Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings.

Name: Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings. | Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme.
Brand: Verlag Wissenschaft & Praxis
Price: 69.9 EUR
Availability: OnlineOnly

Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme.

Steffen Metzner Antje Erndt(Autor*in)

Verlag Wissenschaft & Praxis

2. Auflage

Erschienen am 1. September 2020

253 Seiten

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978-3-89644-945-0 (ISBN)

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Beschreibung

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Inhalt

Intro
Inhaltsübersicht
Modulares Immobiliencontrolling
Modul 1: Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren (von Steffen Metzner)
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung
1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung
1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien
1.2.1 Leerstand und Mietenrückgang
1.2.2 Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen
1.2.2.1 Steuern und Fördermittel
1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse
1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand
1.2.3 Demographische, soziale und psychologische Faktoren
1.2.4 Verhalten der Investoren
1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren
1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz
1.3.2 Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung
1.3.2.1 Grundmodell
1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität
1.3.3 Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung
1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung
1.3.3.1.1 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze
1.3.3.1.2 Diskussion der Prämisse "Nachhaltigkeit" bei der Bewertung veränderlicher Erträge
1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken
1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation
2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens
2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren
2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens
2.1.1.1 Marktpreis als Menge möglicher Preise
2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses
2.1.2 Grundlegende Prinzipien
2.1.2.1 Äquivalenzprinzip
2.1.2.2 Relativitätsprinzip
2.1.2.3 Objektivierung
2.1.2.4 Flexibilität
2.1.3 Cash flow-Ansatz
2.1.4 Darstellung
2.1.4.1 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit
2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch Szenarien
2.1.5 Akzeptanz
2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV
2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung
2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung
2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden
2.2.2 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen
2.2.2.1 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz
2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz
2.2.3 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen
2.2.4 Varianten für spezielle Bewertungsfälle
2.2.4.1 Feste Mietzinsvereinbarung
2.2.4.2 Rechte und Belastungen
2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts
2.2.5 Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung
2.3 Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis
2.4 Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus
2.4.1 Objektdarstellung
2.4.1.1 Lage
2.4.1.2 Bauwerksmerkmale
2.4.2 Datenerhebung
2.4.2.1 Einzahlungen
2.4.2.1.1 Laufende Einzahlungen
2.4.2.1.1.1 Feststellung und Prognose
2.4.2.1.1.2 Besonderheiten
2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte
2.4.2.1.2 Einmalige und aperiodische Einzahlungen
2.4.2.2 Auszahlungen
2.4.2.2.1 Laufende Auszahlungen
2.4.2.2.2 Einmalige und aperiodische Auszahlungen
2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
2.4.2.3.1 Gewöhnliche Nutzungsdauer
2.4.2.3.2 Verlängerung der Nutzungsdauer
2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes
2.4.2.4.1 Kalkulationsbasis Liegenschaftszins
2.4.2.4.1.1 Einbeziehung von Inflationswirkungen
2.4.2.4.1.2 Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen
2.4.2.4.1.3 Berechnung des Immobilienzinssatzes
2.4.2.4.2 Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins
2.4.2.4.2.1 Ermittlung der Eingangsdaten
2.4.2.4.2.2 Berechnung des Immobilienzinssatzes
2.4.2.4.3 Anzuwendende Kalkulationsbasis
2.4.2.5 Plausibilitätskontrollen
2.4.3 Ertragswertberechnung
2.4.3.1 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren
2.4.3.1.1 Aufstellung der Zahlungsreihen
2.4.3.1.2 Ergebnisberechnung
2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung
2.4.4 Marktanpassung
2.4.5 Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber
2.5 Modifikationen der Beispielrechnung
2.5.1 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten
2.5.2 Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete
3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens
3.1 Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke
3.1.1 Marktpreisermittlung
3.1.2 Immobilientypen und Nutzungsarten
3.1.3 Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen
3.2 Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung
3.2.1 Renditeberechnung
3.2.1.1 Statische Verfahren
3.2.1.2 Dynamische Modelle
3.2.2 Prognose der Wertentwicklung
3.2.3 Liquiditätsplanung und Finanzierungen
3.2.4 Quantitative Methoden zur Risikoanalyse
3.2.4.1 Korrekturverfahren
3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen
3.2.4.3 Value at Risk
3.2.4.4 Monte Carlo-Simulation
3.3 Benchmarking
3.4 Immobilien im Unternehmensbesitz
3.4.1 Unternehmensbewertung
3.4.2 Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung
3.5 Überprüfbarkeit von Gutachten
3.6 Hinweise zur Einführung
3.6.1 Ermittlung einer geeigneten Datenbasis
