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Das war im Plan nicht eingezeichnet:

Selbst bauen

Vom Austausch mit meiner Netzwerkpartnerin, der bekannten Fachanwältin für Baurecht, Autorin und Moderatorin Manuela Reibold-Rolinger (@Bauglueck), weiß ich, dass ein Haus zu bauen im Vergleich zum Wohnungskauf die weit größere Herausforderung ist - vor allem, wenn man es selbst machen will. In ihrem Buch Das war im Plan nicht eingezeichnet erzählt sie von ihren krassesten, tragischsten und skurrilsten Erlebnissen als Bauretterin.

Ich habe Manuela deshalb gebeten, dir als Bauexpertin mit dem folgenden Bericht einen kleinen Einblick in das Thema sowie einige ihrer Hands-on-Tipps zu geben. Los geht's!

»Wer ein Haus selbst bauen will, muss vor allem eines sein: achtsam!«

Bauglück mit Manuela Reibold-Rolinger

Hat es in Zeiten steigender Zinsen und Baukosten überhaupt noch Sinn zu bauen? Aus meiner Sicht als Fachanwältin für Baurecht sage ich: Ja! Vorausgesetzt, man hält sich an einige Regeln und verfügt über eine gesicherte Finanzierung.

Den Preis bestimmt letztlich der Markt, und auch in Hochzinsphasen - Anfang der 2000er-Jahre - haben Menschen Häuser gebaut, obwohl das Geld für Zinsbeträge von 6 bis 8 Prozent sehr teuer war. Weil die Menschen, die sich diese Zinssätze leisten konnten, immer weniger wurden, gingen die Nachfrage sowie die Häuserpreise zurück.

So wird sich die Lage auch in den kommenden Jahren entwickeln. Die Baupreise für Stahl, Beton und Holz haben beispielsweise ihren Zenit bereits überschritten und sinken wieder. Häuser werden dadurch günstiger.

Gleichzeitig hat die Zeit der niedrigen Zinsen den Markt übersättigt. Jeder hatte genug, eher zu viel. Die Gier nach noch mehr Geld hat dazu geführt, dass mehr und mehr Aufträge angenommen und die Fachkräfte und Kapazitäten weniger wurden. Nun wird sich aus meiner Sicht dieses Übermaß in Luft auflösen und der Markt wieder in ruhige Fahrwasser kommen. So viel zu meiner Einschätzung der aktuellen Lage und Entwicklung.

Ganz unabhängig von den äußeren Gegebenheiten erhoffen sich viele Bauherr?innen immer wieder finanzielle Ersparnisse und eine Beschleunigung des Bauablaufs, indem sie selbst bauen. Leider ist hier meiner Erfahrung nach oft das Gegenteil der Fall. Was es genau kostet, was zu beachten und zu berechnen ist, möchte ich dir darum hier kurz aufzeigen.

Ganz am Anfang muss dir als Bauherr?in klar sein, dass ohne Unterstützung durch Architekten, baubegleitende Qualitätskontrollen, juristische Grundberatung und eigenes Wissen sehr viel falsch laufen kann. Manch eine?r hätte besser die Finger vom Selberbauen gelassen und ein Bauunternehmen beauftragt. Wenn du dir aber sicher bist, dass der Hausbau in Eigenregie klappen wird, kannst du dir natürlich den Wunsch nach einem individuellen Eigenheim erfüllen, das nach deinen Bedürfnissen gestaltet ist. Aber: Ein Haus selbst zu bauen, heißt nicht, alles allein zu schaffen. Es bedeutet vielmehr, den Hausbau selbst zu organisieren und gegebenenfalls einige Arbeiten als Eigenleistung einzubringen.

Als Laie in Deutschland ein Haus vollständig selbst zu planen und zu bauen, ist zudem gar nicht erlaubt. Du brauchst bereits für die Baugenehmigung die Mitwirkung eines planvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieurs. Der Grund: Um eine Baugenehmigung zu erhalten, sind sogenannte Genehmigungsplanungen wie Bauzeichnungen und Berechnungen zu beachten. Diese dürfen nur von Personen angefertigt werden, die eine Planvorlageberechtigung haben.

Somit brauchst du bereits ab der Planungsphase Fachleute, mit denen du eng zusammenarbeitest. Und auch danach bist du weiter auf Unterstützung angewiesen - ob du selbst Hand anlegen möchtest oder nicht. Wenn du nicht über fundiertes Fachwissen verfügst, solltest du den Rohbau sowie die Sanitär- und Elektroinstallationen lieber von Profis durchführen lassen, um langfristig Baumängel zu vermeiden. Spätestens wenn du mit der aktiven Planung beginnst, muss zudem ein Baugrundstück vorhanden sein.

Selbst bauen kann zwar Kosten sparen, ob sich dies in Anbetracht der meist längeren Bauzeit aber tatsächlich rechnet, ist fraglich. Nach meiner Erfahrung kostet das Bauen in Eigenregie sehr viel mehr Zeit und Nerven und vor allen Dingen mehr körperliche Kraft, als sich die meisten Bauherr?innen vorstellen können.

Einen Hausbau kannst du nur selbst angehen, wenn du es schaffst, das gesamte Bauvorhaben, die Vergabe und die Bauüberwachung zu koordinieren und zu organisieren. Zudem muss - wie auch bei einem Hausbau mit Generalunternehmen oder Bauträger - genügend Kapital vorhanden sein. Das bedeutet: Die Baufinanzierung und auch die Baukosten sollten bereits vor Beginn der Bauplanung geklärt werden.

