegenen und vernünftig ausgestatteten Immobilien: Besser für wenig Geld abgeben, als an eine teure Sanierung zu denken. Denn Sanierungskosten können auch ausufern - über den Verkaufspreis wird man diese Kosten kaum reinbekommen. Daher stehen manche alte Häuser auch leer, denn dies ist günstiger als eine Sanierung.

Gebaut wurde vor 1900 hauptsächlich mit Holz, bei gehobenen Häusern auch mit Stein. Erst Ende des 19. Jahrhunderts erlaubten die meisten Gebäude auch nach heutigem Standard ein angenehmes Wohnen für Familien, vorher waren die Wohnungen meistens klein. Auch Metall fand Einzug in den Hausbau, zumindest bei Rahmen von Fenstern und Türen. Gerade diese Gründerzeitgebäude sind zum Wohnen in Großstädten sehr beliebt - in ordentlichem Zustand nicht selten auch sehr teuer.

Tipp

Verfügen Sie über eine schöne Gründerzeitwohnung - Glückwunsch! Hier sind die Verkaufsaussichten meistens sehr gut, soweit das Objekt noch in einem weitestgehend ursprünglichen Erscheinungsbild dasteht. Gerade in größeren Städten lassen sich damit zum Teil enorme Preise erzielen. In ländlichen Gebieten gibt es hingegen weniger Liebhaber solcher Gebäude, die Verkaufspreise sind dann deutlich niedriger, aber immer noch ordentlich für die Region.

Hinweis

Steht das Gebäude in einer Altstadt, so ist es wahrscheinlich, dass es auch Denkmalschutzauflagen gibt. Doch selbst in anderen Lagen können bei Gebäuden aus dieser Zeit entsprechende Auflagen bestehen. Hierüber muss auch der Käufer informiert werden, denn solche Auflagen bedeuten immer auch höhere Kosten: Die Auflagen bestehen zumindest für die Fassaden. Einige Städte haben sogar Gestaltungshandbücher für die Häuser in der Altstadt erstellt. Diese Vorschriften einzuhalten, geht ins Geld. Dann wird es schwierig, einen Käufer zu finden: Da muss die Liebe zu alten Häusern schon groß sein, um die Mehrbelastung auch ohne Ärger zu akzeptieren. Gerade Städte mit alter Bausubstanz verfügen auch über eine Beratungsstelle für historische Gebäude.

Tipp

Historische Gebäude sind etwas für Liebhaber. Liebhaber für solche Objekte gibt es schon, doch der Suchaufwand ist deutlich größer als bei herkömmlichen Gebäuden. Dies liegt auch daran, dass die Wohngebäude sich meist im ländlichen Raum befinden. Für Baudenkmäler bieten verschiedene Bundesländer auch spezielle Internetangebote für den Verkauf an. Hier suchen auch die Liebhaber solcher Objekte. Eine Übersicht der Landesdenkmalämter, die sicherlich weiterhelfen kann: https://www.schloss-burg-verkauf.de/baudenkmal/aemter. Auf der Seite selbst können auch Baudenkmale angeboten werden.

Einige mögliche Schäden und Schwachstellen sind bei den Gebäuden dieser Baujahre nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Die Schornsteine oder Kamine sollten gründlich inspiziert werden. Es kann sein, dass...