Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage - Ratgeber von Stiftung Warentest - für Selbstnutzer und Immobilieninvestoren - aktualisierte Auflage 2022

Die eigenen Ziele bestimmen

Ein Immobilieninvestment ist eine gute Idee, wenn Sie Ihr Geld langfristig und sicher anlegen wollen. Denn der deutsche Häusermarkt gilt als einer der stabilsten. Das Wohnen in der eigenen Immobilie bietet unabhängig von Preissteigerungen auch einen Wert an sich.

Eine Idee steckt derart in den Köpfen der Bevölkerung, als wäre sie dort in Stein gemeißelt worden: Fragt man, was die beste Form der Altersvorsorge ist, antworten mindestens zwei von drei Deutschen in repräsentativen Umfragen: die eigene Immobilie. Was sonst? Genau das sagen sie schon seit Jahren.

Ein eigenes Haus, das ist für rund zwei Drittel der Bundesbürger die sicherste Art fürs Alter vorzusorgen. Denn wer im eigenen Haus lebt, der muss keine Miete mehr zahlen, dadurch fällt ein riesiger Kostenblock weg; zumeist der größte Etatposten für Familien und Paare, für Alleinlebende erst recht. Und Immobilienbesitzer müssen auch keine Mietsteigerungen mehr befürchten. Sieht man sich an, welche Höhen die Mieten in Großstädten bereits jetzt erreicht haben, mag man sich die Entwicklung der kommenden 20 oder 30 Jahre gar nicht ausmalen. Zumal die künftigen Renten alles andere als groß ausfallen werden, das ahnen alle. Bezeichnenderweise ist deshalb die Angst vor der Altersarmut zurzeit genauso groß wie der Wunsch nach dem Eigenheim, beides treibt zwei von drei Bundesbürgern um. Die Sorge um den Lebensabend und der Wille zum Eigenheim - sie entsprechen sich zahlenmäßig genau.

Viele halten Immobilien zudem auch für das berechenbarere Vermögen im Vergleich zur gesetzlichen Rente. Wer weiß schon, was nach jahrzehntelanger Einzahlung und Inflation später zu erwarten ist? Was dagegen lockt, wenn man jahrelang einen Immobilienkredit abgezahlt hat, ist klar: Man besitzt die eigenen vier Wände und kann darin wohnen. Das Geld, das bis dahin Mieten oder Kreditraten jeden Monat verschlingen, kann man dann anderweitig ausgeben oder sogar Mieten von anderen einstreichen. So jedenfalls wünschten es sich viele. Könnten sie es sich aussuchen, würden 84 Prozent der Bundesbürger laut Umfragen des Meinungsforschungsinstituts Civey lieber in der eigenen Wohnung wohnen als zur Miete. Fast zwei Drittel der Unter-Dreißigjährigen hegen auch bereits Pläne zum Immobilienkauf, sagen sie selbst. Eindeutiger geht es kaum. Doch warum lebt dann nicht einmal jeder Zweite hierzulande auch den Eigenheimtraum?

HÄTTEN SIE'S GEWUSST?

Ersterwerber werden immer älter. Nicht mehr mit 39 Jahren (wie noch vor zehn Jahren) finanzieren die Bundesbürger im Schnitt ihre erste Immobilie, sondern erst im Alter von 49 Jahren.

Und immer weniger Mietern gelingt der Einzug ins Eigenheim. Im Jahr 2020 haben nur noch rund 240 000 Mieterhaushalte unter 40 Jahren den Sprung ins Wohneigentum gemacht, sagen Zahlen von LBS und Empirica. Zehn Jahre zuvor waren es noch doppelt so viele.

Besonders in Großstädten und deren Umland gingen die Käuferquoten bei den Familien zurück.

69 Prozent der Haushalte, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sind kinderlose Ältere mit überdurchschnittlich hohem Einkommen.

Quelle: Studien des Wirtschaftsforschungsinstituts IW

Die Eigentümerquote ist klein

Insgesamt schafften es hierzulande nur rund 45 Prozent der Haushalte ins Eigenheim, der Großteil der Bundesbürger ist und bleibt also Mieter. Traum und Realität klaffen deshalb so weit auseinander, weil auch hohe Immobilienpreise mittlerweile zur Realität gehören, ebenso wie in ihrem Schlepptau stark steigende Kaufnebenkosten. Sie machen den Eigenheimerwerb für viele zunehmend unerschwinglich. Denn Wohneigentum wird in den meisten Regionen von Jahr zu Jahr teurer. In Ballungsräumen haben sich die Immobilienpreise allein innerhalb der letzten fünf Jahre teilweise verdoppelt. Mit dieser Entwicklung können die Gehälter längst nicht mehr Schritt halten.

Abseits der Metropolen

In vielen Regionen wie hier in Gernrode (Sachsen-Anhalt) sind Kaufpreise noch günstig.

Viele Kaufwillige fragen sich zurzeit: Lohnt sich der Kauf überhaupt noch? Oder sind die Preise nicht längst übertrieben? Droht demnächst gar der große Immobiliencrash? Schließlich warnte selbst die Bundesbank schon vor dem Ende des Immobilienbooms.

