Eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe und vermietende Gesellschaften

Name: Eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe und vermietende Gesellschaften | Ein Beitrag zur Systematik eigenbedarfsähnlicher Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung von vermietenden Gesellschaften
Brand: Nomos
Price: 92.0 EUR
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Ein Beitrag zur Systematik eigenbedarfsähnlicher Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung von vermietenden Gesellschaften

Hannes Palmen(Autor*in)

Nomos (Verlag)

1. Auflage

Erschienen am 14. Januar 2021

350 Seiten

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978-3-7489-2361-9 (ISBN)

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Inhalt

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§ 1 Einleitung
§ 2 Aufbau der Arbeit
Teil 1: Grundlagen
§ 3 Die Beendigung des Mietverhältnisses: Rechtliche Grundlagen
I. Historischer Ursprung: Vom Bestandsschutz zum sozialen Mietrecht
1. Ausgangsposition: Gleichheit und Privatautonomie
2. Ausgangspunkt: Kündigung ohne Kündigungsgrund
3. Die Aufhebungsklage und das Mieterschutzgesetz
4. Das sog. soziale Mietrecht
5. Zusammenfassung
II. Das berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB
1. Die Regelungssystematik des § 573 BGB
2. Der Begriff des berechtigten Interesses
3. Abwägung mit den Mieterinteressen?
4. Der Schutzzweck des § 573 BGB
a) Schutz vor willkürlichen Kündigungen
b) Keine Berücksichtigung des abstrakten Mieterschutzes
c) Zwischenergebnis
III. Die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
IV. Zusammenfassung
§ 4 Die denkbaren Konstellationen im Überblick
I. Eigenbedarf
II. Berufsbedarf
1. Kündigung wegen gewerblichen Eigenbedarfs
2. Verlegung der Anwaltskanzlei in die herausverlangten Räume
3. Arbeitsplatz und Archiv einer gewerblichen Tätigkeit
III. Betriebsbedarf
1. Betriebsbedarf im engeren Sinne
2. Genossenschaftsbedarf
IV. Eigenbedarf zu karitativen Zwecken
V. Pflegebedarf
1. Überlassung der gekündigten Wohnung an eine Pflegekraft
2. Überlassung der gekündigten Wohnung an die zu pflegende Person
VI. Modifikation bei Vermietung durch Gesellschaften?
1. Zugerechneter Eigenbedarf bei GbR
2. Zurechnung bei vermietender juristischer Person oder Personengesellschaft?
VII. Zusammenfassung
§ 5 Hintergründe und Motivationen von vermietenden Personenmehrheiten
I. Einfache Vermietermehrheit
II. Erbengemeinschaft und Gütergemeinschaft
III. GbR und KG
1. Familiengesellschaften und Ehegattengesellschaften
2. Geschlossene Immobilienfonds und Bauherrenmodelle
IV. GmbH und AG
V. REIT-AGs
VI. Genossenschaften
VII. Vermietung durch Körperschaften oder sonstige Gesellschaften
VIII. Zusammenfassung
§ 6 Ergebnisse zum ersten Teil
Teil 2: Stand von Rechtsprechung und Schrifttum zu eigenbedarfsähnlichen Kündigungsgründen
§ 7 Gesellschafter-Eigenbedarf
I. Vermietung durch juristische Person
1. Stand der Rechtsprechung
2. Stand der Literatur
a) Herrschende Ansicht
b) Ansatz Beuthiens
c) Ansatz Regelsbergers
3. Stellungnahme
II. Vermietung durch GbR
1. Stand der Rechtsprechung
a) Hintergründe des Urteils vom 14.12.2016
aa) Sachverhalt
bb) Die damalige Rechtsprechung des BGH
(1) Urteil aus dem Jahr 2007
