Abgabe und Übernahme einer Arztpraxis

6 Mietvertrag (S. 59-60)

Es wurde oben (5.2.3.1) bereits darauf hingewiesen, dass eine gesicherte räumliche Kontinuität ein wesentlicher wertbildender Faktor für eine Praxis ist. Die räumliche Kontinuität ist natürlich am besten in eigenen Räumen gesichert. Allerdings ist der Betrieb einer Praxis in eigenen Räumen steuerlich ungünstig (14.4). Die meisten Praxen werden daher in gemieteten Räumen betrieben, wobei Vermieter nicht selten der Ehepartner ist. In letzter Zeit werden insbesondere von gewerblichen Vermietungsgesellschaften höchst komplizierte und „ausgebuffte" Mietverträge vorgelegt, die nicht selten 30 Seiten und mehr umfassen, so dass schon die Lektüre eine Zumutung ist. Solche Verträge sind mit äußerster Vorsicht zu behandeln, da in ihnen häufig Fußangeln zu Lasten des Mieters versteckt sind, die der ungeschulte Laie leicht überliest. Nachfolgend sollen die Punkte kurz angesprochen werden, die für den Abschluss, die Dauer, die Durchführung, die Übertragung und die Beendigung des Mietvertrages wichtig sind.

6.1 Allgemeines

Generell ist zu sagen, dass der gesetzliche Mieterschutz, der für Wohnraum gilt, für gewerbliche Mieter (denen die Ärzte, obwohl sie ja bekanntlich kein Gewerbe betreiben, insoweit gleichgestellt werden) nicht gilt und der gewerbliche Mieter daher, sofern er keine einwandfreie vertragliche Vereinbarung vorweisen kann, in erheblichem Maße der Willkür des Vermieters ausgesetzt ist. Die Tatsache, dass viele Mietverträge heute Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den damit einhergehenden gesetzlichen Beschränkungen unterworfen sind, stellt demgegenüber nur ein kleines Korrektiv dar. Diesem Gesichtspunkt schenken die Ärzte – sei es aus Unkenntnis, sei es aus Nachlässigkeit – häufig zu wenig Beachtung. Vielfach macht es schon Mühe, den schriftlichen Mietvertrag oder die Nachträge zu finden, die den aktuellen Stand der Vereinbarungen mit dem Vermieter wiedergeben. Es ist also wichtig, dass der Arzt seinen Mietvertrag von Zeit zu Zeit einem Vertrags-Controlling unterzieht (2.1.2).

Je nach Ergebnis sollte er danach frühzeitig den Mietvertrag auf den neuesten Stand bringen und mit dem Vermieter zum Beispiel vereinbaren, dass der Vertrag verlängert wird, Optionen eingeräumt werden, der Mietpreis festgeschrieben und eine Nachfolgeklausel aufgenommen wird. Kommt eine befriedigende Klärung der mietvertraglichen Situation mit dem Vermieter nicht zustande, sollte der Arzt, der den Wert seiner Praxis erhalten will, erwägen, die Praxis vor der Abgabe in andere Praxisräume zu verlegen, was freilich voraussetzt, dass hierfür noch genügend Zeit und Energie vorhanden ist.

6.2 Beschreibung der Mieträume

Die Lage der Praxis sowie die Anzahl der Räume sollte so genau wie möglich beschrieben werden (Skizze). Häufig werden Nebenräume, insbesondere der Keller, vergessen. Auch Parkplätze, Stellplätze, Garagenbenutzung usw. müssen in den Mietvertrag aufgenommen werden, wenn deren Benutzung einwandfrei sichergestellt sein soll. Der BGH hat bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % gegenüber den Angaben im Mietvertrag (Toleranzgrenze) einen Sachmangel angenommen, der zur Mietminderung berechtigt, BGH NJW 2004, 1947. Außerdem kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen, BGH NJW 2005, 2152.

Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag steht, die Mietfläche sei mit einer bestimmten Quadratmeterzahl „vereinbart". Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes wird bei einer Abweichung in der genannten Größenordnung zugunsten des Mieters vermutet. Wichtig ist auch, den Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses genau zu beschreiben (Übergabeprotokoll), da hierüber bei Beendigung des Mietverhältnisses häufig Streit entsteht (Rückgabe im ursprünglichen Zustand: renoviert, nicht renoviert?, welche Einbauten?, welche Umbauten? usw