Conditions-cadres fiscales
Sur le plan fiscal, les distributions sont considérées comme des revenus de capitaux, car les parts des fonds immobiliers sont des titres. En revanche, les revenus locatifs provenant d'investissements directs dans des biens immobiliers sont considérés comme des revenus de location et de leasing à des fins fiscales. N'oubliez pas que vous devez déclarer l'investissement comme un revenu de votre capital dans votre déclaration d'impôt. Si vous recevez des distributions de fonds immobiliers, celles-ci sont imposées à hauteur de 25 % au titre de l'impôt sur les plus-values comme retenue finale. Depuis les restrictions de compensation des pertes introduites en 2009, les pertes résultant de la vente de fonds immobiliers ne peuvent plus être compensées par d'autres revenus positifs. Que vos revenus soient distribués ou conservés, ils sont imposables dans les deux cas. Vous pouvez prendre connaissance de la base d'imposition dans le Journal officiel fédéral, où le KVG la publie chaque année. Si vous percevez des revenus résultant de l'augmentation de la valeur des biens, ceux-ci sont exonérés d'impôts.
Notez toutefois que le précompte mobilier final s'applique à nouveau si vous vendez ces revenus avec un bénéfice. Il y a une chose que vous devez savoir dans tous les cas : Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux si vous possédez des parts de fonds de placement qui investissent dans des biens immobiliers étrangers. C'est le cas si vos revenus proviennent de pays avec lesquels il existe une convention dite de "double imposition", car vos revenus ne sont alors plus imposés en Allemagne - mais seulement si la clause de progression ne s'applique pas. Dans de nombreux pays, il y a une retenue à la source (un impôt sur le revenu qui est prélevé directement au moment du versement et versé à l'institution financière). En Allemagne, vous pouvez compenser 15 % de cette taxe. Tout ce qui dépasse ce montant peut être remboursé directement à l'investisseur à l'étranger. Les fonds immobiliers déduisent le précompte mobilier et vous fournissent une attestation sur demande.
Quels sont les risques lorsque vous investissez dans des fonds immobiliers ouverts ?
La suspension, c'est-à-dire la fermeture temporaire d'un fonds pour cause d'insuffisance de liquidités, est l'un des principaux risques que vous devez prendre. Ces suspensions signifient que les parts ne sont pas rachetées et que les propriétés peuvent perdre de la valeur, de sorte que vos certificats de parts dans la KVG perdent également de la valeur. Les fonds immobiliers ouverts ont toujours été considérés comme un type d'investissement relativement sûr, avec des hausses de prix annuelles d'environ quatre pour cent. Les fonds avec des contrats de location à long terme étaient particulièrement sûrs. Mais la crise des fonds est arrivée en 2004, les loyers en Allemagne ont cessé d'augmenter, voire ont diminué, et de nombreux immeubles de bureaux sont restés vides. En conséquence, beaucoup ont retourné leurs certificats d'actions, de sorte que les liquidités des fonds ont rapidement diminué et que beaucoup ont dû être fermés temporairement. La fermeture rapide de nombreux fonds a également eu lieu pendant la crise financière de 2008 et après le référendum sur le Brexit. Le rachat des actions était donc un problème sérieux. Les législateurs ont donc introduit des règles plus strictes en 2013, de sorte qu'aujourd'hui, ce qui suit s'applique :
- La période de détention minimale des certificats de parts est de 24 mois. Ce n'est qu'ensuite que des unités d'un montant maximal de 30 000 euros par semestre peuvent être rachetées. - Au moyen d'une déclaration de renonciation irrévocable, l'actionnaire doit déclarer son intention à la LAMal, en respectant un délai de renonciation de 12 mois. - Une suspension du rachat pour cause de liquidité insuffisante peut s'appliquer pour une durée maximale de 36 mois. Si la KVG ne parvient pas à obtenir des liquidités suffisantes dans ce délai, son droit de gérer le Fonds expirera.
Ces réglementations signifient que les investisseurs d'aujourd'hui peuvent être moins flexibles qu'ils ne l'étaient il y a quelques années, mais elles présentent également un grand avantage : les actifs du fonds sont protégés, ce qui profite à l'investisseur.
Les fonds immobiliers ouverts sont, par exemple, "hausInvest", "Grundbesitz Europa", "Grundbesitz Global" et "Unilmmo Europa".
