1Grundsätzliche Überlegungen

1.1.Historische Preissteigerungen von Wohnimmobilien (1970 bis 2020)

»Ich kenne keinen anderen Weg, die Zukunft zu beurteilen,
als auf der Basis der Vergangenheit.«

(Patrick Henry, 1736-1799, einer der Gründungsväter [Founding Fathers]
der Vereinigten Staaten von Amerika, Unabhängigkeitskämpfer,
Gouverneur von Virginia)

Die meisten Haushalte erwerben eine selbst genutzte Immobilie (ein Eigenheim2) aus zwei Motiven heraus: als Lebensstilentscheidung und aus finanziellen Gründen. Bei genauer Überlegung sind die Lebensstilentscheidung und das ökonomische Motiv wie zwei Seiten einer Medaille. Sie lassen sich nicht wirklich trennen.

In Umfragen dominieren bei einer Mehrheit der befragten Eigenheimaspiranten allerdings ökonomische Motive die Lifestyle-Motive. Zu diesen wirtschaftlichen Motiven gehören Überlegungen wie »Immobilien sind eine gute Altersvorsorge«, »mietfrei wohnen im Alter«, »Schutz vor Mietvertragskündigungen«, »Schutz vor Inflation«. Das deutet darauf hin, dass die manchmal gehörte Aussage, der Eigenheimkauf sei für die Mehrheit der Bundesbürger beinahe ausschließlich eine emotionale oder Lebensstilentscheidung und kaum eine wirtschaftliche Erwägung, so nicht stimmt.

Der gängigen Meinung zufolge sind Wohnimmobilien »solide« und »rentable« Anlagen. Oft ist in diesem Zusammenhang die Rede von »Betongold«, »Sachwerten« und »Sicherheit«. Diese Sichtweise wird auch in den allermeisten Finanzratgeberbüchern zu Wohnimmobilien propagiert. Der Untertitel eines 2015 erschienenen Ratgeberbuchs zu Vermietungsimmobilien von Michael Peter lautet: »Warum Immobilien so phänomenal lukrativ sind.« Leider ist die Realität so einfach und rosig nicht.

In diesem Abschnitt werfen wir einen kurzen Blick auf Immobilienrenditen in der Vergangenheit. Das soll Ihnen einen realistischen Anhaltspunkt dafür geben, welche Renditen in der langfristigen Zukunft zu erwarten sind. Die Rendite eines Eigenheims kann man - vereinfacht betrachtet - so ermitteln:

Rendite = Wertsteigerung + eingesparte Miete - Instandhaltungskosten

Darüber hinaus muss man die Nebenkosten des Kaufens und Verkaufens (Transaktionskosten) während der Halteperiode berücksichtigen. Die so ermittelte Rendite ist die »Objektrendite«. Sie ist bei einem zu 100% aus Eigenkapital finanzierten Eigenheim identisch mit der sogenannten »Eigenkapitalrendite«.

Nimmt der Eigentümer einen Kredit auf - was ja die Regel ist -, ermittelt man die Eigenkapitalrendite nach Abzug des Kapitaldienstes (Zins und Tilgung). In diesem Fall kann eine wirklich korrekte Renditeberechnung auf Eigenkapitalebene letztlich nur im Wege der Kalkulation des  Internen Zinsfußes erfolgen, typischerweise mithilfe eines Tabellenkalkulationsprogramms wie Microsoft Excel. Wie dies geschieht, wird in meinem Buch Kaufen oder Mieten? (2021) näher beschrieben. (In der Schweiz wäre die Renditeberechnung eines Eigenheims wegen der dort vorhandenen sogenannten Eigenmietwertbesteuerung komplizierter.)

Wer aussagekräftige historische Daten über die Gesamtrenditen von Wohnimmobilien sucht, wird schnell feststellen, dass solche Daten - anders als bei Aktien und anderen börsennotierten  Assetklassen - ausgesprochen schwer zu finden sind. Diejenigen Daten, die man findet, reichen oft nur kurze Zeit zurück, sind nicht vertrauenswürdig oder weisen andere Mängel und Fragezeichen auf.

Reine Preis- oder Wertsteigerungsdatenreihen zu Wohnimmobilien, die hinreichend lange zurückreichen, sind hingegen vergleichsweise leicht zu finden. Tabelle 1 präsentiert die inflationsbereinigten Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in einigen Ländern seit 1970.

Zeitraum

Deutschland

Österreich

Schweiz

Ø 13 Länder [2]

Reale (inflationsbereinigte) Wertsteigerung

1970 bis 2020 (51 Jahre)

0,6% p.a.

n.v. [1]

1,3% p.a.

1,5% p.a.

1970 bis 1980 (11 J.)

1,2% p.a.

n.v.

0,6% p.a.

2,3% p.a.

1981 bis 1990 (10 J.)

-0,8% p.a.

n.v.

1,7% p.a.

1,6% p.a.

1991 bis 2000 (10 J.)

-1,1% p.a.

0,4% p.a.

-2,3% p.a.

0,3% p.a.

2001 bis 2010 (10 J.)

-1,4% p.a.

0,5% p.a.

3,1% p.a.

1,1% p.a.

2011 bis 2020 (10 J.)

5,3% p.a.

3,9% p.a.

3,4% p.a.

2,1% p.a.

Risiko: Maximaler kumulativer Wertverlust [3]

1970 bis 2020 (51 Jahre)

-30% (2009)

-26% (2004)

-24% (2000)

-36% (-)

Tabelle 1: Die inflationsbereinigten (realen) Wertsteigerungen für die drei deutschsprachigen Länder und für den Durchschnitt von 13 westlichen Ländern von 1970 bis 2020 (51 Jahre) sowie der maximale kumulative Wertrückgang in diesem Zeitraum

Preissteigerungen in lokaler Währung. Ohne Nebenkosten von Kauf und Verkauf. Datenquelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ, Basel). [1] Für Österreich liegen Hauspreisdaten erst ab 1987 vor. [2] Der...