Grundsteuerreform 2025

KAPITEL II. FORSCHUNGSHINTERGRUND UND FORSCHUNGSSTAND

Die Rechtsgrundlage für die Grundsteuer bilden:

Grundsteuergesetz (GrStG)

Grundsteuerrichtlinien (GrStR)

Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

Bewertungsgesetz (BewG)

Bewertungsrichtlinien Grundvermögen (BewRGr)

Die Einzelheiten der Grundsteuerpflicht, die Bemessungsgrundlage, die Festsetzung und die Entrichtung sowie den Erlass der Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz geregelt. Die Grundsteuerrichtlinien behandeln darüber hinausgehende Auslegungs- und Zweifelsfragen zur Grundsteuer. Die Paragrafen 29 bis 33 der Grundsteuer-Durchführungsverordnung vom 1. Juli 1937 sind zusätzlich in den neuen Bundesländern zu beachten. Das Bewertungsgesetz regelt die Einzelheiten für eine Grundstücksbewertung und die sog. Bewertungsrichtlinien Grundvermögen dienen der einheitlichen Anwendung des Bewertungsgesetzes.73

Die Grundsteuer wird aufgrund des § 9 Abs. 1 und 2 des GrStG nach den Verhältnissen zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres am 1. Januar festgesetzt. Grundlage der jeweiligen Steuerforderung ist der Grundsteuermessbescheid des zuständigen Finanzamtes. Der Grundsteuermessbescheid hat Bindungswirkung für den Grundsteuerbescheid der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Das bedeutet, dass der Grundsteuerbescheid nur geändert werden kann, wenn der Grundsteuermessbescheid aufgehoben oder geändert worden ist (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).

2.1. Forschungsstand

Durch die im Jahr 2022 abzugebenden Feststellungserklärungen wurden Eigentümer von rund 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten mit dem Thema der deutschen Grundsteuerreform konfrontiert. Aufgrund dessen entstand im Jahr 2022 eine sehr dynamische Situation rund um die deutsche Grundsteuer. Der Autor hat sämtliche Ereignisse bis zum 31. Juli 2022 berücksichtigt.

2.2. Ermittlungsverfahren

Auf der Grundlage des Grundstückswertes erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer im Rahmen eines dreistufigen Verfahrens:

Einheitswertfeststellung

Grundsteuermessbetragsfestsetzung

Grundsteuerfestsetzung

Zunächst erlässt das zuständige Finanzamt mittels Einheitswertbescheids die Höhe des Einheitswertes. Die Einheitswerte werden grundsätzlich nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes für inländischen Grundbesitz festgestellt (§ 19 Abs. 1 BewG). Das ursprüngliche Ziel dieser allgemeinen Wertermittlung war es, mehreren Steuerarten, wie etwa der Vermögensteuer, Erbschaftsteuer und der Grundsteuer, einheitliche Werte für den Grundbesitz - die sogenannten Einheitswerte - zugrunde zu legen. Nachdem einige dieser Steuern - wie die Vermögenssteuer - nicht mehr erhoben werden und für andere Steuern Sonderregelungen in das Bewertungsgesetz eingefügt wurden, ist die Einheitsbewertung als solche erhalten geblieben, aber lediglich für die Grundsteuer von Bedeutung.74 Ausgehend vom festgelegten Einheitswert erfolgt die Berechnung des Grundsteuermessbetrags.

Zur Erstellung des Grundsteuermessbescheides folgt die Multiplikation von Einheitswert und Grundsteuermesszahl. Abschließend wird der individuell festgelegte Hebesatz der Stadt bzw. Gemeinde mit dem Messbetrag multipliziert, um die Grundsteuerschuld zu ermitteln.75

Die nachfolgende Tabelle stellt das Ermittlungsschema der Grundsteuer dar:

Abbildung 4: Berechnungsschema der Grundsteuer.76

Den Städten und Gemeinden steht die Entscheidung zu, ob von den in ihren jeweiligen Hoheitsgebieten liegenden Grundstücken, Grundsteuer erhoben wird (§ 1 Abs. 1 GrStG).

2.2.1. Erste Stufe: Einheitswertfeststellung

Der Steuergegenstand ist der inländische Grundbesitz, bestehend aus Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (§§ 232 bis 234, 240 BewG) sowie Grundstücken (§§ 243, 244 BewG). Zur Bewertung herangezogen werden sog. wirtschaftliche Einheiten, die nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen sind (§ 2 BewG). Jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet dabei ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 70 Abs. 1 BewG), wobei zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden wird (§§ 72 bis 90 BewG). Zusätzliche Sondervorschriften existieren für Grundstücke im Zustand der Bebauung, Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum sowie für Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§§ 91 bis 94 BewG).77

Grundsteuerwert des Grundbesitzes

Für die Ermittlung des Einheitswertes ist als Bemessungsgrundlage der Grundsteuerwert des Grundbesitzes zu ermitteln.

