Real Estate Investment: Analyse des Zusammenhangs von Fremdfinanzierungszinsen und Renditen bei deutschen Büroimmobilien

Textprobe:

Kapitel 2.4, Wesentliche Akteure von Immobilien Investments:

Da die Frage eines Zusammenhangs zwischen Rendite und Finanzierungszins gerade für Immobilieninvestoren von Bedeutung ist, sollen einige wesentliche Akteure am Immobilieninvestmentmarkt und deren Ziele im Folgenden kurz dargestellt werden.
Die Teilnehmer an den Finanzmärkten können nach unterschiedlichen Kriterien charakterisiert werden. Ein erstes Kriterium besteht in der Unterscheidung zwischen Kapitalgebern (Investoren) und Kapitalnehmern (Schuldnern). Dabei treten Kapitalgeber bzw. Investoren als Kapitalanbieter und als Nachfrager von Finanztiteln auf. Kapitalnehmer treten als Kapitalnachfrager und als Anbieter von Finanztiteln auf.
Kapitalgeber:

Kapitalgeber sind Wirtschaftssubjekte, die anderen Wirtschaftssubjekten das Verfügungsrecht über eigene finanzielle Mittel einräumen. Hierzu gehören auch privaten Haushalte, welche in diesem Kontext auch als Privatinvestoren bezeichnet werden. Diese besitzen entweder bereits ein privates, investierbares Vermögen oder sie bauen eines auf, indem sie nicht ihre gesamten Einkünfte konsumieren. Daneben gibt es auch Unternehmen und Institute die Kreditnehmern Kapital zur Verfügung stellen, so bspw. Banken in Form von Krediten. Allgemein bezeichnet der Begriff Kapitalgeber all diejenigen Wirtschaftssubjekte die anderen Wirtschaftssubjekten finanzielle Mittel zur Verfügung stellen i.d.R. verlangen diese hierfür einen Aufschlag in Form von Zinszahlungen.
Institutionelle Investoren:

Unter sogenannten institutionellen Investoren sind private Unternehmen aus dem Produktions- und Finanzsektor, öffentliche Institutionen (Gebietskörperschaften, Sozialversicherungsträger, öffentliche Unternehmen) sowie private Organisationen ohne Erwerbszweck (Kirchen, Parteien, Stiftungen etc.) zu subsummieren. Dabei fragen Produktionsunternehmen und öffentliche Institutionen, die gleichzeitig zu den wichtigsten Kapitalnachfragern gehören, primär deshalb Finanztitel nach, um temporär auftretende oder notwendige Liquiditätsbestände kurzfristig Ertrag bringend anzulegen.
Die bedeutendsten institutionellen Investoren stammen aus dem Finanzsektor. Hierzu zählen Investmentfonds, Geschäftsbanken (Kreditinstitute), Pensionskassen und Versicherungsunternehmen. Während Kreditinstitute im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit gleichzeitig als Nachfrager und Anbieter von Finanztiteln auftreten, gilt dies für Investmentfonds und Versicherungsunternehmen nicht, da diese i.d.R. nur als Nachfrager auftreten.
Investmentgesellschaft:

Unter Kapitalanlage- oder Investmentgesellschaften versteht man Unternehmen, die das bei ihnen angelegte Geld im eigenen Namen für die gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem Grundsatz der Risikomischung in bestimmten, gesetzlich zugelassenen Vermögensgegenständen, gesondert vom eigenen Vermögen, in Form von speziellen Sondervermögen (Investmentanteilen) anlegen. Geschäfts- und Leitgedanke des Investmentwesens ist es, einer Vielzahl von Anlegern, auch mit kleinen Anlagebeträgen, den Zugang zu der Wertentwicklung der nationalen und internationalen Anlagemärkte zu ermöglichen.
Dabei können Anteile an Publikumsfonds von jedermann erworben werden. Dagegen können Anteile an Spezialfonds nur von nicht-natürlichen Personen erworben werden. Spezialfonds sind ein speziell für institutionelle Anlegerkreise konzipiertes Medium des externen Vermögensanlagemanagements.
Die Kapitalanlagen eines Versicherungsunternehmens resultieren grundsätzliche aus drei Vorgängen.
1) Vorauszahlung der Prämien und dadurch induziertes Auseinanderfallen von Prämienzugang und den entsprechenden Auszahlungen für Versicherungsleistungen.
2) Integrierte Spar- und Entsparprozesse (vor allem in der Lebensversicherung).
3) Anlagen von Teilen des Eigenkapitals, das nicht primär der Finanzierung von Investitionen dient, sondern in erheblichem Umfang Sicherungskapital darstellt sowie des nichtversicherungstechnischen Fremdkapitals (vgl. Pensionsrückstellungen).
Kapitalnehmer:

