2Über die Renditen von Kaufen und Mieten

2.1.Warum wissen wir so wenig über den Renditevergleich von Kaufen versus Mieten?

Egal, in welche konkrete Form der Altersvorsorge man sein sauer Erspartes für die nächsten 20 oder 50 Jahre investiert, man sollte zumindest eine grobe Vorstellung davon haben, wie die entsprechende Assetklasse langfristig rentiert hat, das heißt auch, wie sich ihre Preise und ihre laufenden Erträge in historischen Krisenphasen verhielten. Dazu gehören beispielsweise die beiden Weltkriege, die schlimmste globale Pandemie in den letzten 120 Jahren (die spanische Grippe 1916 bis 1920), die Hyperinflation in Deutschland und Österreich 1922/23, die Beendigung des US-Dollar-Goldstandards 1971, andere Währungskrisen und -reformen in verschiedenen Ländern, die Ölpreisexplosion in den 1970er Jahren4 und eine Serie weiterer schwerer politischer Umbrüche im 20. und 21. Jahrhundert, einschließlich des Dotcom-Aktien-Crashs 2000 bis 2002, der großen Finanzkrise 2007 bis 2009 und des Corona-Aktienmarkteinbruchs in der ersten Hälfte 2020.

Weil eigentlich jeder sachverständige Mensch unmittelbar einsieht, dass Informationen über das Verhalten einer Vermögensanlage in wirtschaftlichen oder politischen Krisenphasen eine Grundvoraussetzung für rationale Geldanlage und Altersvorsorge sind, wird derjenige, der ein x-beliebiges Ratgeberbuch über Geldanlage an der Börse aufschlägt, darin sehr wahrscheinlich historische Renditendaten über Kapitalmarktanlagen finden, die 30, 50 oder 100 Jahre zurückreichen und solche realen »Stresstests« mit abdecken. So sollte es auch sein.

Dennoch fehlen langfristige historische Renditedaten in Ratgeberbüchern über Immobilien und Eigenheiminvestments wie auch im Marketingmaterial der Immobilienbranche nahezu immer - ein Armutszeugnis für die Branche.

Es stellt sich natürlich die Frage, warum Banken, die Immobilienbranche, die traditionellen Medien und Immobilien-Blogger der Öffentlichkeit so wenig statistische Informationen über Immobilienrenditen liefern, dass es uns nicht einmal auffällt, in welcher Informationswüste sie ihre Kunden und die interessierte Öffentlichkeit zurücklassen.

Grund 1: Das Besorgen, Aufbereiten und Interpretieren dieser Daten ist bei Immobilien viel arbeitsaufwendiger und handwerklich anspruchsvoller als bei Kapitalmarktanlagen. Diesen Aufwand scheuen offenbar die meisten, die hierzu publizieren, und wir alle scheinen das hinzunehmen.

Grund 2: Wirklich langfristige historische Daten lassen die Assetklasse Immobilie nicht mehr so einfach, sicher und rentabel erscheinen, wie es Banken und Immobilienexperten direkt und indirekt seit jeher propagieren.

Das vorliegende Buch leidet nicht an diesem Daten- und Faktendefizit. Sie, lieber Leser, werden auf den folgenden 288 Seiten dieses Buchs alles Wichtige über die »Mechanik« der verschiedenen Komponenten der Gesamtrendite von Wohnimmobilien erfahren und was die langfristigen historischen Renditen von Wohnimmobilien tatsächlich waren. Dieses Wissen soll Ihnen bei Ihren eigenen Kaufen-oder-Mieten-Überlegungen jetzt und in der Zukunft helfen.

Zuerst werden wir uns dafür mit einigen zentralen konzeptionellen Zusammenhängen befassen, deren Kenntnis die Voraussetzung dafür ist, überhaupt zu verstehen, wie Preis (Wert) und Rendite einer Wohnimmobilie - ob vermietet oder selbstgenutzt - entstehen und wie sie sich zusammensetzen. Dann werden wir erfahren, wie man diese Rendite konzeptionell korrekt mit der Alternative Mieten + Kapitalmarktanlage vergleicht. Und danach sehen wir uns dann konkrete historische Renditen- und Kaufen-oder-Mieten-Zahlen für die deutschsprachigen Ländern und ein Dutzend weiterer westlicher Länder an.

