KAPITEL 2:
LEIBRENTE

1. Leibrente

2.1 DIE LEIBRENTE -
Immobilie verkaufen, wohnen bleiben, zusätzliche Rente beziehen

Es klingt ganz einfach: Haus gegen monatliche Rente. Wer knapp bei Kasse ist, weil die Rente kaum zum Leben reicht, dafür aber ein schuldenfreies Haus besitzt, ist fein raus. Gegen lebenslanges Wohnrecht kann die Immobilie verkauft werden - zusätzlich gibt es noch eine Rente, die zeitlich begrenzt oder ein Leben lang gezahlt wird. Doch wie immer gibt es eine Menge Details, die im Vorfeld geklärt werden müssen.

Grundsätzlich ist eine Leibrente eine zusätzliche Zahlung, die man ein Leben lang erhält - meist monatlich, wie etwa die gesetzliche Altersrente, die auch eine Leibrente ist. Daneben gibt es Unfallrenten, Betriebsrenten, Erwerbs- und Berufsunfähigkeitsrenten oder auch Witwenrenten.

Die Immobilien-Leibrente, die von unterschiedlichen gewerblichen Akteuren angeboten wird, besteht aus zwei Teilen: einer Geldleistung und einem Nutzungsrecht. Die Geldleistung ist die Leibrente, das Nutzungsrecht entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht. Senioren, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung besitzen und an einen Leibrentenanbieter verkaufen, können also weiterhin lebenslang in ihrem Zuhause wohnen bleiben - und darüber hinaus monatliche Zahlungen erhalten. Auch die einmalige Auszahlung einer höheren Summe in Kombination mit zeitlich begrenzten oder lebenslangen Rentenzahlungen ist möglich. Der Immobilienkäufer zahlt somit nicht den vollen Kaufpreis auf einmal - wie bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf üblich -, sondern verpflichtet sich vertraglich, dem ehemaligen Eigentümer die Summe nach und nach auszuzahlen.

Der Vorteil der Leibrente gegenüber dem Verkauf eines Hauses: Als älterer Mensch muss ich mich nicht mehr um die Instandhaltung meiner Immobilie kümmern, weil das der neue Eigentümer übernehmen muss. Sämtliche Sanierungen - von der defekten Heizung bis zum kaputten Dach - liegen nicht länger in meiner Verantwortung. Für alles andere bin ich aber nach wie vor zuständig. Vom Auswechseln der Glühbirnen bis zum Rasenmähen bin ich als Leibrentenbezieher verpflichtet, Haus und Grund in Schuss zu halten. In einigen Fällen kümmert sich beispielsweise der Leibrentenanbieter um die Gartenarbeiten, sobald ich selbst dazu nicht mehr in der Lage sein sollte.

Wer durch die zusätzliche Leibrente seine eigenen Altersbezüge aufbessern kann, sollte also immer bedenken, dass man zwar mietfrei wohnt, aber jeden Monat weiterhin für sämtliche Betriebs- und Nebenkosten und anteilig für Steuern und Versicherungen aufkommen muss.

WOHNRECHT AUF LEBENSZEIT

Die Anbieter von Leibrenten vereinbaren mit dem Immobilienverkäufer in der Regel ein Wohnrecht auf Lebenszeit, das auch im Grundbuch eingetragen wird. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird das Recht, sein Leben lang in der Immobilie wohnen zu können, im sogenannten ersten Rang eingetragen. Das bedeutet: Falls der Leibrentenzahler insolvent gehen sollte, bleibt das eingetragene Wohnrecht davon unberührt. Das gilt auch, wenn die Immobilie weiterverkauft werden sollte - beispielsweise im Zuge von Zwangsvollstreckungen.

Ebenfalls gebräuchlich in der Praxis ist der Eintrag des Wohnrechts auf Lebenszeit im zweiten Rang des Grundbuchs - direkt hinter der Finanzierungssumme für den Immobilienkauf. Doch sollte der Leibrentenanbieter zahlungsunfähig werden, könnte der Rentenbezieher in diesem Fall leer ausgehen. Denn zunächst müssten sämtliche Darlehen getilgt werden, die Vorrang vor der Rentenzahlung hätten. Das sollte man bei Abschluss eines Leibrentenvertrages stets berücksichtigen und am besten mit einem Rechtsbeistand ausführlich das Für und Wider erörtern.

