Immobilien in Deutschland: Ein innovativer Finanzierungsansatz

Textprobe:

Kapitel 6, Mögliche Schließung der Finanzierungslücke durch alternative Finanzierungsinstrumente am Beispiel der Wirkungsweise von Debt Funds:

Der Markt für alternative Finanzierungsformen für Immobilien in Deutschland steht noch am Anfang und existiert erst seit wenigen Jahren. Von daher kann man nicht von dieser oder jener 'einen' perfekten Finanzierungsalternative sprechen. Die vorangegangenen Kapitel verdeutlichen, dass es eine Vielzahl von Instrumenten gibt, um entweder Neubauprojekte oder Finanzierungs-Ablösungen erfolgreich durchzuführen. Ein zurzeit in der Immobilienwirtschaft medial sehr oft diskutiertes Thema bei der Finanzierung stellen die sog. 'Debt Funds' bzw. 'Real Estate Debt Funds' dar. Rechtlich betrachtet, handelt es sich bei Debt Funds um Spezialfonds i. S. d. deutschen Rechts. Einer der größten Vorteile der Debt Funds liegt darin, dass sie einerseits weniger regulatorischen Vorschriften unterliegen und andererseits weniger von interner Politik geprägt sind als bspw. die Kreditvergabe bei den Banken (vgl. Schmitz 2013).
Ein weiterer Unterschied ist, dass die Debt Funds mit sog. 'Uni-Tranchen' arbeiten. D.h. es gibt keine klassische Aufteilung in nachrangige (Junior Loans) und erstrangige (Senior Loans) Bedienung der Darlehen, die im Insolvenzfall begünstigt bedient werden. Es gibt folglich nur eine Tranche mit einem festen Zins (vgl. Schmitz 2013).
Als vorteilhaft wird auch das LTV angesehen, das bei Debt Funds in der Kreditvergabe selbst nahezu variabel festgelegt werden kann (vgl. Veith 2013). Banken geben aufgrund der oben bereits erläuterten härteren Regularien von Basel III etc. i. d. R. FK-Darlehen bis zu einem LTV von maximal 50 oder 60 Prozent. Debt Funds können deutlich flexibler handeln als Banken und bei entsprechend hoher Verzinsung des Kapitals sogar LTV's mit bis zu 80 oder 90 Prozent zulassen, je nach Besicherung, Verzinsung und Bonität der Kreditnehmer. Diese Flexibilität drückt sich auch bspw. in tilgungsfreien Jahren aus, die ein Debt Fund problemlos gewähren kann, da er den Kredit in den eigenen Büchern stehen hat und dies von Banken i. d. R. nicht gemacht wird (vgl. Schmitz 2013).
Um langfristige Prognosen aussprechen zu können, müssen die unterschiedlichen Parteien, die bei einem Debt Fund zusammen agieren, näher betrachtet werden:

