1 - Das bietet Ihnen die CD- ROM [Seite 2]
2 - Inhalt [Seite 6]
3 - Vorwort [Seite 10]
4 - Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung [Seite 14]
5 - 1 Streit mit dem Mieter - die besten Strategien [Seite 18]
5.1 - 1.1 So gehen Sie mit Problemmietern um [Seite 18]
5.2 - 1.2 So schützen Sie sich bei der Vertragsgestaltung [Seite 22]
6 - 2 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? [Seite 24]
6.1 - 2.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung [Seite 24]
6.2 - 2.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens [Seite 27]
6.3 - 2.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten [Seite 31]
6.4 - 2.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung [Seite 36]
6.5 - 2.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung [Seite 39]
6.6 - 2.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung [Seite 43]
7 - 3 Die Kündigung diese Formalien müssen Sie beachten [Seite 46]
7.1 - 3.1 Diese Vorgaben müssen Sie einhalten [Seite 46]
7.2 - 3.2 Zugang der Kündigung [Seite 49]
7.3 - 3.3 Eindeutig kündigen [Seite 53]
8 - 4 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter [Seite 56]
8.1 - 4.1 Berechtigtes Interesse ist erforderlich [Seite 56]
8.2 - 4.2 Diese Kündigungsfristen müssen Sie einhalten [Seite 58]
8.3 - 4.3 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters [Seite 61]
8.4 - 4.4 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs [Seite 65]
8.5 - 4.5 Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung [Seite 82]
8.6 - 4.6 Sonstige Kündigungsgründe [Seite 90]
9 - 5 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter [Seite 92]
9.1 - 5.1 Wichtiger Grund [Seite 92]
9.2 - 5.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs [Seite 94]
9.3 - 5.3 Unpünktliche Mietzahlungen [Seite 101]
9.4 - 5.4 Störung des Hausfriedens [Seite 104]
9.5 - 5.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritten [Seite 104]
9.6 - 5.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch [Seite 106]
9.7 - 5.7 Sonstige fristlose Kündigungsgründe [Seite 108]
10 - 6 Die Kündigung durch den Mieter [Seite 112]
10.1 - 6.1 Die ordentliche Kündigung durch den Mieter [Seite 112]
10.2 - 6.2 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter [Seite 112]
11 - 7 Sonderkündigungsrechte [Seite 116]
11.1 - 7.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters [Seite 116]
11.2 - 7.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters [Seite 123]
12 - 8 Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt? [Seite 126]
12.1 - 8.1 Besondere Härte [Seite 126]
12.2 - 8.2 Wonach die Gerichte entscheiden [Seite 129]
13 - 9 Die Umwandlungen von Miet in Eigentumswohnungen [Seite 132]
13.1 - 9.1 Kündigungssperrfristen [Seite 132]
13.2 - 9.2 Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? [Seite 136]
14 - 10 Die Mietaufhebungs vereinbarung [Seite 138]
14.1 - 10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag [Seite 138]
14.2 - 10.2 Was steht im Mietaufhebungsvertrag? [Seite 139]
15 - 11 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung [Seite 142]
15.1 - 11.1 Wie Sie vor und bei der Räumung taktisch richtig vorgehen [Seite 142]
15.2 - 11.2 Welches Gericht ist in Mietsachen zuständig? [Seite 146]
15.3 - 11.3 Räumungstitel [Seite 147]
15.4 - 11.4 Zwangsräumung [Seite 150]
15.5 - 11.5 So können Sie Ihre Forderungen vom säumigen Mieter eintreiben [Seite 152]
16 - 12 Die Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution [Seite 154]
16.1 - 12.1 Wann dürfen Sie die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist betreten? [Seite 154]
16.2 - 12.2 Wie muss die Mietwohnung zurückgegeben werden? [Seite 157]
16.3 - 12.3 Abrechnung über die Betriebskosten [Seite 160]
16.4 - 12.4 Wie Sie das Abnahmeprotokoll richtig erstellen [Seite 165]
16.5 - 12.5 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten? [Seite 167]
16.6 - 12.6 Was ist zu tun, wenn die Wohnung beschädigt wurde? [Seite 184]
16.7 - 12.7 Wie und in welcher Frist Sie über die Kaution abrechnen [Seite 186]
16.8 - 12.8 Verschlechterungen der Mietsache [Seite 191]
16.9 - 12.9 Durchführung von Schönheitsreparaturen [Seite 192]
16.10 - 12.10 Nachzahlung von Betriebskosten [Seite 193]
16.11 - 12.11 Die Rückzahlung der Kaution [Seite 194]
17 - 13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln [Seite 196]
17.1 - 13.1 Tod des Mieters [Seite 196]
17.2 - 13.2 Tod des Vermieters [Seite 200]
17.3 - 13.3 Der Verkauf der Mietwohnung [Seite 200]
17.4 - 13.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag [Seite 204]
17.5 - 13.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten [Seite 206]
17.6 - 13.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis [Seite 207]
18 - 14 Erfolgreiche Mietersuche [Seite 212]
