Steuern steuern mit Immobilien

ABSCHNITT 2:

DIE EINZELNEN STEUERARTEN

In diesem Abschnitt schauen wir uns die einzelnen Steuerarten an. Zunächst muss man die Logik der einzelnen Steuern verstehen. Leider ist unser Steuersystem nicht einheitlich. Der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer, bei der Gewerbesteuer ist es der Gewerbeertrag, der besteuert wird. Gewinn und Gewerbeertrag werden unterschiedlich berechnet. Das Einkommen wird bei der Einkommensteuer nicht genauso wie bei der Körperschaftsteuer berechnet.

Die Begriffe sind zum Beispiel bei der Umsatzsteuer und bei der Einkommensteuer unterschiedlich, ebenso die Abgrenzungen.

Beispiel:

Ein bebautes Grundstück kann einkommensteuerlich aus vier selbstständigen Wirtschaftsgütern bestehen. Stellen wir uns ein Haus mit vier Etagen vor, das uns gehört und wie folgt genutzt ist:

Erdgeschoss

Hier betreiben wir unseren Handel für Malerbedarf.
= notwendiges Betriebsvermögen

Erster Stock

Vermietet an eine Direktmarketingfirma als Büro.
= Betriebsvermögen oder Privatvermögen (Wahlrecht)

Zweiter Stock

Als Wohnung vermietet.
= Betriebsvermögen oder Privatvermögen (Wahlrecht)

Dachgeschoss

Hier wohnen wir selbst.
= notwendiges Privatvermögen

Obwohl es sich nur um eine einzige Immobilie handelt, wird sie steuerlich in vier verschiedene Kategorien eingeordnet. Zu dem einzelnen Wirtschaftsgut gehören immer das Gebäude und der anteilige Grund und Boden. Die einzelnen Wirtschaftsgüter werden nach verschiedenen Regeln abgeschrieben. Beim Verkauf gelten andere Regeln für die Versteuerung des Verkaufsgewinns.

Für jeden der vier Gebäudeteile kann ich die Zuordnung zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen nur einheitlich ausüben. Jeder der Gebäudeteile ist bei der Anschaffung ganz dem Betriebsvermögen oder dem Privatvermögen zuzuordnen.

Die Einteilung in Betriebsvermögen und Privatvermögen gilt aber nicht für die Umsatzsteuer. Dort heißen die Begriffe »Unternehmensvermögen« und »nichtunternehmerisches Vermögen«. Diese Begriffe sind anders definiert als der Begriff »Betriebsvermögen« in der Einkommensteuer. So kann ein Gebäudeteil im einkommensteuerlichen Betriebsvermögen sein und dennoch umsatzsteuerlich zum nichtunternehmerischen Vermögen zählen. Fast alle Kombinationen sind möglich.

Einkommensteuer

Die Einkommensteuer ist die Steuer auf das Einkommen von natürlichen Personen. Es werden verschiedene Arten von Einkommen unterschieden, zum Beispiel Arbeitseinkünfte, Kapitaleinkünfte und Vermietungseinkünfte, für deren Berechnung jeweils eigene Regeln gelten. Dabei werden Betriebsausgaben und Werbungskosten nach jeweils eigenen Regeln abgezogen. Am Ende wird die Summe der sieben Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb, aus selbstständiger Arbeit, aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen, aus Vermietung und Verpachtung und sonstige Einkünfte) addiert. Die Einkommensermittlung erfolgt bei Ehegatten zunächst getrennt. Die Summe der Einkünfte kann bei Ehegatten dann zusammengerechnet werden zu einer gemeinsamen Summe der Einkünfte.

Anschließend werden die Sonderausgaben und die außergewöhnlichen Belastungen abgezogen und das sich ergebende zu versteuernde Einkommen dem Einkommensteuertarif unterworfen. Der Einkommensteuersatz beträgt zwischen 0 und 45 Prozent, dazu kommen (2020) 5,5 Prozent der Steuer (nicht des Einkommens) als Solidaritätszuschlag und eventuell die Kirchensteuer mit acht oder neun Prozent hinzu. So erreicht man in der Spitze eine Steuerbelastung von bis über 50 Prozent.

