Abzocke

Im vorigen Kapitel habe ich Ihnen aufgezeigt, wo und wie Sie regelmäßig beim Einkaufen über den Tisch gezogen werden. Wie Unternehmen und Händler jeden Tag aufs Neue versuchen, Ihnen mit den unterschiedlichsten Maschen das Geld aus der Tasche zu ziehen. Nun findet unser aller Leben natürlich nicht nur beim Einkaufen statt.

Wir wohnen, wir haben Hobbys und wir verreisen. Und natürlich gibt es in diesen Lebenssituationen auch immer wieder Möglichkeiten, dass Sie übervorteilt werden. In diesem Kapitel möchte ich auf einige der Maschen eingehen und Ihnen aufzeigen, wie Sie die Abzocke erkennen - sei es beim Wohnen in Ihrer Mietwohnung oder beim Reisen. Wir schauen ganz genau hin!

Das sicherlich vorherrschende Thema in diesen Wochen und Monaten für uns alle wird die Betriebskostenabrechnung sein. Schon seit Monaten ist klar: Hier kommt einiges auf uns zu. Die heftig gestiegenen Energiekosten in 2022 bedeuten für Mieter*innen nichts Gutes. Die Nachzahlungsforderungen werden in den meisten Fällen erheblich sein. Umso wichtiger ist es, die Nebenkostenabrechnung ganz genau zu prüfen. Denn leider steckt hier der Teufel im Detail. Und damit Sie von Ihrem Vermieter nicht über den Tisch gezogen werden, gehe ich in diesem Kapitel ausführlich auf die Betriebskostenabrechnung ein.

ZUR MIETE WOHNEN

Deutschland ist das Land der Mieter. Damit sind wir in Europa Spitzenreiter. Nach regelmäßigen Untersuchungen wohnt fast die Hälfte der Deutschen zur Miete. In vielen anderen europäischen Ländern sieht es da ganz anders aus. 70 Prozent der Europäer*innen wohnen im Schnitt im Eigenheim. Davon sind wir in Deutschland weit entfernt.

Und deshalb sind in Deutschland Millionen von Mieter*innen immer wieder vielen Fallen ausgesetzt. Nun ist natürlich nicht jeder Vermieter ein Abzocker. Verstehen Sie mich da bitte nicht falsch. Es gibt sehr viele faire, denen es wichtig ist, ihre Mieter*innen nicht zu übervorteilen. Aber ebenso wie es nette Leute gibt, gibt es leider auch die andere Seite. Vermieter*innen, die versuchen, das meiste für sich selbst rauszuholen. Das deutsche Mietrecht gibt viel Gestaltungsspielraum, den Vermieter*innen auch gern voll ausnutzen. Diese kleinen und großen Lücken in der Rechtsprechung können Sie viel Geld kosten. Aber nach der Lektüre dieses Kapitels wird Ihnen das ein oder andere vielleicht nicht passieren.

DER MIETVERTRAG UND SEINE TÜCKEN

Eigentlich beginnt das ganze Drama schon beim Unterschreiben des Mietvertrags. Die meisten Verträge umfassen doch recht viele Seiten. Sie kennen das. Neben dem eigentlichen Vertrag über die Mietsache gibt es dann meist noch diverse Anhänge: die Hausordnung, eine Anweisung über die richtige Pflege des Fußbodens, eine Lüftungsanweisung und so weiter. Da kommen schnell 20 bis 40 Seiten zusammen. Und Sie werden es nicht gern hören: Lesen Sie jede Seite in Ruhe durch! Wirklich in Ruhe. Ich gebe zu, ich habe das bei meinen ersten Mietverträgen, als ich noch jung und naiv war, auch nie gemacht. Für mich waren die groben Fakten immer das Wichtigste - die habe ich gecheckt. Also: Stimmen die Angaben zur Zimmerzahl, zu den Quadratmetern, zu den übergebenen Schlüsseln und stimmt das Übergabeprotokoll. Aber ganz ehrlich: 70 Prozent der Paragraphen im Vertrag habe ich mir nicht angeschaut. Das sieht heute natürlich anders aus mit der Erfahrung. Lassen Sie uns einmal die wichtigsten Punkte des Vertrages zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter durchgehen.

SCHÖNHEITSREPARATUREN

Schönheitsreparaturen geben immer wieder Anlass zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Nach wie vor landen viele Fälle vor Gericht. Der Vermieter möchte, dass seine Mietsache im Idealfall genauso aussieht wie nach der Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses. Der Mieter möchte beim Auszug möglichst wenig Arbeit mit den Renovierungsarbeiten haben. Und beide Seiten haben natürlich unterschiedliche Auffassungen davon, was gut oder was schlecht gestrichen und renoviert ist. Über allem steht die eine große Frage: Was muss ich als Mieter überhaupt machen, wenn ich ausziehe? Welche Arbeiten müssen durch mich durchgeführt werden und welche nicht? Die Vielzahl an Klauseln und Formulierungen in den Mustermietverträgen machen es nicht unbedingt einfacher, hier durchzublicken.

