Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK

1 Immobilienwirtschaft

In diesem Kapitel werden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die an der Immobilienwirtschaft beteiligten Subjekte beschrieben. Dieses Kapitel soll Sie in die Lage versetzen, den Immobilienmarkt als Wirtschaftsfaktor zu begreifen und erste Ansätze daraus abzuleiten, wie sie ihn für sich selbst nutzen können.

1.1 Einführung in das Kapitel

Bevor auf die vielen Details der Immobilienwirtschaft eingegangen werden kann ist es erforderlich, zu klären, was Immobilienwirtschaft ist. Um Klarheit in der Sache zu erzeugen, ist es sinnvoll, den Begriff zunächst zu zerlegen. Er besteht aus der Immobilie und der Wirtschaft.

Als Immobilie wird ein in der Regel nicht bewegbarer Gegenstand bezeichnet. Dies leitet sich aus dem lateinischen »immobilis«, was unbeweglich heißt, ab.

Das Hauptaugenmerk liegt in diesem Kapitel auf Grundstücken und Bauwerken. Maschinen und Anlagen zum Beispiel, die ja auch unbewegliche Gegenstände sein können, werden hier nicht berücksichtigt. Auch auf eine Abgrenzung zu den Begriffen Liegenschaft und Anwesen wird verzichtet. Für beide dient hier »Grundstück« als Synonym.

Wirtschaft selbst ist ebenfalls schwierig zu beschreiben, auch wenn es sich hierbei um einen allgemein gebräuchlichen Begriff handelt, der von einer Mehrheit derer, die ihn verwenden, mehr oder minder gleich verstanden wird.

Um sich sprachlich einer eindeutigen Erklärung zu nähern, sind die Begriffe Wirt und bewirten von unverzichtbarem Wert. Sie bedeuten in Verbindung miteinander, dass eine Person zielgerichtet eigene oder fremde Wünsche zu erfüllen versucht und sich dabei der erforderlichen Mittel bedient. Unter Zuhilfenahme des Begriffs der Ökonomie wird die Erklärung noch deutlicher. Hierdurch kann auch auf das Haushalten eingegangen werden, das den sprachlichen Ursprung des griechischen Wortes »Oikonomia« beinhaltet. In der Literatur werden die Wörter Wirtschaft und Ökonomie zum Teil synonym verwendet. Bei Wirtschaft handelt es sich also um das Einsetzen von und Haushalten mit Mitteln, damit Bedürfnisse befriedigt werden können. Wirtschaften dagegen ist das zielgerichtete und planvolle Umgehen mit knappen Ressourcen, welche der Bedürfnisbefriedigung der Menschen dienen.

Eine Abgrenzung der Erläuterungen des Begriffs Wirtschaft in Richtung der Gastronomie erscheint an dieser Stelle überflüssig.

Nun, da die Teile des Begriffs der Immobilienwirtschaft erklärt sind, werden diese zusammengefügt: Immobilienwirtschaft ist das Einsetzen von und Haushalten mit Mitteln, damit menschliche Bedürfnisse in Bezug auf in der Regel nicht bewegliche Gegenstände befriedigt werden können.

In den Wirtschaftswissenschaften definiert man die Immobilienwirtschaft aus mehreren Perspektiven. Dabei wird der Versuch unternommen, ein geschlossenes Abbild zu erzeugen. Es ist offensichtlich eine große Herausforderung, eine Definition zu formulieren, die das Bebauen von Grundstücken, das Bewirtschaften, die Finanzierung und die Bewertung von Immobilien in sich vereint. Bisher ist es der Wissenschaft nicht gelungen, eine solche zu formulieren und dabei allgemeinen Konsens zu erzeugen.

Einen aussichtsreichen Versuch hat der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. 2009 unternommen: »Immobilienwirtschaft ist die Bezeichnung für den Teilsektor einer Volkswirtschaft, dem die Veränderung und Bewirtschaftung von Gebäuden, zugehörigen Grundstücken sowie Bauland obliegen. Dieser umfasst damit die Haushalte und Betriebe, die für Dritte Grundstücke oder langlebige Bauwerke (Hoch- und Tiefbauten) erstellen, verändern sowie bewirtschaften.«

Hieraus leitet sich ein großes Interesse am volkswirtschaftlichen Bezug ab. Dadurch wird es möglich, den Anteil des Sektors Immobilienwirtschaft am gesamten Wertschöpfungsprozess einer Volkswirtschaft zu bemessen. Die Eigennutzung oder Selbsterstellung von Immobilien, die nicht zwangsläufig zu Wertschöpfungen führt, bleiben dabei allerdings unberücksichtigt.

Was sich aus dieser Definition aber gut ableiten lässt, ist der Wert, welchen die Immobilienwirtschaft für die Gesamtwirtschaft hat.