Wir beginnen mit den historischen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien. Diese Daten sind einfach zu verstehen und im Unterschied zu einigen anderen Komponenten der Gesamtrenditen relativ leicht auffindbar.

2.2.Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien

Steigen wir direkt ins Thema ein. Abbildung 2 zeigt die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien von 1890 bis 2020 (131 Jahre) in den USA, Frankreich und Norwegen. Das sind die drei Länder, für die diese Daten die höchste Qualität, also Glaubwürdigkeit, haben. Die Daten für dieses Ländertrio geben alles in allem vermutlich ein recht repräsentatives Bild für das gute Dutzend anderer Länder, für die ebenfalls Daten vorliegen, die 100 Jahre oder etwas weiter zurückreichen. Die Datenqualität für die anderen Staaten, darunter auch Deutschland, Österreich und die Schweiz, ist allerdings geringer, also weniger vertrauenswürdig (Knoll/Schularick/Steger 2014).

Abbildung 2: Inflationsbereinigte Hauspreisentwicklung (indexiert) in den USA, Frankreich und Norwegen, 1890 bis 2020 (131 Jahre)

Datenquellen: Norwegen: Norwegische Zentralbank, Frankreich: INSEE, USA: Robert Shiller, alle: BIS (Basel). Die verfügbaren Daten für die USA beginnen im Jahr 1891. Für Frankreich und Norwegen reichen die vorhandenen Datenreihen weiter zurück. Es ist wahrscheinlich, dass diese Daten die tatsächliche Wertsteigerung über den Gesamtzeitraum zwischen einem halben und einem ganzen Prozentpunkt pro Jahr überzeichnen (siehe dazu die Infobox zur Auswirkung von Qualitätsverbesserungen in Immobilienindizes weiter unten in diesem Abschnitt). Für die Grafik wurde eine logarithmische vertikale Skala gewählt, weil diese die prozentualen Wertveränderungen im Zeitablauf visuell klarer darstellt als eine traditionelle lineare Skala. Das ist immer dann der Fall, wenn der Zinseszinseffekt über lange Zeiträume wirkt.

Was lässt sich aus Abbildung 2 ableiten?

• Über den gesamten gemessenen Zeitraum von 130 Jahren hinweg beträgt die reale (inflationsbereinigte) Wertsteigerung von Wohnimmobilien in den drei Ländern zwischen 0,6% p.a. (USA) und 1,2% p.a. (Frankreich). Dabei war das für Immobilienrenditen wichtige Bevölkerungswachstum dieser drei Länder in den vergangenen 130 Jahren per saldo sehr hoch. In den USA verfünffachte sich die Bevölkerung durch die starke Einwanderung in diesem Zeitraum. Klar ist, dass das Bevölkerungswachstum in diesen und in allen anderen westlichen Ländern in den nächsten Jahrzehnten wesentlich schwächer und vielleicht sogar negativ sein wird.

• In allen drei Ländern betrug die reale jährliche Preissteigerungsrate von 1891 bis Anfang der 1970er Jahre durchschnittlich etwa 0% p.a. Folglich könnten die Preissteigerungsraten in den letzten ca. 40 Jahren von einer für die Zukunft nicht repräsentativen starken Preisanstiegsphase nach oben »verzerrt« sein. Was die Ursachen dieses - in unterschiedlicher Ausprägung - allgemeinen Musters in den westlichen Ländern sein könnten, darauf kommen wir weiter unten zu sprechen.

• Legt man eine reale durchschnittliche Wertsteigerung von 0,7% p.a. zugrunde, würde der reale kumulative Wertzuwachs einer Immobilie in 35 Jahren - eine hypothetische Anlegergeneration - lediglich 28% betragen. Nicht berücksichtigt in diesen 28% sind die in allen Ländern - im Vergleich zu Wertpapieren - bei Immobilien sehr hohen Transaktionskosten für Kauf und Verkauf. In Deutschland betragen diese durchschnittlich etwa 10% bis 12% (Kauf und Verkauf, siehe nachfolgender Abschnitt 2.3).

• Die Grafik illustriert auch, dass die Immobilien-Crashs in der globalen Finanzkrise ab 2006/2007 (in den USA betrug der landesweite Preisabsturz von 2006 bis 2011 fast 40%) nicht die einzigen heftigen Wohnimmobilien-Crashs in der Vergangenheit waren.5...