18.1 - 14.1 Was Ihnen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt [Seite 212]
18.2 - 14.2 Beauftragen Sie einen Makler [Seite 215]
18.3 - 14.3 Welche Auskünfte Sie einholen sollten [Seite 216]
18.4 - 14.4 Welche Fragen dürfen Sie dem Mietinteressenten stellen? [Seite 220]
19 - 15 So schließen Sie einen Zeitmietvertrag ab [Seite 224]
19.1 - 15.1 Die neuen abschließenden Befristungsgründe [Seite 224]
19.2 - 15.2 Was passiert, wenn die Mietzeit abgelaufen ist? [Seite 229]
19.3 - 15.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag [Seite 231]
20 - 16 Den Mietvertrag wasserdicht abschließen [Seite 234]
20.1 - 16.1 Klarheit schaffen, wer Vertragspartner wird [Seite 234]
20.2 - 16.2 Sicherheiten vereinbaren [Seite 235]
20.3 - 16.3 Vereinbarung einer Staffel oder Indexmiete [Seite 236]
20.4 - 16.4 Wie Sie die Anfangsmiete richtig berechnen [Seite 239]
20.5 - 16.5 Wie Sie die Betriebskosten richtig umlegen [Seite 239]
20.6 - 16.6 Wie Sie das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen [Seite 241]
20.7 - 16.7 Wie Sie Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagern sollten [Seite 242]
20.8 - 16.8 Wie Sie Tierhaltung einschränken oder ausschließen können [Seite 243]
20.9 - 16.9 Welche anderen Pflichten Sie im Mietvertrag dem Mieter auferlegen können [Seite 243]
20.10 - 16.10 Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag [Seite 245]
21 - 17 Besonderheiten im gewerblichen Mietverhältnis [Seite 246]
21.1 - 17.1 Kündigung [Seite 246]
21.2 - 17.2 Zeitlich befristete Verträge [Seite 248]
21.3 - 17.3 Miethöhe [Seite 249]
21.4 - 17.4 Schönheitsreparaturen [Seite 250]
21.5 - 17.5 Kaution [Seite 251]
21.6 - 17.6 Exkurs: Garagenmietverhältnis [Seite 252]
22 - Die Autorinnen [Seite 256]
23 - Abkürzungsverzeichnis [Seite 257]
24 - Stichwortverzeichnis [Seite 258]
25 - Anhang [Seite 266]
13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln (S. 195-196)
13.1 Tod des Mieters
Angenommen, Sie erfahren vom Hausmeister, dass Ihr Mieter plötzlich an Herzversagen gestorben ist. Was dann mit dem Mietverhältnis passiert, hängt ganz von den konkreten Umständen ab. Waren mehrere Personen Mieter der Wohnung, z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis unverändert mit dem übrig gebliebenen Mieter fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).
Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartner und der Kinder
Ansonsten gibt es ein sogenanntes Eintrittsrecht: So kann der Ehegatte, der den Mietvertrag zwar nicht mit unterschrieben hat, aber mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis nachrücken. Dem eingetragenen Lebenspartner steht dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu (§ 563 Abs. 1 BGB). Lebten Kinder mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Reihenfolge hinter den Ehegatten, nicht aber hinter dem Lebenspartner zurück (§ 563 Abs. 2 Sätze 1, 2 BGB).
Haben Kinder und Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Gibt es weder einen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, können andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam einen Haushalt geführt haben, auch in das Mietverhältnis nachrücken (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ein Eintrittsrecht haben außerdem alle Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" geführt haben (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB).
All diese Personen werden Mieter, einer besonderen Erklärung bedarf es nicht. Das Mietverhältnis wird dann auch so weitergeführt,wie es zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat.
Tipp
Wer den Mietvertrag übernehmen will, sollte mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Ihnen dies mitteilen. Sie können dann eine sogenannte Mietvertragsübernahme mit dem neuen Mieter vereinbaren. Wenn der neue Mieter einverstanden ist, können Sie auch einen neuen Mietvertrag mit ihm abschließen. Das kann für Sie vorteilhaft sein, z. B., wenn der bisherige Vertrag veraltete und unwirksame Klauseln etwa zu den Schönheitsreparaturen enthält. Von der eintretenden Person können Sie unabhängig davon, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wird oder die Person nur in den alten Mietvertrag eintritt, eine Kaution fordern, sofern der verstorbene Mieter keine geleistet hat (§ 563b Abs. 3 BGB).
Personen, die das gesetzliche Eintrittsrecht haben aber nicht in der Wohnung bleiben wollen, können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Spricht ein wichtiger Grund gegen den neuen Mieter, haben Sie unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass der neue Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietwohnung beschädigen könnte. Dann können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, also innerhalb von drei Monaten, kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB).