Hier hilft es, sich einen Finanzierungsplan zu erstellen. Kosten sparen kannst du, indem du sogenannte Eigenleistungen einbringst, die bei der Baufinanzierung teilweise sogar als Eigenkapital angerechnet werden. Dadurch reduziert sich dann auch die Darlehenssumme. Um dies zu tun, brauchst du aber vor allem Zeit - ein wichtiger Faktor, den viele bei der Planung völlig unterschätzen. Willst du selber bauen, musst du mit vielen Hundert Stunden Arbeit für die Eigenleistung und die Koordination der Gewerke rechnen, wodurch sich die Bauzeit sehr schnell verdoppeln kann.

Typische Fehler, die ich beim Bauen in Eigenregie immer wieder sehe, sind: die Verantwortung abzugeben und ohne eigene Vorbereitung einfach loszubauen, Verträge ungeprüft zu unterschreiben, Bauverträge ohne eigenes Grundstück zu kaufen, keine Qualitätskontrollen durchführen zu lassen, sich keine eigene Kompetenz anzueignen und zudem die eigenen Fähigkeiten und das eigene Durchhaltevermögen völlig zu überschätzen.

Checkliste

Damit du weißt, welche Voraussetzungen du für einen Hausbau in Eigenregie unbedingt mitbringen musst, habe ich dir hier eine Checkliste zusammengestellt:

• professionell geprüfte Baufinanzierung
• Grundstück bereits vorhanden
• Bauvertrag juristisch geprüft
• Baubegleitung frühzeitig organisiert
• Baugenehmigung vorhanden
• eigenes Wissen erworben (zum Beispiel einen Bauherrenführerschein bei bauglueck.de erwerben)
• Disziplin, Belastbarkeit und Resilienz
• Organisationstalent und Teamfähigkeit
• offene und klare Kommunikation
• handwerkliches Geschick
• Zeit, um Meilensteine zu feiern und kurze Auszeiten zu nehmen
• Bereitschaft, sich technische und anwaltliche Hilfe zu holen

Grundsätzlich muss dir klar sein: Du kannst nicht alles selbst machen. Es ist darum schlau, dich fit zu machen und ein Team aus Fachleuten zusammenzustellen. Du brauchst unbedingt eine unabhängige Finanzierungsberatung, eine Baubegleitende Qualitätskontrolle (BBQK), Jurist?innen, die auf Verbraucherbaurecht spezialisiert sind, Architekt?innen und Bodengutachter?innen. Die Errichtung des Rohbaus gehört zudem immer in die Hände von professionellen Fachleuten.

Welche handwerklichen Eigenleistungen du dann selbst erbringen kannst, hängt ganz von deinen Fähigkeiten ab. Einfache Arbeiten wie Malern, Tapezieren oder das Verlegen von Teppich, Laminat und Co. kannst du vermutlich selbst machen. Wer vom Fach ist, kann zum Beispiel auch das Dach dämmen, Zimmertüren einsetzen, das Haus verputzen oder Elektro- und Sanitärarbeiten vornehmen.

Diese Arbeiten solltest du aber wirklich nur angehen, wenn du weißt, was du tust, denn Mängel, die hier auftreten, können im Nachhinein richtig teuer und teilweise sogar lebensgefährlich sein.

Ich empfehle den meisten Menschen, die zu mir kommen, zumindest einen Großteil der Aufgaben dem beauftragten Bauunternehmen zu überlassen. Das erspart in der Regel einiges an zeitlichem Aufwand. Zudem übernimmt das Bauunternehmen für von ihm ausgeführte Arbeiten eine fünfjährige Garantie für mögliche Mängel, die später auftreten.

Checkliste

Hier habe ich dir eine Checkliste für den richtigen Bauablauf und die Reihenfolge beim Bauen auf deinem eigenen Grundstück mit einem Bauunternehmen zusammengestellt:

• Bauherrenführerschein machen
• Finanzierung klären
• Grundstück erwerben
• Baugenehmigung einholen
• Bodengutachten einholen
• Baubegleitende Qualitätskontrolle (BBQK) und Vertragsprüfung einholen
• Bauvertrag unterzeichnen
• BBQK, Präsenz auf der Baustelle zeigen
• regelmäßige Baubesprechungen mit dem Unternehmen
• Verhandeln auf Augenhöhe: Wie du als Bauherr?in in den Vertragsgesprächen und auf der Baustelle richtig agierst, kannst du zum Beispiel in einem meiner Webinare lernen

Leider passiert es immer wieder, dass Menschen sich beim Bauen übernehmen. Um dir zu verdeutlichen, was ich meine, und dir noch ein Rechenbeispiel mit an die Hand zu geben, will ich dir hier von einer Familie berichten, die zu mir kam, nachdem ihr Bauvorhaben bereits total schieflief.

Familie Mai war überzeugt, Baukosten in Höhe von 35.000 Euro durch Eigenleistung einsparen zu können. Doch ihre Rechnung war viel zu optimistisch. Wenn man 35.000 Euro aus dem Angebot eines Unternehmens einsparen will, muss man etwa 15.000 Euro für Material veranschlagen. Das Unternehmen hatte für seine Arbeiten insgesamt 20.000 Euro kalkuliert. Geht man von einem üblichen Stundenlohn von 50 Euro für eine Fachkraft aus, dann hat das Unternehmen bei 20.000 Euro etwa vierhundert Stunden für die Arbeiten eingeplant, verteilt auf mehrere Arbeiter?innen.

Als Privatperson muss man die veranschlagten Stunden verdoppeln, da man als Laie diese Zeit mindestens braucht. Das gilt auch für Arbeiten wie Malern und...