Fonds immobilier à capital fixe s
Ici, l'accent est mis sur l'investissement dans l'immobilier. La plupart du temps, le fonds se réfère à un seul projet, au maximum deux. Les investissements peuvent également porter sur les forêts, les terrains boisés et les terres agricoles. Soit les propriétés dans lesquelles on investit sont fixées dès le départ, de sorte que vous savez dans quoi vous investissez lorsque vous achetez des parts d'un fonds fermé, soit il s'agit d'une "piscine noire", où les investisseurs ne connaissent pas encore toutes les propriétés d'investissement. Le prospectus du fonds vous indiquera exactement de quel type de fonds il s'agit. Dès que les investisseurs ont versé le capital, le fonds est fermé. À partir de ce moment-là, aucun autre dépôt ou retrait n'est possible.
Si un investisseur décide néanmoins de se retirer du fonds ou de vendre ses parts, cela n'est possible que sur le marché secondaire. Cependant, cette vente est souvent associée à des pertes considérables et n'est donc généralement pas utilisée. Contrairement au fonds ouvert, un investissement n'est généralement possible qu'à partir de 10 000 euros. L'un des grands avantages d'un fonds fermé est son rendement, qui se situe entre cinq et sept pour cent. Un aspect négatif est la durée de 15 à 25 ans. Vous ne pouvez espérer des retours qu'après ce terme. Plusieurs facteurs jouent un rôle important dans le montant du bénéfice. Parmi eux, l'emplacement de la propriété. Cela a un effet intensif sur le prix des loyers et sur la location. Avant de choisir le bon fonds, assurez-vous que le bien est bien occupé. Il n'est pas rare que 50 % des baux des nouveaux bâtiments soient signés avant même le début de la construction. Si votre bien n'est pas suffisamment attrayant pour les locataires potentiels, vous devez vous attendre à une perte de loyer, ce qui a un impact négatif sur votre rendement. Si un bien est menacé de défaillance, cela signifie souvent l'insolvabilité du fonds. Aux fins de l'impôt, votre revenu est comptabilisé comme une location ou un crédit-bail, mais parfois aussi comme un revenu d'entreprise. Avec les fonds fermés, vous pouvez espérer un rendement plus élevé, mais vous prenez également un risque beaucoup plus élevé qu'avec les fonds ouverts.
Cadre juridique
Les fonds fermés sont gérés sous la forme juridique d'une GmbH & Co KG, GbR ou KG. Le code allemand des investissements (KAGB) de juillet 2013 réglemente tous les aspects des fonds immobiliers fermés. Parfois, les dispositions du WpPG et du WpHG s'appliquent également. Les fonds immobiliers ouverts et fermés ayant des formes juridiques différentes, les conséquences sont différentes. Une KVG gère un fonds ouvert, tandis que les fonds fermés sont gérés par la direction ou un partenariat. Étant donné qu'une société de fonds fermée est une société de personnes, l'obligation d'un associé de faire des apports supplémentaires peut survenir pour augmenter proportionnellement le capital et être responsable des pertes. C'est particulièrement le cas avec une GbR si le succès économique ne se concrétise pas. L'actionnaire de GbR est responsable du passif de toute la société en cas d'insolvabilité. Dans le cas d'une KG ou d'une GmbH & Co. KG, la situation est quelque peu différente. Ici, le commanditaire n'est responsable qu'à hauteur de son propre apport ou à hauteur de ses apports dans le cas où il reçoit plus de distributions que le fonds n'en a généré.
Le fait que la société soit une société de personnes signifie également qu'il n'y a aucune obligation de racheter les actions. En tant qu'investisseur, vous pouvez toujours vendre vos actions à titre privé. Notez cependant qu'il n'y a pas vraiment un bon marché pour la vente de parts de fonds fermés à l'heure actuelle, mais ce n'est pas impossible. Dans tous les cas, avant de souscrire vos parts, renseignez-vous pour savoir si le contrat de société exige le consentement de la direction du fonds. Normalement, cependant, vous êtes lié à vos actions jusqu'à la dissolution de la société. Cependant, le code d'investissement allemand, introduit en 2013, assure également la protection de l'investisseur privé en prescrivant des obligations pour les fonds fermés (et ouverts). Il s'agit notamment de :
- Les sociétés de fonds doivent s'enregistrer auprès de la BaFin, sont contrôlées par elle et sont tenues de faire des déclarations. - Les producteurs et les vendeurs sont responsables des fausses informations contenues dans les prospectus de vente. - Un évaluateur désigné par l'État doit d'abord évaluer le bien avant qu'il puisse être acquis par la société de fonds. - Des comptes et des rapports annuels doivent être préparés, qui sont ensuite contrôlés par un auditeur. - Les prospectus...
