Mietrecht

Auszug aus der bisherigen ­Wohnung

Bevor eine Wohnung neu bezogen werden kann, gilt es, die bisherige Wohnung an die Vermieterin zurückzugeben. Ein Tag, dem sowohl Vermietende als auch Mietende oft mit Spannung, manchmal gar mit etwas Nervosität entgegensehen.

Rückgabetermin und Wohnungsputz

Mieterinnen und Mieter sind verpflichtet, die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer während der gewöhnlichen Geschäftszeiten oder - je nach Ortsüblichkeit - am Tag nach Mietende um 12 Uhr in gereinigtem Zustand an die Vermieterin zurückzugeben. Fällt der Termin auf einen Sonntag oder Feiertag, so findet die Rückgabe in jedem Fall erst am nächsten darauffolgenden Werktag statt. Das gilt nach weitverbreiteter Ansicht auch, wenn der Termin auf einen Samstag fällt. Ist im Vertrag ein anderer Rückgabetermin vereinbart, so gilt dieser anstelle der gesetzlichen Regelung und dem Ortsgebrauch. Den ortsüblichen Termin können Sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Erfahrung bringen.

Tipp für beide Parteien Treten Sie frühzeitig mit dem Vermieter respektive der Mieterin in Kontakt und vereinbaren Sie einen passenden Abgabetermin. Lassen Sie sich diesen Termin schriftlich bestätigen oder halten Sie selber diesen Termin in einem Schreiben fest.

Grundsätzlich gilt: So sauber, wie man eine Wohnung selber gerne antritt, sollte man sie auch zurückgeben. In der Regel ist im Mietvertrag respektive in den allgemeinen Vertragsbedingungen festgehalten, was und wie sauber geputzt werden muss. Gefährliche Reinigungsarbeiten oder solche, die besondere Fachkenntnisse erfordern, gehören nicht zu den Mieterpflichten und müssen vom Mieter nicht erledigt werden.

Sacha L. hat von seiner Verwaltung die Aufforderung erhalten, die ganze Fensterfront seiner Wohnung auch von aussen zu putzen. Öffnen lassen sich aber nur einige wenige Fenster der voll verglasten Fassade. Für den Rest müsste Sacha L. sich wagemutig vom Dach her abseilen oder eine Firma mit Teleskopbühne beauf­tragen. Das gehört aber nicht mehr zur eigentlichen Wohnungsreinigung. Sacha L. kann diese Arbeiten getrost an die Verwaltung zurückweisen, ohne dafür etwas bezahlen zu müssen.

Steht im Mietvertrag nichts zum Umfang der Reinigungspflicht, muss eine gründliche Endreinigung durchgeführt werden. Welche Reinigungsvorgaben üblich sind, finden Sie in der Checkliste Wohnungsreinigung.

In der Nordwestschweiz sind Mietverträge mit Reinigungspauschalen pro Quadratmeter üblich. Haben Sie einen solchen Vertrag unterschrieben, müssen Sie als Mieterin oder Mieter die Wohnung nur besenrein abgeben.

Tipp für Mietende Wollen Sie die Wohnung selber putzen, nehmen Sie sich genügend Zeit dafür. Wenn Sie ein Reinigungsunternehmen beauftragen, holen Sie mindestens zwei bis drei Offerten ein. Seriöse Firmen offerieren erst nach einer Wohnungsbesichtigung. Achten Sie darauf, dass im Pauschalpreis der Putz­firma eine Abnahmegarantie enthalten ist. Andernfalls müssen Sie für die Nachbesserungen aufkommen, wenn bei der Wohnungsübergabe mangelnde Sauberkeit gerügt wird.

Renovierung: besenrein genügt Wenn die ganze Wohnung oder Teile davon nach dem Auszug renoviert werden, müssen die von der Renovation betroffenen Räume nicht gründlich gereinigt werden. Dann genügt eine besenreine Übergabe.

Die Rückgabe der Wohnung

Bei der Rückgabe gilt: Endzustand gleich Anfangszustand minus normale Abnützung. Mieterinnen und Mieter müssen die Wohnung so zurückgeben, wie sie sie übernommen haben. Jedoch haften sie weder für die natürliche Alterung der Bausubstanz und der zur Wohnung gehörenden Einrichtungen noch für die Spuren der Abnützung, die durch den normalen, vertragsgemässen Gebrauch entstehen. Dafür bezahlen sie den Mietzins.

Auf den Zeitwert kommt es an Bausubstanz und Einrichtungen haben eine bestimmte Lebensdauer. Mietende haften höchstens für den Zeitwert (mehr dazu auf Seite 46).

Kleine Mängel beheben

Werden beim Ausräumen und Putzen der Wohnung kleine Mängel entdeckt, müssen diese vom Mieter vor Abgabe der Wohnung behoben werden. Dazu gehört beispielsweise das Entstopfen von Siphons, das fachgerechte Verspachteln von Dübel- und Nagellöchern oder der Ersatz von Kleinteilen wie Backblechen, WC-Brillen oder Zahngläsern, und zwar unabhängig von der Lebensdauer und bis zu einer Kostengrenze für Kleinteile von ca. 150 Franken. Für den sogenannten «kleinen Unterhalt» ist der Mieter verantwortlich.