Leicht ist die Frage nicht zu beantworten. Denn was heißt lohnen? Ist man auf den Gewinn durch späteren Verkauf aus? Oder "nur" auf die Mietersparnis durch Eigennutzung und den Werterhalt? Insgesamt halten viele Ökonomen vor allem für Eigennutzer die Immobilienanlage auch in diesen Tagen noch für eine gute Idee. Sie sehen nicht die große Blase: Der Markt hat in Deutschland vielerorts zuletzt zum großen Teil nur aufgeholt, was er zuvor jahrelang an Wertsteigerung nicht verzeichnen konnte.

Denn erst seit 2008 steigt der Wohnpreisindex, zuletzt um zehn Prozent jährlich, doch zuvor war er abgesunken. Zwischen 1994 und 2009 - also nach dem letzten Immobilienboom zur Wiedervereinigung - verloren Käufer mit Immobilien real Geld, also nach Abzug der Inflation. Langfristig gesehen schaffte man aber mit Wohneigentum seit 1970 real den Werterhalt. Das gilt zumindest für den Bundesdurchschnitt. Denn während die Metropolen der Republik derzeit die große Wohnraumknappheit erleben, weil so viele Menschen in die Städte ziehen, schrumpft in ländlichen Gegenden die Bevölkerung. Die Hauspreise stiegen dort zwar zuletzt auch stark, aber längst nicht überall. Käufer dürfen daher nicht davon ausgehen, dass die Preise automatisch weiter steigen wie bisher und ihr Investment dadurch "wie von selbst" an Wert gewinnt. Vor allem nicht, wenn der Boom am Häusermarkt zu Ende gehen sollte, womit Ökonomen rechnen. Wenn die Notenbanken die Zinsen anheben und der Konjunkturzyklus dreht, werden die Hauspreise zuerst dort fallen, wo sie zuletzt begonnen haben anzuziehen. Zudem schützt Immobilienbesitz nicht automatisch vor Inflation: Steigt die Inflation, dann steigt nicht notwendigerweise der Hauswert, weil der Kauf von Wohneigentum durch steigende Zinsen teurer wird und auch die Nachfrage abschwächt. Wohl aber steigen dann die Kosten für Hausverwaltung, Strom und Heizung sowie für Reparaturen und Instandhaltung kräftig. Das zehrt an der Rendite.

Doch besonders in den Großstädten werden wohl die Preise und Mieten erst einmal weiter steigen, ebenso in vielen Mittelstädten und Universitätsstandorten. Denn der Zuzug von außerhalb in die Ballungsräume hält unvermindert an, auch wenn immer mehr Menschen aus den Städten inzwischen wegen der hohen Preise in die Speckgürtel abwandern oder in Kleinstädte und ins entfernte Umland fliehen. Unternehmen schaffen aber weiter Arbeitsplätze, wo es schon viele gibt, also in den Metropolen. Zudem ist das Baugeld im Vergleich zu früheren Jahren immer noch billig und Niedrigzinsen sowie die neue Inflation treiben weiter Anleger in den Häusermarkt. Und der großen Nachfrage nach Wohnungen steht in den Großstädten viel zu wenig Angebot gegenüber, weil noch immer viel zu wenig gebaut wird - obwohl die Republik derzeit den größten Bauboom der vergangenen 20 Jahre erlebt. Daher sind die Aussichten für Immobilien in Metropolen und gefragten Regionen nach wie vor gut. Für ländliche Regionen mit Bevölkerungsrückgang und ohne Touristenbonus gilt das dagegen nicht.

Nun sind aber in vielen Großstädten Immobilien schon so teuer, dass für Normalverdiener trotz billiger Zinsen ans Kaufen kaum noch zu denken ist. Selbst Kapitalanleger müssen inzwischen genauer rechnen, denn:

Üppige Renditen können Anleger nicht mehr erwarten.

Unter drei Prozent liegt gemeinhin selbst die Bruttorendite für Wohnimmobilien in den sieben deutschen Metropolen. An vielen Standorten können Käufer nach Abzug aller Kosten nur noch mit Erträgen unter zwei Prozent rechnen. Für Kapitalanleger werden Wohnimmobilien zumindest in den größten Städten Deutschlands uninteressanter. Denn die Mieten steigen zwar auch, aber längst nicht im selben Maße wie die Kaufpreise.

Ist es also schon zu riskant, seine gesamten Ersparnisse in eine - vielleicht schon viel zu teure - Immobilie zu stecken? In Ballungsräumen mit guter Beschäftigungslage und hohen Einkommen werden die Mieten weiter steigen, wenn auch langsamer als die Kaufpreise zurzeit. Hier wäre es vertretbar, eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn sie das 30- bis 40-fache ihrer Jahresmieteinnahmen kostet. Wenn man dann noch selber darin wohnt, um sich gegen hohe Mieten abzusichern, kann man höhere Preise erst recht in Kauf nehmen, finden Ökonomen, in schrumpfenden...