Die Dynamische Methode

Etablierte Wertermittlungsverfahren

In Deutschland hat die Ermittlung von Immobilienwerten eine lange Tradition. Schon im 19. Jahrhundert beginnt die Verkehrswertermittlung und mit ihr die Diskussion um die richtige Wertermittlungsmethode. Dabei stehen drei klassische Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Zentrum: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Jedes Verfahren zeichnet sich durch ein spezifisches Vorgehen und bestimmte methodische Prämissen aus, die es nur für bestimmte Anlässe einsetzbar macht:

- Das Vergleichswertverfahren etwa besitzt nach wie vor ein hohes Ansehen, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Es analysiert dafür vergangene Käufe von Immobilien vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage. Da dem Vergleichswert real gezahlte Kaufpreise aus dem Markt zugrunde liegen, hat das Vergleichswertverfahren den Ruf, besonders nah am Markt zu operieren und das reale Marktgeschehen abbilden zu können.
- Das Ertragswertverfahren hat seinen Ursprung hingegen in der Beleihungspraxis und richtet sich am Marktgeschehen aus. Der Ertragswert ist für die Bewertung von Immobilien, mit denen eine Renditeabsicht verfolgt wird, am geeignetsten.
- Das Sachwertverfahren hat im Gegensatz zu den beiden anderen Verfahren den Ruf einer nicht mehr marktgerechten Vorgehensweise. Der ihm zugrunde liegende physische Immobilienbegriff (im englischen "bricks and mortar" genannt) konzentriere sich zu stark auf die Bausubstanz und vernachlässige den Marktzyklus.

Dennoch wird immer wieder darauf hingewiesen, dass die "deutsche Bewertungspraxis [.] seit jeher stringent darauf ausgerichtet [ist], die Bewertungsverfahren an das tatsächliche Marktgeschehen auf dem Grundstücksmarkt zu orientieren." Allerdings bleibt diese Immobilienbewertung weit hinter den Möglichkeiten zurück, die eine detaillierte und genaue Analyse des Immobilienmarkts liefern kann.

Die Wertermittlungsreform aus dem Jahr 2010 legt zwar explizit nahe, dass "zur Marktanpassung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt" zu berücksichtigen sind. Doch diese Formulierung zeigt schon deutlich das Problem der normierten Wertermittlungsverfahren: Die Werte, die mittels des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens gewonnen werden, müssen an aktuelle Marktgegebenheiten angepasst werden. Sie werden also per Definition nicht direkt dem Markt entnommen, sondern mittels eines Marktanpassungsfaktors an das Marktgeschehen angeglichen.