Geräteservice

Oft verlangt der Vermieter von der Mieterin im Hinblick auf ihren Auszug, dass sie einen Service an Geräten in der Wohnung durchführt (Geschirrspüler, Waschmaschine, Tumbler). Sofern davon nichts im Mietvertrag steht, kann er das keinesfalls durchsetzen. Aber auch eine entsprechende vertragliche Verpflichtung dürfte kaum gültig sein. Denn Vereinbarungen, in denen sich Mietende im Voraus verpflichten, bei Beendigung des Mietverhältnisses mehr als allfällige Mieterschäden zu übernehmen, sind nichtig (Art. 256 OR). Ausserdem dient ein Service in der Regel einer blossen Funktionskontrolle und nicht oder nur zweitrangig der Behebung von Mängeln. An einer solchen müssten sich Mietende höchstens dann anteilmässig beteiligen, wenn der Mangel auf eine ausserordentliche Abnützung zurückzuführen ist.

Das Ritual der Rückgabe

Die kleinen Mängel sind behoben, Hab und Gut im Zügelwagen, die Kinder bei Freunden untergebracht - die Stunde der Wohnungsrückgabe ist da. Obwohl das Gesetz keine Vorschriften zur Wohnungsrück­gabe kennt, ist es üblich, dass Mietende und Vermietende gemeinsam die geräumte Wohnung besichtigen und deren Zustand in einem Rückgabeprotokoll festhalten.

Tipp für beide Parteien Befürchten Sie, dass es bei der Rückgabe der Wohnung Probleme geben könnte, ziehen Sie eine Abnahmeexpertin bei. Sind Sie Mitglied bei Casafair - ehemals Hausverein - oder beim Mieterinnen- und Mieterverband, wenden Sie sich an diese (siehe «Adressen und Links» im Anhang).

Sind sich Mieterin und Vermieter über das Ende des Mietverhältnisses nicht einig oder bestehen andere gravierende Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, kommt möglicherweise keine eigentliche Wohnungsabgabe zustande.

Tipp für Mietende Als Mieterin dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung - zum Beispiel mit Fotos - und schicken sämtliche Schlüssel eingeschrieben an den Vermieter. Dieser muss das Mietobjekt sofort prüfen und entdeckte Mängel innert zwei, drei Tagen anzeigen. Kommt keine Mängelmeldung innert dieser Zeit, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Entschädigung.

Das korrekte Rückgabeprotokoll

Im Rückgabeprotokoll werden alle Mängel und Schäden der Wohnung aufgelistet. Dies ist sowohl für den Mieter wie auch für die Vermieterin von Bedeutung, da auf diesem Formular oft auch festgehalten wird, wer für welche Schäden aufkommen muss. Falls beim Einzug in die Wohnung ein Antrittsprotokoll erstellt wurde, gilt dieses als Grundlage für das Rückgabeprotokoll.

Formulare der Verbände Sowohl Hauseigentümer- als auch Mieterinnen- und Mieterverband haben Protokollformulare herausgegeben.

Beim gemeinsamen Ausfüllen des Rückgabeprotokolls sind diese wichtigen Punkte zu beachten:

• Jede Position, die ohne Beanstandung bleibt, abhaken.
• Präzise Beschreibung von Mängeln (nicht: «Fleckige Wohnzimmerwand», sondern: «Fettfleck 10 cm an Wohnzimmerwand neben Balkontür»).
• Auch Uneinigkeiten protokollieren, falls sie nicht während der Rückgabe aus der Welt zu schaffen sind (Vermieter: «Backofen durch starke Verkrustung unbrauchbar», Mieterin: «Backofen: normaler Zustand nach zehnjährigem Gebrauch, funktionstüchtig»).
• Kostenverteilung mitprotokollieren, wenn Sie sich einigen können («Spannteppich Kinderzimmer 2 muss erneuert werden, Anteil Mieter 25 Prozent»).
• Haftungsklausel wo nötig mit Einschränkungen versehen («Der Mieter anerkennt die oben aufgeführten Schäden und verpflichtet sich, die entsprechenden Reparaturkosten zu übernehmen», Zusatz des Mieters: «Backofen ausgenommen»).
• Ist die Wohnung nicht sauber gereinigt, wird dies im Protokoll vermerkt.
• Hat die Mieterin alle Schlüssel abgegeben, sollte dies am Schluss des Protokolls festgehalten werden. Hat die Mieterin jedoch einen Schlüssel verloren, muss sie ihn auf eigene Kosten ersetzen. In der Regel deckt die Mieterhaftpflichtversicherung einen solchen Schaden.
• Werden keine Schäden festgestellt, für die der Mieter aufkommen muss, sollte er von der Vermieterin am Schluss des Protokolls eine Freigabeerklärung für die Kaution verlangen.

Tipps für Mietende Sind alle Mängel im Protokoll festgehalten, lesen Sie es nochmals in Ruhe durch, bevor Sie es unterschreiben. Finden Sie allgemein formulierte Schlussbemerkungen wie «Der Mieter anerkennt die oben aufgeführten Schäden und verpflichtet sich, die Reparaturen zu übernehmen», dann streichen Sie diese im Zweifelsfall durch. Bringen Sie selbst eine Schlussbemerkung an (siehe Kasten unten).

Zweifeln Sie an der Korrektheit des Protokolls oder sind Sie mit einigen...