Die Stiftung Liebenau gehört zu den Anbietern, die ihre Leibrentenbezieher bestmöglich absichern: Neben dem lebenslangen Wohnrecht ist im gleichen ersten Rang zusätzlich eine Höchstbetragshypothek eingetragen (siehe Interview Seite 62).

HAUS ODER WOHNUNG GEGEN NIESSBRAUCH

In den meisten Fällen wird in den Verträgen bei Übertragung der Immobilie auf den neuen Eigentümer im Grundbuch das lebenslange Wohnrecht eingetragen. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, ein Nießbrauchsrecht zu vereinbaren (siehe Abschnitt 1.2 »Immobilie gegen Nießbrauch«, Seite 29). Dieses Recht erlaubt dem bisherigen Eigentümer, auch nach dem Verkauf die Immobilie zu vermieten, sollte er früher als geplant ausziehen. Als Nießnutzer darf er auch jederzeit Teile der Immobilie untervermieten. Das ist vor allem bei Einliegerwohnungen, die mitverkauft werden, ein Aspekt, der berücksichtigt werden sollte.

Wer vermietet, erhält regelmäßig Mieteinnahmen, die er aufgrund des eingeräumten Rechtes behalten kann. Das gilt beispielsweise auch für Einnahmen auf Fotovoltaikanlagen. Der Verkäufer bleibt der wirtschaftliche Nutzer der Immobilie und kann daraus weiterhin finanzielle Vorteile ziehen.34 Im Juristendeutsch spricht man von »Fruchtziehung«35. Allerdings bedeutet das auch: Der bisherige Eigentümer bleibt in den meisten Fällen auch für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Geht die Heizung kaputt, muss er sie als Nießnutzer auf eigene Kosten reparieren lassen. Genießt er hingegen »nur« lebenslanges Wohnrecht, kommt der neue Eigentümer dafür auf. Grundsätzlich sollte aber in jedem Fall - Wohnrecht oder Nießbrauch - zuvor genau vertraglich festgelegt werden, welche Aufgaben, Versicherungszahlungen und Reparaturen der Käufer künftig übernehmen muss, raten Rechtsexperten.36 Fehlen solche Ausführungen in einem notariellen Vertrag, insbesondere beim Nießbrauch, sind Ärger und Auseinandersetzungen programmiert.

ZEITLICH BEFRISTETE LEIBRENTE

Neben der Leibrente mit Wohnrecht und lebenslanger Rentenzahlung gibt es auch noch die Möglichkeit, die Rentenzahlung zeitlich zu begrenzen. Der Leibrentengeber »Stiftung Liebenau« berichtet, dass sich immer mehr Kunden für eine kurze Rentenlaufzeit entscheiden, weil die monatlichen Zahlungen dadurch höher ausfallen. Sie raten aber, Zahlungen über mindestens zehn Jahre in Betracht zu ziehen, weil man sonst schnell in der Altersarmut landen könne. Viele Menschen unterschätzten ihre tatsächliche Lebensdauer.

AUFGESCHOBENE LEIBRENTE

Eine aufgeschobene Leibrente kann grundsätzlich für Immobilienbesitzer sinnvoll sein, die wissen, dass ihre künftige Rente schmal ausfallen wird. Wer schon mit 55 Jahren erkennt, dass es eng wird, kann schon heutzutage seine Immobilie verkaufen, verlagert aber die Rentenzahlung in die Zukunft. Je später man mit der Auszahlung der Rente beginnt, desto höher fällt die monatliche Rate künftig aus, weil sie sich auf geringere Lebenszeit verteilt.

VERLÄNGERTE LEIBRENTE

Wer eine lebenslange Leibrente bezieht, erhält sie auch bis zu seinem Tod. Danach erlischt die Zahlung automatisch. Bei der sogenannten verlängerten Leibrente ist das etwas anders: Man legt einen Zeitraum fest, bis zu dem die Rente auf jeden Fall gezahlt werden muss - als Garantierente. Stirbt man innerhalb dieses Zeitraums, wird die Leibrente bis zum Ablauf der Garantiezeit an die Erben oder einen anderen Begünstigten ausgezahlt, den man zuvor benannt hat.

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