Grundstücke auf denen keine oder keine benutzbaren Gebäude sind, gelten als unbebaute Grundstücke i. S. d. § 246 BewG. Deren Grundsteuerwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Ausnahmen bestehen bei einem abweichenden Entwicklungszustand und bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (§ 247 Abs. 1 S. 2 BewG i. V. m. Abschn. 247.3 Abs. 1 AEBew).78 In allen übrigen Fällen ist der vom Gutachterausschuss für die jeweilige Bodenrichtwertzone festgelegte Bodenrichtwert unmittelbar zu übernehmen.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes, die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die grundsätzlich die gleichen allgemeinen Wertverhältnisse vorliegen. In bebauten Gebieten ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.79

Grundstücke mit benutzbaren Gebäuden gelten als bebaute Grundstücke (§ 248 BewG). Auch wenn ihr Wert von untergeordneter Bedeutung ist. Bebaute Grundstücke unterscheiden sich gem. § 249 BewG nach folgenden abschließend aufgezählten Grundstücksarten:

Einfamilienhäuser,

Zweifamilienhäuser,

Mietwohngrundstücke,

Wohnungseigentum,

Teileigentum,

Geschäftsgrundstücke,

gemischt genutzte Grundstücke und

sonstige bebaute Grundstücke.

Die Bewertung von bebauten Grundstücken erfolgt grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Eine Zusammenfassung über die Bewertung von Grundstücken stellt die nachfolgende Abbildung dar:

Abbildung 5: Überblick der Grundstücksbewertung (eigene Darstellung).

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 78 bis 82 BewG geregelt. Es findet Anwendung für:

Mietwohngrundstücke,

Geschäftsgrundstücke,

gemischt genutzte Grundstücke,

Einfamilienhäuser und

Zweifamilienhäuser (§ 76 Abs. 1 Nr. 1-5 BewG).

Die Höhe des Einheitswerts basiert auf dem Grundstückswert, der zugleich den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst (§ 78 Satz 1 BewG). Der Grundstückswert ergibt sich durch Anwendung eines im Anhang des Bewertungsgesetzes enthaltenen Vervielfältigers auf die zu erzielende Jahresrohmiete, die noch nach den Wertverhältnissen von 1964 bestimmt wird, unter Berücksichtigung gewisser pauschaler Ermäßigungen und Erhöhungen (§ 78 Satz 2 BewG i. V. m. §§ 81 und 82 BewG). Durch diese Bewertungsmethode soll in einem vereinfachten, typisierten Verfahren der Bodenwert wie auch der Gebäudewert in einem Rechenschritt ermittelt und so der gemeine Wert, also der Verkehrswert, des jeweiligen Grundstücks annähernd abgebildet werden.80 Als Jahresrohmiete ist die in 1935 bzw. 1964 erzielte und nach § 79 Abs. 1 BewG modifizierte Miete heranzuziehen. Kann diese nicht ermittelt werden, ist eine übliche Vergleichsmiete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 BewG). Zur Ermittlung der üblichen Miete werden die ortsüblichen Mietspiegel herangezogen, die nach Baujahren, mietpreisrechtlichen Gegebenheiten, Ausstattungsgruppen und Gemeindegrößen gegliederte Quadratmeter-Mieten zum Stand vom 1. Januar 1935 bzw. 1964 ausweisen. Im Hinblick auf die Ausstattungsgruppen unterteilen die Mietspiegel in der Regel in unterschiedliche Ausstattungsstufen: Einfache, mittlere, gute und sehr gute Ausstattung und legen hierfür Rahmensätze für die anzuwendenden Mietwerte fest.81 Um Mietniveauunterschiede zwischen Städten und Gemeinden zu berücksichtigen, sind die Mieten durch Zu- und Abschläge auf der Basis von sechsstufigen Mietniveaustufen nach Anlage 39 zum BewG anzupassen.82

Auf die so ermittelte Jahresrohmiete ist ein Vervielfältiger anzuwenden (§ 80 BewG). Im Ergebnis wird dadurch der kapitalisierte Reinertrag des Grundstücks ermittelt (§ 185 Abs....