3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt
3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes
3.6.2 Komplexitätsreduktion
3.6.3 Auswirkungen von Fehlprognosen
3.7 Abschließende Wertung
Anhang
A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze
A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung
A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung
A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung
Zusammenfassung
Modul 2: Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems (von Antje Erndt)
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Formelverzeichnis
1 Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten
1.1 Untersuchungsobjekt Betriebskosten
1.1.1 Gesetzliche Definition
1.1.1.1 DIN 18960
1.1.1.2 Betriebskostenverordnung
1.1.1.3 Neubaumietenverordnung
1.1.2 Praktische Bedeutung
1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer
1.1.2.2 Auswirkungen auf Eigentümer
1.1.2.3 Neue Aufgaben des Managements
1.2 Analysewerkzeug Kennzahlen
1.2.1 Charakteristik von Kennzahlen
1.2.1.1 Anforderungen
1.2.1.2 Arten
1.2.1.2.1 Statistische Form
1.2.1.2.1.1 Absolute Kennzahlen
1.2.1.2.1.2 Relative Kennzahlen
1.2.1.2.2 Informationskategorie
1.2.1.2.2.1 Monetäre Größen
1.2.1.2.2.2 Nicht monetäre Größen
1.2.1.3 Verknüpfungsmöglichkeiten
1.2.2 Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis
1.2.2.1 DuPont-System of Financial Control
1.2.2.2 ZVEI-Kennzahlensystem
1.2.2.3 Rentabilitäts-Liquiditäts-System
1.2.2.4 Pyramid Structure of Ratios
1.2.3 Bedeutung für das Management
1.3 Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements
1.3.1 Informationsfunktion
1.3.2 Planungsfunktion
1.3.3 Steuerungsfunktion
1.3.4 Kontrollfunktion
2 Entwicklung eines Kennzahlensystemsfür Wohnimmobilien
2.1 Analyse der Ausgangssituation
2.1.1 Zielstellung
2.1.1.1 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement
2.1.1.2 Auftragsgegenstand
2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen
2.1.2 Vorhandene Daten
2.1.2.1 Untersuchte Objekte
2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen
2.1.3 Feststellung des Ermittlungsbedarfes
2.1.3.1 Informationserhebung
2.1.3.2 Benchmarkingansatz
2.2 Konzipierung der Datenbasis
2.2.1 Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten
2.2.1.1 Abgrenzung relevanter Kostenarten
2.2.1.2 Einordnung in ein Kostenartensystem
2.2.2 Berücksichtigung der Einflussfaktoren
2.2.2.1 Lage
2.2.2.1.1 Makrostandort
2.2.2.1.2 Mikrostandort
2.2.2.2 Objekt
2.2.2.2.1 Größe
2.2.2.2.2 Ausstattung
2.2.2.2.3 Zustand
2.2.2.2.4 Baujahr
2.2.2.3 Nutzung
2.2.2.3.1 Art der Nutzung
2.2.2.3.2 Intensität der Nutzung
2.2.2.3.3 Nutzerverhalten
2.2.2.4 Management
2.2.3 Schlüsse für die Datenerhebung
2.2.3.1 Methodik der Erhebung
2.2.3.2 Notwendige Struktur der Datenbank
2.2.3.2.1 Stammdaten
2.2.3.2.2 Bewegungsdaten
2.3 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem hierarchischen Kennzahlensystem
2.3.1 Oberste Zielkennzahl
2.3.2 Aufspaltung in Detailkennzahlen
2.3.2.1 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten
2.3.2.1.1 Zerlegung der Beobachtungszahl durch Gliederung
2.3.2.1.2 Verwendung einer neuen Beobachtungszahl
2.3.2.1.3 Verwendung einer neuen Bezugszahl
2.3.2.1.4 Einführung einer neuen Größe als Beobachtungs- und Bezugszahl
2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen
2.3.3 Struktur des Kennzahlensystems
2.4 Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling
2.4.1 Statistische Analyse der Kostenausprägung
2.4.1.1 Größen zur Interpretation der Daten
2.4.1.1.1 Mittelwerte
2.4.1.1.2 Streuungsmaße
2.4.1.2 Gesamtkostenausprägung
2.4.1.3 Kostenausprägung nach Kostenarten
2.4.2 Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen
2.4.2.1 Bildung von Objektklassen
2.4.2.1.1 Clusteranalyse
2.4.2.1.1.1 Methodik
2.4.2.1.1.2 Gesamtkosten
2.4.2.1.1.3 Ausgewählte Kostenarten
2.4.2.1.2 Diskriminanzanalyse
2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen
2.4.3 Konzipierung eines Kennzahlenspiegels
2.4.4 Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte
2.4.4.1 Ursachen für Schwankungsbreiten
2.4.4.1.1 Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Kostengrößen
2.4.4.1.1.1 Objektspezifika
2.4.4.1.1.2 Bezugszeitraum
2.4.4.1.2 Unterschiedliche Messgrößen
2.4.4.1.3 Uneinheitliche Datenerfassung
2.4.4.1.3.1 Stammdaten
2.4.4.1.3.2 Bewegungsdaten
2.4.4.2 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten
2.4.4.2.1 Kosten für den Hauswart
2.4.4.2.1.1 Objekteigenschaften
2.4.4.2.1.2 Leistungsumfang
2.4.4.2.1.3 Differenzierte Abrechnung
2.4.4.2.2 Kosten der Versicherung
2.4.4.2.2.1 Versicherungsumfang
2.4.4.2.2.2 Versicherungswert
2.4.5 Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen
2.4.5.1 Nutzer
2.4.5.2 Eigentümer
2.4.5.3 Management
2.5 Ableitung von Managementmaßnahmen
2.5.1 Organisatorische Maßnahmen
2.5.2 Technische Maßnahmen
3 Implementierung von Kennzahlensystemenin Immobilienunternehmen
3.1 Anpassungen in der Unternehmensorganisation
3.1.1 Bereitstellung von Kapazitäten
3.1.1.1 Personeller Bedarf
3.1.1.2 Technischer Bedarf
3.1.2 Dynamische Anpassung der Systemkomponenten
3.2 Leistungspotenzial des Kennzahlensystems
3.2.1 Erweiterung des Systems
3.2.1.1 Horizontale Erweiterung
3.2.1.2 Vertikale Erweiterung
3.2.2 Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen
3.3 Grenzen der Anwendbarkeit
Anhang
A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich
A2. Kostenartensystem für Betriebskosten
A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten
A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse
A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten
A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten
Zusammenfassung
Quellenverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Die Autoren
RES Consult GmbH

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