(2) Urteil aus dem Jahr 2009
(3) Urteil aus dem Jahr 2011
(4) Entscheidung des LG München
(a) Wechsel der Gesellschafter/Mitglieder
(b) Zufälliges Zustandekommen von Immobilien-GbR?
(c) Gleichstellung
cc) Zusammenfassung
b) Wesentliche Argumente des Urteils vom 14.12.2016
aa) Teilrechtsfähigkeit als Unterscheidungsmerkmal zu sonstigen juristischen Personen und Personengesellschaften
bb) Vergleich mit der Rechtslage vor ARGE Weißes Roß
cc) Schutzzweck der Norm: Überschaubarer Personenkreis?
dd) Analogie oder Zurechnung?
(1) Planwidrige Regelungslücke
(2) Vergleichbare Interessenlage
(a) Vergleich mit Rechtsgemeinschaften vor ARGE-Weißes Roß
(b) Schutzzweck der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit
(c) Aufgabe des Zufallsarguments
(d) Begrenzung auf "kleine" GbR?
(e) Wertungswidersprüche zu juristischen Personen und Personenhandelsgesellschaften?
ee) Zusammenfassung
2. Stand der Literatur
a) Kündigungsbefugnis der GbR bejahend
b) Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur auf natürliche Personen
c) Differenzierende Lösung: Einordnung als Analogieproblem
d) Rückgriff auf § 573 Abs. 1 BGB
aa) Grunewald: Anwendung der Betriebsbedarf-Grundsätze
bb) Gesellschafter-Eigenbedarf als "artverwandtes Interesse"
3. Stellungnahme
a) Zur Rechtsprechung
aa) Aufgabe des Zufallsarguments
bb) Voraussetzungen einer Analogie?
cc) Vorhersehbarkeit aus Mietersicht?
dd) Ungleichbehandlung mit Personenhandelsgesellschaften und juristischen Personen
ee) Verfassungsrechtliche Einwände?
ff) Zusammenfassung
b) Stellungnahme zu den Literaturansätzen
aa) Begrenzung auf natürliche Personen?
bb) Anwendung von § 573 Abs. 1 BGB?
(1) Ansatz Grunewalds
(2) Ansatz von Dubovitskaya/Weitemeyer
(3) Ansatz von Regelsberger
cc) Gesellschafter-Eigenbedarf als Analogieproblem?
III. Vermietung durch eine Personenhandelsgesellschaft
1. Stand der Rechtsprechung
2. Stand der Literatur
a) Herrschende Lehre
b) Kündigungsbefugnis für Personenhandelsgesellschaften bejahend
3. Stellungnahme
IV. Zusammenfassung
§ 8 Berufsbedarf
I. Entwicklung der Rechtsprechung des BGH
1. Urteil vom 5.10.2005
2. Urteil vom 26.9.2012
3. Urteil vom 29.3.2017
a) Berufsbedarf als Verwertungskündigung?
b) Anwendbarkeit von § 573 Abs. 1 BGB
aa) Sperrwirkung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB?
bb) Grundrechtlicher Argumentationsstrang und Interessenabwägung
(1) Grundrechtspositionen des Vermieters
(2) Grundrechtspositionen des Mieters
(3) Auflösung der Grundrechtskollision
c) Zusammenfassung
II. Stand der Literatur
1. Berufsbedarf als Zwischenform zwischen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung
2. Berufsbedarf als Verwertungskündigung?
a) Anwendungsbereich: Grundstück oder Wohnung?
b) Umwidmung als Verwertung?
c) Erheblicher Nachteil
d) Erfordernis der Zweckentfremdungsgenehmigung
III. Stellungnahme
1. Literaturansicht: Berufsbedarf als Verwertungskündigung?
2. Zur Auffassung der Rechtsprechung
a) Aufgabe der Argumentation mit Art. 12 Abs. 1 GG
b) Keine Sperrwirkung der Eigenbedarfskündigung
c) Einordnung zwischen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung
d) Abgrenzung zwischen beachtenswertem Nachteil und Nachteil von einigem Gewicht
e) Zusammenfassung
§ 9 Betriebsbedarf
I. Stand der Rechtsprechung