Schema Einkommensteuer (Summe der Einkünfte aus folgenden Einkunftsarten):

Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

+ Einkünfte aus Gewerbebetrieb

+ Einkünfte aus selbstständiger Arbeit

+ Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit

+ Einkünfte aus Kapitalvermögen

+ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

+ Sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 EStG

= Summe der Einkünfte

- Altersentlastungsbetrag

- Entlastungsbetrag für Alleinerziehende

- Freibetrag für Land- und Forstwirte

+ Hinzurechnungsbetrag

= Gesamtbetrag der Einkünfte

Verlustabzug nach § 10d EStG

- Sonderausgaben

- außergewöhnliche Belastungen

- Steuerbegünstigung der zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen, Gebäude und Baudenkmäler sowie der schutzwürdigen Kulturgüter

+ Erstattungsüberhänge

= Einkommen

- Freibeträge für Kinder

- Härteausgleich nach § 46 Abs. 3 EStG, § 70 EStDV

= zu versteuerndes Einkommen

Bei den verschiedenen Einkunftsarten gibt es auch verschiedene Pauschalen, zum Beispiel den Werbungskostenpauschbetrag für Arbeitseinkommen von 1.000 Euro und den Sparerpauschbetrag für Kapitaleinkünfte von 801 Euro. Aus diesem Grund ist die Einordnung, in welche Einkunftsart ein Einkommen fällt, wichtig.

Das zu versteuernde Einkommen unterliegt der Einkommensteuer nach dem progressiven Tarif. Für bestimmte Einkunftsarten gibt es wieder besondere Tarife, zum Beispiel den Steuersatz von 25 Prozent auf bestimmte Kapitaleinkünfte.

Die einzelnen Zahlen für die verschiedenen Einkunftsarten können positive oder negative Zahlen sein - Überschüsse oder Verluste. Grundsätzlich darf man Gewinne und Verluste verrechnen, um so das Gesamteinkommen zu drücken. Der Gesetzgeber hat aber in den letzten Jahren die Verlustverrechnung immer mehr eingeschränkt, indem er eigene Verlustbereiche geschaffen hat, zum Beispiel:

• Aktienverluste können nur mit Aktiengewinnen verrechnet werden.
• Spekulationsverluste dürfen nur mit Spekulationsgewinnen verrechnet werden.
• Verluste aus Steuersparmodellen dürfen nur mit ebensolchen Gewinnen verrechnet werden.

Glücklicherweise sind Verluste aus Vermietung und Verpachtung immer noch voll mit anderen Einkünften zu verrechnen. Deshalb wirken sich umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen einkommensteuerlich aus und können nicht nur mit meinen anderen Mieteinkünften, sondern auch mit meinen Arbeitseinkünften oder dem Gewinn meines Betriebes verrechnet werden. Eine Ausnahme wäre es nur, wenn es sich um ein Steuersparmodell handeln würde.

Kommt insgesamt in einem Jahr ein negativer Gesamtbetrag der Einkünfte heraus, dann wird dieser auf das Vorjahr übertragen bis zur Höhe von fünf Millionen Euro (zehn Millionen Euro bei Verheirateten). Der Einkommensteuerbescheid für das Vorjahr wird dann geändert und zu viel bezahlte Einkommensteuer erstattet. Das ist aber nicht nur günstig. Hier zeigt sich die Progressionswirkung im Minusbereich. Wenn das Einkommen im Vorjahr durch den Verlustrücktrag zu sehr sinkt, sinkt auch mein Steuersatz und die durch den Verlust erzielte Ersparnis. Deshalb kann der Steuerpflichtige einen Antrag stellen, den Betrag des Verlustrücktrags zu beschränken. Zu überlegen ist zum Beispiel, den Verlustrücktrag so zu beschränken, dass ich gerade noch 55.000 Euro zu versteuern habe und deshalb 42 Prozent Steuern auf den Rücktrag spare und nicht weniger.

Ohnehin gehen bei Verlusten die Vergünstigungen von Sonderausgaben, außergewöhnlichen Belastungen und die sogenannte Denkmalabschreibung verloren. Deshalb kann es sinnvoll sein, den Verlustrücktrag zu begrenzen.

Nicht ausgeglichene Verluste werden vom Finanzamt in einem Verlustfeststellungsbescheid festgehalten. Sie werden mit künftigen Einkünften verrechnet, ohne Wahlrecht. Der Verlust wird im Folgejahr bis zu eine Million Euro (bei Verheirateten zwei Millionen Euro plus 60 Prozent des übersteigenden Betrags) abgezogen. Im Todesfall sind die Verluste verloren, gehen also nicht auf die Erben über.

Beschränkte Steuerpflicht

Unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist man in Deutschland, wenn man hier einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Dann wird man in Deutschland mit seinem Welteinkommen besteuert.

Immobilien werden vorrangig dort besteuert, wo sie sich befinden. Ein Schweizer, der in Deutschland ein Mietshaus besitzt, bezahlt in Deutschland Einkommensteuer nur auf die inländischen Einkünfte, denn er ist beschränkt einkommensteuerpflichtig. Damit er nicht doppelt bezahlen muss, haben die meisten Staaten Abkommen zur Vermeidung einer doppelten Besteuerung...