Zu den Kapitalnehmern gehören beispielweise Wirtschaftsunternehmen, die eine Finanzierung der von ihnen geplanten Investitionen vornehmen müssen. Neben der Innenfinanzierung von Investitionen aus dem Umsatzprozess - etwa durch einbehaltene Gewinne (Selbstfinanzierung) - besteht hierbei die Möglichkeiten einer Außenfinanzierung durch Zuführung von Zahlungsmitteln externer Kapitalgeber. Dies geschieht beispielsweise in Form einer Beteiligungsfinanzierung (Beteiligung der Kapitalgeber am Unternehmenseigentum) oder in Form einer Fremdfinanzierung, etwa durch die Aufnahme von Bankkrediten oder die Emission von Schuldverschreibungen (Obligationen).
Kreditinstitut und Darlehensgeber:

Kreditinstitute bzw. Kreditgeber können sowohl als juristische als auch als natürliche Person auftreten und stehen als weitere Finanzierungsquelle neben dem Eigenkapital zur Verfügung. Die finanziellen Mittel werden durch diese in Form eines Kredits an den Kreditnehmer gewährt. Solche Kreditgeber oder -institute werden im Gesetz auch Darlehensgeber genannt oder häufig auch als Gläubiger bezeichnet.
Insbesondere hinsichtlich der variablen Parameter der Untersuchung - Zins und Marge (Finanzierungskosten) - sind Darlehensgeber direkt als Akteure des Immobilien (-investment) Marktes zu nennen und ein wesentlicher Adressat der Ergebnisse einer solchen Analyse.
Europäische Zentralbank:

Die Europäische Zentralbank (EZB) ist die Notenbank für die gemeinsame Währung Europas, den Euro. Ihre Hauptaufgabe ist es, die Kaufkraft des Euro und somit die Preisstabilität im Euroraum zu gewährleisten. Die nationalen Zentralbanken der Mitgliedstaaten der EU bilden gemeinsam mit der Europäischen Zentralbank das Eurosystem der Zentralbanken (ESZB).
Wichtigste und wohl auch bekannteste Maßnahme der EZB im Rahmen der Geldpolitik ist die Festsetzung des Leitzinses. Hierzu zählen sowohl der Hauptrefinanzierungszinssatz, als auch der Zins der Spitzenrefinanzierungsfazilitäten und der der Einlagenfazilitäten. Zu diesen sog. Leitzinsen können Kreditinstitute bei der Zentralbank Geld anlegen oder sich dieses beschaffen.
Folglich haben diese Leitzinsen einen sehr wesentlichen Einfluss auf das allgemeine Zinsniveau am Geldmarkt. Da sich die Banken ebenfalls über die EZB oder im Interbankengeschäft refinanzieren (müssen), haben die Leitzinsen somit auch einen unmittelbaren Einfluss auf das Zinsniveau der allgemeinen Wirtschaft.
Ein niedriger Leitzins dient somit dazu die Wirtschaft im Allgemeinen positiv zu beeinflussen (anzukurbeln).
Um die Wirtschaft nach der Finanzkrise 2008 aufrecht zu erhalten, senkte die EZB den Leitzins seit Ende 2008 von 4,25 Prozent schrittweise bis auf 0,25 Prozent. Hierdurch soll vor allem eine Verteuerung von Krediten verhindert werden bzw. dafür gesorgt werden, dass sich sowohl Banken als auch Unternehmen und Konsumenten günstig finanzielle Mittel beschaffen können.
Dementsprechend ist die EZB selbst zwar kein direkter Akteur am Immobilienmarkt, aber durch Ihren Einfluss auf das Zinsniveau, an dieser Stelle als ein indirekter Akteur für den die behandelte Fragestellung auch Relevanz hat, kurz zu erwähnen.