1. Erforderliche Intensität des Kündigungsinteresses
2. Anforderung an Bedarfsperson
3. Anwendbarkeit bei echter oder unechter Werkswohnung
4. Zusammenfassung
II. Stand der Literatur
1. Intensität des berechtigten Interesses
2. Zur Begrenzung des Kreises an Bedarfspersonen
3. Differenzierung zwischen echter und unechter Werkswohnung
a) Der sog. gesteigerte Betriebsbedarf
b) Gegenansicht: Keine gesteigerten Anforderungen
III. Stellungnahme
1. Zur grundsätzlichen Möglichkeit des Betriebsbedarfs
2. Zum Kreis der potentiellen Bedarfspersonen
3. Zum "gesteigerten Betriebsbedarf"
4. Zusammenfassung
§ 10 Genossenschaftsbedarf
I. Vorfrage: Anwendbarkeit des Mietrechts?
II. Stand der Rechtsprechung
1. Kündigung bei fehlender Mitgliedschaft
a) Urteil des BGH vom 10.9.2003
b) Instanzgerichtliche Auffassungen
2. Kündigung bei Unterbelegung
III. Stand der Literatur
1. Herrschende Auffassung
2. Verlust der Mitgliedschaft als Kündigungsgrund
3. Genossenschaftsbedarf als Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
4. Unterbelegung
IV. Stellungnahme
1. Kündigung wegen fehlender Mitgliedschaft
2. Kündigung wegen Unterbelegung
3. Zusammenfassung
§ 11 Pflegebedarf
I. Stand der Rechtsprechung
1. Die pflegende Person als Bedarfsperson
2. Die gepflegte Person als Bedarfsperson
II. Stand der Literatur
III. Stellungnahme
1. Anforderungen an den Haushaltsangehörigen
a) Erfordernis der dauerhaften Eingliederung in den Haushalt
b) Unterbringung in derselben Wohneinheit
2. Stellungnahme zur Linie der Rechtsprechung und Literatur zum Pflegebedarf
§ 12 Eigenbedarf für karitative Nutzung
I. Stand der Rechtsprechung
1. Urteil vom 9.5.2012
a) Das berechtigte Interesse
b) Drittnutzungsbedarf?
2. Urteil vom 10.5.2017
a) Umwandlung in Wohngruppe als Verwertungskündigung?
b) Berechtigtes Interesse?
3. Zusammenfassung
II. Stand der Literatur
III. Stellungnahme
§ 13 Zusammenfassung
Teil 3: Das Eigennutzungsprivileg
§ 14 Das Eigennutzungsprivileg als Gesamtanalogie
I. Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch
1. Leihe
2. Pacht
3. Verwahrung
4. Zusammenfassung
II. Die bürgerlich-rechtliche Eigentumskonzeption
III. Der verfassungsrechtliche Schutz der eigenen Nutzung
1. Ausgangspunkt: Die grundsätzliche Verfügungsbefugnis
2. Das Urteil des BVerfG vom 14.2.1989
3. Das Urteil des BVerfG vom 26.5.1993
4. Wirtschaftliche Nutzung und Verfügungsbefugnis
5. Sozialbindung
6. Zusammenfassung
IV. Rechtsphilosophische Standpunkte zur aus dem Eigentum folgenden Nutzungsbefugnis
1. Berücksichtigungsfähigkeit interdisziplinärer Erkenntnisse
a) Abgrenzung inter- und intradisziplinären Vorgehens
b) Beschränkung auf den "strictly legal point of view"?
aa) Das Verhältnis von Rechtswissenschaft und Philosophie
(1) Gemeinsamkeiten der Disziplinen
(2) Unterschiede in den Disziplinen
(3) Die Teilüberschneidung als Grundlage der Interdisziplinarität
bb) Methodische Transponierung
c) Zwischenergebnis
2. Existiert ein übergreifendes Eigennutzungsprivileg?
a) Eigentumsverständnis Ciceros im römischen Recht
b) Die Eigentumstheorie John Lockes
c) Smith: Eigentum als ausschließliches Recht
d) Kant: Gebrauchs- und Ausschlussbefugnis
e) Nozick: Eigentum als Verkörperung von Freiheit
f) Hohfeld: Bundle of Rights
3. Zusammenfassung
V. Begründung als Gesamtanalogie