An erster Stelle steht der Investor. Dieser hat typischerweise in der Vergangenheit eine Rendite von 15 bis 20 Prozent mit Private Euqity Fonds erwirtschaftet. Schaut man auf die Renditeversprechungen von Debt Funds, welche bei 10 bis 15 Prozent liegen, bei jedoch niedrigerem Risiko, erscheint der Debt Fund für den Investor als eine lukrative Alternative zur klassischen Private-Equity-Geldanlage (vgl. Linsin/Richolt 2013, S. 2).
An zweiter Stelle steht der Fondsmanager. Er fungiert quasi als Kreditgeber bei den Debt Funds, jedoch mit einer gewissen Unsicherheit bzgl. dieser neuen Art der Finanzierung, welche ausgeglichen werden muss durch die Beschaffung von entsprechend qualifiziertem Personal. Der Fondsmanager sieht sich bei einem Immobilien-Investment gleich mehreren Problematiken gegenüber: Zunächst einmal gibt es auf dem Kreditmarkt deutliche Schwankungen, was den Basiszins und die Bonitätsmargen angeht, was dazu führt, dass es für den Fondsmanager schwer wird, die versprochenen Renditen einzuhalten. Weiterhin gibt es bei einem klassischen Darlehen eine vertraglich fixierte Tilgung und Rendite, was bei Debt Funds nicht der Fall ist und somit zu einer erhöhten Planungsunsicherheit führt. In der Konsequenz wird eine sehr präzise Prognose der zukünftigen Mietzahlungen und Wertsteigerungen der jeweiligen Immobilie verlangt (vgl. Linsin/Richolt 2013, S. 2).
Auch der dritte in diesem Verbund, der eigentliche Kreditnehmer, wird mit Problemen konfrontiert. Zunächst ist das noch geringe Angebot von Debt Funds auf dem deutschen Markt zu erwähnen, welches in den kommenden Jahren jedoch voraussichtlich zunehmen wird. Hauptproblem ist die hohe Renditeforderung, was Debt Funds zurzeit eher attraktiv für Asset Klassen mit hohen Gewinnmargen macht, wie bspw. die Projektentwicklungen oder Opportunistische Investments (vgl. Linsin/Richolt 2013, S. 3). Eine weitere Schwierigkeit ist die festgelegte Laufzeit des Fonds. Dieser wird in der Regel 5 bis 7 Jahre aufgelegt, d. h. nach Ende der Laufzeit muss das Darlehen getilgt werden, und eine Verlängerung der Kapitalüberlassung ist ausgeschlossen. Viele Kreditnehmer suchen aber nach Anschlussfinanzierungen für ihre Objekte, gerade wenn diese gute Cash Flows (Mieteinnahmen) generiert haben und voraussichtlich auch in der Zukunft weiteres Wertsteigerungspotential in sich bergen. Dies führt also nach Ende der Laufzeit des Debt Funds erneut zu einer Finanzierungsproblematik für den Kreditnehmer.
Trotz dieser Probleme, sei es auf Investoren-, Fondsmanager- oder Kreditnehmer-Seite, handelt es sich bei Debt Funds um ein alternatives Finanzierungsinstrument für Immobilien mit Zukunft. Dies kann auch durch drei höhervolumige Beispiele der nahen Vergangenheit belegt werden: die Türme der Deutschen Bank in Frankfurt, den Silberturm in Frankfurt und das Centro in Oberhausen (vgl. Flatow 2013, S. 24).
Zur Veranschaulichung der Verstrickung bei einem Investment-Deal dienen die Türme der Deutschen Bank. Nachdem die Deutsche Bank im Jahre 2007 die Objekte für 275 Mio. Euro erworben hatte, wurden sie bis 2010 für rund 200 Mio. Euro komplett saniert. Obwohl die Deutsche Bank selbst Mieter in den Türmen ist, erwog sie 2011 den Verkauf der beiden Türme an den geschlossenen Immobilienfonds der DWS. Der Verkaufspreis soll bei ca. 600 Mio. Euro gelegen haben (vgl. M&A Review 2011). In Zuge dieser Transaktion schloss die Deutsche Bank einen sehr langfristigen Mietvertrag ab. Die DWS ist selbst eine Tochter der Deutschen Bank und bot im Zuge der Transaktion als Debt Fund diese beiden Türme exklusiv vermögenden Deutsche Bank Kunden an, d. h. Privatanlegern, um den Kaufpreis zu finanzieren. Anzumerken ist, dass sich die Türme bis 2007 bereits in einem geschlossenen Fonds der Deutschen Bank befunden haben, von der Deutschen Bank dort heraus gekauft und während der Sanierungsarbeiten als Eigentum gehalten wurden (vgl. Deal-Magazin 2011), auch wenn es sich bei der DWS um eine Tochterfirma handelt und es keine klassische Transaktion im engeren Sinne war (Investor, Finanzierung, Käufer, Verkäufer): Dieses Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit belegt, dass eine Mehrwertgenerierung möglich durch alternative Finanzierungsinstrumente ist. Sicherlich haben nicht alle Mieter die Bonität einer Deutschen Bank und alle Immobilien die Top A-Lage der beiden Türme in einer Top-Stadt wie Frankfurt. Dennoch verdeutlicht das Beispiel, welche Potentiale alternative Finanzierungsformen bieten, wenn man sich darauf einlässt.
Ein weiteres Indiz für die zunehmende Signifikanz von Debt Funds ist die Projektentwicklung. Diese ist tendenziell im Mittelstand angesiedelt. Eigenkapitalforderungen von den Banken von 40 Prozent oder mehr, werden von mittelständischen Projektentwicklern auf Dauer nicht tragbar sein. Dies ermöglicht Debt Funds Chancen, da die LTV's frei gewählt werden können und, wie oben bereits erläutert, aufgrund der Rechtsform der Spezialfonds nicht den gleichen strengen Regularien wie Banken unterworfen sind (vgl. Tomeczek 2013, S. 22).