Viele Vermieter*innen nutzen die Unwissenheit ihrer Mieter*innen gern aus und drücken ihnen Arbeiten auf, die gesetzlich nicht so vorgeschrieben sind. Ich hatte mal einen Mietvertrag, in dem sinngemäß stand, dass ich bei Auszug die Wohnung bitte in den professionellen Zustand zu bringen habe, so wie ich die Wohnung - es war ein Erstbezug nach Sanierung - vorgefunden hatte.

Bei der Abnahme der Wohnung verlangte die damalige Vermieterin, dass ich das Parkett abschleifen und alle Fensterrahmen weiß streichen lassen sollte. Was geht da wirklich nach heutiger Rechtsprechung und was nicht? Leider ist es gar nicht so einfach zu definieren, trotz diverser Gerichtsurteile in den letzten Jahren. In den Mietverträgen finden sich unzählige Regelungen, wie die Schönheitsreparaturen umzusetzen sind. Glücklicherweise haben Gerichte viele dieser Formulierungen schon lange kassiert. Regelmäßig gibt es entsprechende Urteile des Bundesgerichtshofs. Eines der spannendsten ist sicher das aus dem August 2018. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter eine unrenovierte Wohnung angemietet. Im Mietvertrag fand sich unter dem Punkt »Schönheitsreparaturen« der Hinweis, dass die Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand übergeben werden muss. Der Bundesgerichtshof urteilte hier, dass diese Klausel den Mieter unzulässig benachteiligt und er die Wohnung deshalb auch nach Auszug in unrenoviertem Zustand übergeben darf. Selbst wenn er sich mit der Vereinbarung, die Wohnung nur renoviert zu übergeben, einverstanden erklärt hatte. Das Gericht urteilte: »Schönheitsreparaturen sind Aufgabe des Vermieters. Diese auf den Mieter zu übertragen geht - aber nur mit sehr klaren Formulierungen.«

Damit Sie beim Auszug irgendwann nicht mehr machen müssen, als gesetzlich vorgeschrieben, ist es wichtig, die Formulierungen im Mietvertrag genau zu prüfen. Je nachdem wie die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen ausformuliert sind, hat das Auswirkungen. Die folgenden Formulierungen beispielsweise wurden schon von Gerichten kassiert. Finden Sie diese in Ihrem Mietvertrag, so ist die Chance also groß, dass Sie beim Auszug keine Renovierungsarbeiten durchführen müssen:

• Ihr Vermieter verlangt von Ihnen, dass Sie Schönheitsreparaturen nach starren Fristen zu erledigen haben. Meist finden sich in den Mietverträgen dann Formulierungen wie: »Die Küche, das Bad und der Flur sind alle drei Jahre und alle anderen Räume alle 5 Jahre zu renovieren.«
• Ihr Vermieter verlangt Renovierungsarbeiten unabhängig davon, ob sie notwendig sind. Also nach dem Motto: »Wann immer Sie ausziehen, die Wohnung ist immer vollständig zu renovieren.«
• Ihr Vermieter verlangt eine Endrenovierung.
• Ihr Vermieter verlangt, dass eine Fachfirma die Arbeiten ausführt. Die Kosten muss dann im schlimmsten Falle der Mieter tragen. So war es auch im bereits oben angeführten BGH-Urteil aus August 2018. Der Vermieter war mit dem Zustand der Wohnung bei Übergabe nicht einverstanden und beauftragte eine Fachfirma mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen. Die Kosten in Höhe von knapp 800 Euro wollte er wiederum von den Mietern erstattet bekommen.

Das Thema Schönheitsreparaturen steckt voller Fallstricke, sodass es immer Sinn macht, die entsprechenden Klauseln von einem Anwalt prüfen zu lassen. Da es hier auch regelmäßig neue Gerichtsurteile gibt, kann sich fast monatlich alles ändern.

Das Wichtigste ist, dass Sie jeweils bei Einzug und auch bei Auszug auf ein ordentliches Übergabeprotokoll bestehen. Lesen Sie die Vermerke sehr genau durch und machen Sie Fotos der Wohnung. Hier bietet es sich beispielsweise an, die potenziell strittigen Punkte sehr genau zu fotografieren, so etwa den Zustand von Wänden, Fenstern, Heizungsrohren, Schäden im Badezimmer an Fliesen oder Schäden an Fußböden wie Parkett oder Dielen. Wenn Zeugen bei der Übergabe dabei sind, sollten auch diese unterschreiben. Kommt es später zu einem Rechtsstreit, so haben Sie mit dem Übergabeprotokoll einen rechtssicheren Beweis für den Zustand der Wohnung bei Einzug oder Auszug.

MIETSTAFFEL

Die Mieten in Deutschland sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. In einigen Ballungszentren wie Berlin, Hamburg oder Köln ging es allein in den letzten 10 Jahren im Schnitt um 50 Prozent nach oben. Klar, dass es um die Miethöhe auch gern Streit gibt. Aus Sicht des Vermieters ist es natürlich oberstes Ziel, das Maximum an Miete aus der Wohnung herauszuholen. Bei der Mietstaffel ist es so, dass eine regelmäßige Mieterhöhung bereits im Vertrag festgelegt ist und diese dann auch für beide Parteien gilt. Im BGB ist außerdem sehr klar formuliert, was geht und was nicht:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 557a Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den Paragraphen 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist...