Immobilienmärkte deutscher Großstädte. Herausforderungen des sozialen Wohnungsbaus in Hamburg

Textprobe:

Kapitel 4.2, Wohnungsberechtigungsschein:

Die Ausgabe von Wohnungen aus dem Bestand des 'sozialen Wohnungsbaus' unterliegen laut den Wohnraumförderungsgesetz einigen Bestimmungen. Zunächst muss eine sogenannte 'soziale Dringlichkeit' beispielsweise aufgrund des für den freien Wohnungsmarkt zu niedrigen Einkommens vorliegen. Daher darf dieser Wohnraum nur an Wohnungssuchende mit einem Wohnberechtigungsschein übergeben werden. Ein Wohnberechtigungsschein (WBS) ist eine amtliche Bescheinigung womit ein Mieter öffentlich geförderten Wohnraum beziehen kann. Ausgestellt wird dieser auf Grundlage des § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes in Verbindung mit § 27 Abs. 3 und 5 des Wohnraumförderungsgesetzes. Den umgangssprachlich als '§ 5-Schein' bekannten Wohnberechtigungsschein zu erlangen, ist grundsätzlich für jede ordnungsgemäß lebende Person in Deutschland möglich. Voraussetzung hierfür ist der dauerhafte Aufenthalt in der Bundesrepublik Deutschland und in einigen Gemeinden und Städten auch eine Mindestaufenthaltsdauer. So müssen Wohnungssuchende in einigen Städten bereits mindestens zwei oder sogar mehr Jahre dort wohnen, um überhaupt einen Antrag stellen zu dürfen.
Die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft und ist ab dem Tag der Ausstellung für jeweils ein Jahr gültig. Erforderlich sind hierfür nach § 20 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) die Berechnung des Jahreseinkommens und das aller zum Haushalt gehörenden Personen. Das Jahreseinkommen wird aus der Summe aller positiven Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes ermittelt. Ab dem Monat der Antragsstellung ist das zu erwartende Einkommen in den darauf folgenden 12 Monaten darzulegen. Dabei kann von den erzielten Einnahmen in den vorherigen 12 Monaten als Basis für die Prognose ausgegangen werden. Neben der Einkommenserklärung wird für die Antragsstellung der letzte Steuerbescheid, Nachweise über Rentenbezüge, steuerfreie Einkünfte (Kindergeld, Elterngeld oder Arbeitslosengeld, o.ä.), Nachweis über den Bezug von Unterhaltsleistungen in den letzten drei Monaten, Einkünfte aus Kapitalvermögen - wie aus der Vermietung einer Wohnung oder aus Forst- und Landwirtschaft und für andere Unterlagen - für jeweilige Einzelfälle benötigt.
Der Wohnungsberechtigungsschein wird in zwei Typen vergeben, welche sich je nach Höhe des ermittelten Jahreseinkommens richtet. Der Wohnungsberechtigungsschein Typ A wird bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze über die örtliche Behörde ausgestellt. Die derzeit gültigen Einkommensgrenzen werden im § 9 des WoFG geregelt und beinhalten das genau zulässige Einkommen je nach Personen im Haushalt. Das jährliche Einkommen je Antragssteller in einem Einpersonenhaushalt darf die Summe von 12.000 ? nicht überschreiten. Sobald eine weitere Personen hinzukommt und diese in einem sogenannten Zweipersonenhaushalt leben, erhöht sich die Grenze des gemeinsam maximal zu erzielenden Jahreseinkommen auf 18.000 ?. Jede weitere zum Haushalt rechnende Person darf maximal 4.100 ? in den Haushalt mit einbringen, um einen Wohnberechtigungsschein zu erlangen oder zu behalten.
Der zweite Typ ist der Wohnberechtigungsschein Typ B. Dieser kommt zum Tragen, sobald das Einkommen die gültige Einkommensgrenze überschreitet und kein allgemeiner WBS nach Typ A ausgestellt werden darf. Allerdings gibt es auch Wohnungen, welche für Haushalte mit höherem Einkommen vorgesehen sind. Hierbei dürfen die Einkommensgrenzen bis zu 40 % und in Einzelfällen bis zu 60 % überschritten werden. Diese Wohnungen werden in der Regel nicht durch das örtliche Amt vermittelt, sondern direkt über den Vermieter. Demnach kontaktiert der Interessent den jeweiligen Vermieter und stellt nach einer Besichtigung und bei Gefallen der Wohnung direkt beim Wohnungsamt einen Antrag auf Bezugsgenehmigung. Grundlage dieser Beantragung ist die Vorlage eines konkreten Angebotes. Zudem gibt es verschiedene regionale Regelungen, welche Mietern mithilfe von Ausgleichszahlungen den Bezug von günstigeren Wohnungen ermöglicht. In diesem Fall ist es ratsam, eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen und ggf. auf der Basis des § 30 WoFG eine Freistellung auf Belegungsbindung durch Vermieter beim Wohnungsamt zu beantragen. Dies trifft auf Wohnungssuchende ohne Anrecht auf einen Wohnungsschein aufgrund der Einkommenssituation zu. Trotz der in vielen Regionen steigenden Nachfrage und den ggf. zu investierenden Kosten für die Antragsstellung zwischen fünf Euro bis 40 ?, lohnt sich die Beantragung eines WBS. Da dies schließlich eine Alternative zu den überhöhten Mietpreisen darstellt. Abgesehen davon werden verschiedene Personengruppen auch je nach Dringlichkeit bearbeitet. Senioren, werdende Mütter und auch Behinderte werden aufgrund der besonderen Dringlichkeit vorgezogen und bekommen eine zügigere Rückmeldung. Auf jedem Wohnberechtigungsschein wird eine persönliche Dringlichkeitsstufe festgelegt. Die Stufe eins wird vermerkt, sobald der derzeitige Wohnraum als ungeeignet oder als akut unbewohnbar eingestuft wird. Dies ist der Fall, wenn der Wohnraum ohne Chance auf natürliches Licht beispielsweise in einem Tiefkeller, in einem einsturzgefährdeten Gebäude oder durch einen Wohnungsbrand unbewohnbar geworden ist. Die Stufe zwei wird vermerkt, sobald kein Wohnraum mehr vorhanden ist und die Person demnach obdachlos oder von der Obdachlosigkeit bedroht ist. Dies ist der Fall, wenn ggf. ein Räumungsurteil rechtskräftig ist und kein gerichtlicher Räumungsschutz mehr vorhanden ist. Außerdem können Personen der Stufe zwei zugeordnet werden, wenn Ihre Wohnung beschlagnahmt wurde, eine Kündigung Ihrer bisherigen Wohnung unabwendbar ist oder auch wenn sie aus einer Klinik oder Strafanstalt entlassen wurden. Die Stufe drei wird vermerkt falls im Rahmen einer Familienzusammenführung oder Familientrennung eine Vermittlung einer Wohnung erforderlich ist. Die Stufe vier wird vermerkt sobald aufgrund einer gravierenden Erkrankung ein Wohnungswechsel erforderlich wird, da der bisherige Wohnraum als ungeeignet beurteilt wurde. Die Stufe fünf wird bei einer unpassenden Größe der Wohnung vermerkt. Wenn die Wohnung zu klein ist aufgrund der dort lebenden Personenanzahl bspw. durch ein Familienzuwachs durch ein weiteres Kind. Oder wenn die öffentlich geförderte Wohnung zu groß ist bspw. sobald mehr Räume als Personen im Haushalt vorhanden sind. Die Stufe sechs kommt zum Tragen falls die Person in einem Übergangswohnheim lebt. Die Stufe sieben bei einer unzumutbaren und nicht durch den Vermieter instand zusetzenden Wohnung sowie bei Pendlern mit einer Entfernung ab 50 km zur Arbeitsstätte. Die Stufe acht wird eingetragen, wenn in einer Wohnung zwei Personen mehr leben als Wohnräume vorhanden sind. Die Stufe neun bei belegbaren gesundheitlichen Gründen. Die Stufe 10 wird eingetragen, wenn in einer Wohnung eine Person mehr lebt als Wohnräume vorhanden sind. Die Stufe 11 sobald die Miete im Verhältnis zum Gesamteinkommen zu hoch ist. Die Stufe 12 bei einer Überschreitung der Mietobergrenze von mehr als 10 % über den Betrag von 6,90 ?/m². Und die Stufe 13 trifft auf alle Wohnungssuchenden zu, welche nach dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von gefördertem Wohnraum berechtigt sind. Die jeweilige Stufe wird seitens der zuständigen örtlichen Behörden vergeben.
4.3, Mietkonditionen:

Im Zuge der Förderung verpflichtet sich der Vermieter einer / mehrerer Wohnung/en gegenüber der Stadt, die Mietwohnung/en für mindestens 15 Jahre nur an Personen zu vermieten, welche die Voraussetzungen für den Bezug einer geförderten Wohnung erfüllen. Laufzeiten über 20 oder 30 Jahre können ebenso erwogen werden. Neben dieser zeitlichen Festlegung wird zudem der Mietzins festgelegt und darf nur alle zwei Jahre um einen maximalen Satz von ca. 10 % erhöht werden. Nach dem Auslaufen der Bindungszeit und einem bestehenden Mietvertrag ist eine Änderung der Bedingungen grundlegend nicht vorgesehen. Die Miete für Bestandsmieter kann sich nach den gesetzlichen Reglungen moderat anpassen.
Mieterhöhungen werden durch die sogenannte Kostenmiete beschränkt. Wohnraum, welcher im sozialen Wohnungsbau errichtet wurde, darf während der festgelegten Bindungszeit maximal zur Kostenmiete vermietet werden. Eine Kostenmiete ist im deutschen Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) festgelegt und stellt die höchstzulässige Miete für einen sozial geförderten Wohnraum dar. Die zulässige Kostenmiete richtet sich nach den Vorgaben des § 8a WoBindG, der besagt, dass die Kostenmiete die zur Deckung der laufenden Aufwendungen wie Hypothekenzins und -tilgung, die Bewirtschaftungskosten und die Abschreibung beträgt. Unter der Verwendung einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird zunächst eine Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche errechnet, und um dann je nach Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung die Einzelmiete festzulegen. Die ermittelten Kosten werden in Form einer Wirtschaftlichkeitsberechnung der zuständigen Behörde zur Bewilligung vorlegt. Bewilligt wird hierbei die Nettokaltmiete. Heizkosten und Warmwasserkosten sowie andere Betriebskosten kommen hinzu und müssen vom Vermieter abgerechnet werden.
Die Höhe der Heizkosten richtet sich nach dem Verbrauch. Ein nicht außer Acht zu lassender Multiplikator dabei ist die Größe der Wohnfläche. Die Größe des geförderten Wohnraums hängt von den im Haushalt lebenden Personen ab. In Deutschland festgelegt sind die Vorgaben, dass einer Person eine Wohnung bis 45 m² zusteht. Zwei Personen bis 60 m² oder zwei Räume, drei Personen bis 75 m² oder drei Räume, vier Personen bis 90 m² oder vier Räume und jede weitere Person zzgl. 15 m² Wohnfläche oder ein Raum zusteht. Einzuhalten ist entweder nur die Wohnfläche oder die Raumanzahl. Auf Antrag kann eine Überschreitung der für angemessen befundenen Wohnungsgröße bis zu fünf m² von der Gemeinde genehmigt werden. Ausnahmen für zusätzlichen Wohnraum treten in Kraft, sobald dieses durch persönliche oder berufliche Bedürfnisse erforderlich wird. Demnach kann eine zusätzliche Wohnfläche von ca. 15 m² bei Schwerbehinderten, sobald ein zusätzlicher Wohnflächenbedarf besteht genehmigt werden. Neben dieser Ausnahmeregelung können beispielsweise auch Senioren und junge Familien mit absehbarem Familienzuwachs eine Benötigung der zusätzlichen Wohnfläche beantragen.
4.4, Förderungswege in Hamburg:

Das heutige Wohnraumförderungsgesetz bietet mit der hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) und in Abstimmung mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zwei Förderungswege für den Neubau von Mietwohnungen an. Im sogenannten '1. Förderungsweg' wird der Bau der klassischen Sozialwohnungen sichergestellt. Mindestens 2.200 Wohneinheiten des ersten Förderungswegs werden jährlich vom Senat zur Verfügung gestellt, um rund 36 % aller Hamburger Haushalte, welche diesen in Anspruch nehmen, zu unterstützen. Um für diesen Förderungsweg zugelassen zu werden, darf das Einkommen maximal 30 % und für Senioren bis zu 50% über der Einkommensgrenze des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes liegen. Die Anfangsmieten pro Monat dürfen in Hamburg im Jahr 2017 maximal 6,40 ?/m² -Wohnfläche betragen.
Der sogenannte '2. Förderungsweg' wurde im Jahr 2011 neu eingeführt und ist für die mittlere Einkommensschicht vorgesehen. Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt - insbesondere in innerstädtischen Stadtteilen - soll damit der Bau von Mietwohnungen für Menschen mit einem mittleren Einkommen gestärkt werden. Für den Förderungsweg berechtigt sind Haushalte, welche maximal ein Einkommen von 60 % über der Einkommensgrenze des Wohnraumförderungsgesetzes haben. Bis zu 800 Wohneinheiten werden über diesen Förderungsweg jährlich vom Senat zur Verfügung gestellt, welche rund 50 % der Hamburger Haushalte in Anspruch nehmen können. Die Anfangsmieten pro Monat im zweiten Förderungsweg liegen im Jahr 2017 bei 8,50 ?/m²-Wohnfläche.