1.2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Warum ist die Immobilienwirtschaft so wichtig - ist sie das überhaupt? Unsere heutige Lebensweise ist von uns so eingerichtet, dass wir den weit überwiegenden Teil unseres Lebens in Immobilien verbringen. So finden Familienleben einerseits und Arbeitsleben andererseits ohne längere Aufenthalte in Immobilien kaum statt. Soweit zur Bedeutung der Immobilienwirtschaft im Allgemeinen.

1.2.1 Volkswirtschaftliche Perspektive

Um die Einbindung der Immobilienwirtschaft in die gesamte Wirtschaft darstellen zu können, bedarf es zuvor grundlegender Überlegungen.

Um hoch komplexe Sachverhalte leichter erfassbar zu machen, bedient man sich auch in der Wirtschaftswissenschaft der modellhaften Darstellung. Diese Art der Reduktion hilft, sich zunächst einen Überblick verschaffen zu können, welcher dann bei Bedarf durch detaillierte Betrachtung vertieft werden kann.

Eines dieser Modelle ist der Wirtschaftskreislauf. Der einfache wurde vom französischen Arzt und Ökonom François Quesnay 1758 veröffentlicht. Das verblüffende an diesem Modell ist seine Zeitlosigkeit. Auch heute noch, da sich die Wirtschaft wesentlich komplexer und damit verbunden vielschichtiger darstellt, gilt dieses Modell. Es ist zugegebenermaßen inzwischen eine extreme Reduktion der realen Gesamtheit der Wirtschaft. Doch führt es uns auf sehr übersichtliche Weise in die Welt des Wirtschaftens ein:

Abb. 1: Der einfache Wirtschaftskreislauf

Die Akteure des einfachen Wirtschaftskreislaufs sind private Haushalte und Unternehmen. Private Haushalte sind Eigentümer der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital. Diese drei Faktoren werden in ursprüngliche und abgeleitete Faktoren unterteilt. Bei den Ursprünglichen geht man davon aus, dass sie auch ohne Zutun des Menschen vorhanden sind. Bei den abgeleiteten Faktoren dagegen muss der Mensch handeln, damit sie existieren können. In jüngerer Fachliteratur ist zum Teil auch noch Bildung als vierter Produktionsfaktor zu finden. Sie kann aber auch dem Kapital, welches ein abgeleiteter Faktor ist, zugeordnet werden.

Die Funktionsweise des Modells ist erfreulicherweise sehr einfach: Produktionsfaktoren werden von Unternehmen bei privaten Haushalten nachgefragt. Dafür zahlen die Unternehmen Geld - z. B. Löhne, Mieten, Dividenden, Pachten. Mit den Produktionsfaktoren erstellen die Unternehmen Güter, welche von den privaten Haushalten nachgefragt werden. Dafür zahlen dann die Haushalte an die Unternehmen Geld. Es findet also ein Tausch von Geld gegen Produktionsfaktoren oder Güter statt. Durch dieses Tauschverhalten entstehen gegenläufige Geld- und Güterströme. François Quesnay ging in seinem Modell davon aus, dass diese Ströme dem Wert nach gleich groß sind. Dieses Gleichgewicht wird auch heute noch angestrebt. Es gerät aber immer wieder durch Geldwertstörungen in Unausgewogenheit.

Eine Weiterentwicklung des Modells von François Quesnay ist der erweiterte Wirtschaftskreislauf. Hier nimmt der Abstraktionsgrad etwas ab. Die Wirtschaftssubjekte Staat, Finanzdienstleister und Ausland kommen zum bisherigen Modell hinzu. Dadurch wird die Komplexität des heutigen Wirtschaftens noch viel anschaulicher.

Abb. 2: Erweiterter Wirtschaftskreislauf

Von privaten Haushalten und Unternehmen fließen Steuern und Abgaben in Richtung Staat. Der Staat zahlt den Haushalten und Unternehmen Subventionen. Weitere Leistungen des Staates gehen an die privaten Haushalte. Sie werden als Transferleistungen bezeichnet. Stellvertretend seien hier Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe und Kindergeld genannt. Das Ausland ist über Ex- und Importe in das Wirtschaften eingebunden. Teilweise fließen hier noch Zölle und andere Abgaben in Richtung Staat oder Ausland, je nachdem, ob es sich um Importe oder Exporte handelt.

Ein weiteres Modell zur Abbildung einer Volkswirtschaft ist die Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung VGR. Hier bilden das Bruttoinlandsprodukt BIP und das Bruttonationaleinkommen BNE die zentralen Berechnungsgrößen. Beide werden jährlich ermittelt. Das BIP bezieht sich auf die in einem bestimmten Territorium, zum Beispiel der Bundesrepublik Deutschland, erbrachten Leistungen. Diese Berechnungsweise ist das Inlandsprinzip. Beim BNE werden dagegen die erbrachten Leistungen von Personengruppen, welche sich mindestens ein halbes Jahr lang in einem bestimmten Territorium aufgehalten haben, berechnet. Bei dieser Berechnungsweise handelt es sich um das Inländerprinzip.

Bruttowertschöpfung der...