1. Die Gesamtanalogie als Methodenproblem
2. Voraussetzungen der Gesamtanalogie
a) Verallgemeinerungsfähiger Rechtssatz
b) Planwidrige Regelungslücke
c) Vergleichbare Interessenlage
3. Zwischenergebnis
VI. Anwendung auf eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe
1. Eigennutzungswunsch versus Nachteil
2. Das variable System des BGH
3. Fortführung des variablen Systems
a) Nutzung zu karitativen Zwecken
b) Betriebsbedarf
c) Genossenschaftsbedarf
d) Pflegebedarf
e) Zusammenfassung
4. Zur Konkretisierung der Nachteilsbegriffe
a) Berufsbedarf
b) Betriebsbedarf
c) Genossenschaftsbedarf
d) Pflegebedarf
e) Karitativer Eigenbedarf
f) Zwischenergebnis
5. Nicht-Eigentümer als Vermieter?
VII. Zwischenergebnis
§ 15 Eigennutzungsprivileg und die Gesellschaft
I. Verfassungsrechtliche Perspektive: Art. 19 Abs. 3 GG
1. Anwendung der Eigentumsfreiheit auf Personengesellschaften?
2. Materielle Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Art. 19 Abs. 3 GG
3. Zwischenergebnis
II. Das sog. Gleichstellungsargument
1. Die Gleichstellung bei der Wissenszurechnung
2. Übertragbarer Grundgedanke?
III. Trennungsprinzip und Zurechnungsdurchgriff
1. Grundsatz: Trennungsprinzip
a) Normative Grundlagen
b) Unterscheidung zwischen den Gesellschaftsformen?
aa) Meinungsstand im Überblick
(1) Herrschende Auffassung
(2) Minderansicht: Einheitlicher Begriff der juristischen Person
(3) Rechtsfolgenbezogene Betrachtungsweise
bb) Universale Geltung des Trennungsprinzips
cc) Konsequenzen für die Rechtsanwendung
c) Zwischenergebnis
2. Zurechnungsdurchgriff
a) Grundlagen
aa) Dogmatische Begründungsansätze
(1) Missbrauchslehren
(2) Rechtsprechung des BGH
(3) Normzwecklehre und Auslegungsproblem
(4) Zwischenergebnis
bb) Ausgewählte Fallgruppen im Überblick
(1) Zur Methodik: Die Fallreihe nach Schapp
(2) Gutgläubiger Erwerb
(3) Prozesskostenhilfe
(4) Bauhandwerkersicherungshypothek
(5) Gewerberecht
(6) Verbrauchereigenschaft
(7) Wohngemeinschaften als GbR
(8) Fazit zu den einzelnen Fallgruppen
b) Vergleichbarkeit des Gesellschafterbedarfs mit den anerkannten Anwendungsfällen des Zurechnungsdurchgriffs
aa) Schutzzweck des § 573 Abs. 1, 2 BGB
bb) Modifizierter Gesetzeszweck bei vermietender Gesellschaft?
cc) Begrenzendes Kriterium für den Zurechnungsdurchgriff
(1) Reuter: Reale Selbständigkeit des Verbands
(a) Vermögensverwaltung
(b) Immobilien-GbR
(c) Vermietung durch einen Ist-Kaufmann
(d) Familiengesellschaft
(e) Vermietung als Nebengeschäft eines Betriebs
(f) Vermietung durch Genossenschaften, AG und REIT-AG
(g) Vermietung durch Publikumspersonengesellschaften
(h) Zwischenergebnis
(2) Prozentuale Betrachtung?
(a) Sixt SE
(b) BMW AG
(c) Zwischenergebnis
(3) Darlegungs- und Beweislast als zusätzlicher Schutz des Mieters
(4) Zwischenergebnis
dd) Teleologische Reduktion des Trennungsprinzips
c) Durchgriff zugunsten der Gesellschafter?
d) Keine Renaissance des "Münchener Modells"
aa) Planwidrige Regelungslücke
bb) Vergleichbare Interessenlage
cc) Zwischenergebnis
e) Ergebnis
IV. Ergebnis für die entwickelte Systematik der eigenbedarfsähnlichen Kündigungsgründe
§ 16 Zusammenfassung
Teil 4: Schlussbetrachtungen in Thesen
Literaturverzeichnis

Systemvoraussetzungen

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