Kapitel 1

Was für ein Investment in Immobilien spricht

IN DIESEM KAPITEL

• Was passives Einkommen ist und welche Vorteile es hat
• Warum Sie sich entscheiden müssen, ob Sie direkt oder indirekt investieren

Was spricht eigentlich für Immobilien als Investment? Es gibt ja auch Aktien, Gold oder das gute alte Sparbuch. Wer braucht denn diese alten, arbeitsaufwendigen Immobilien? Seien Sie gespannt, was für Immobilien spricht.

Cleveres Investment, egal wie die Zinsen stehen

Was bekommen Sie aktuell an Zinsen auf Ihrem Sparkonto? 0,01 %? 0,02 %? Oder doch die gängigen 0 %? Aktuell (Stand Ende 2023) gibt es auf den meisten Sparkonten 0,5 %. Nach Abzug der Inflationsrate wird Ihr Geld also immer weniger!

Sie zahlen sozusagen Strafe fürs Geldparken. Aber was bleibt dann noch für eine Alternative?

Aktien? Sie sind auf lange Sicht sehr rentabel, aber leider so schwankungsanfällig. Und nach dem Börsencrash 2008 weiß keiner mehr, ob er den Aktien so zu 100 % vertrauen kann. So suchen Sie nach einem sicheren Hafen für Ihr Geld.

Sie haben bestimmt schon vom Betongold gehört und wollen nun herausfinden, ob es etwas für Sie ist und ob es sich wirklich lohnt. Gute Frage. Lassen Sie uns mal einige Punkte durchgehen.

Immobilien, egal in welcher Zinsphase

Für Immobilien bekommen Sie keine richtige Verzinsung. Es steht also in keinem Vertrag festgeschrieben, dass Sie jährlich x % für das angelegte Geld erhalten. Es ist ein Spiel von Angebot und Nachfrage. Haben Sie eine interessante Immobilie gefunden und konnten diese gewinnbringend vermieten, bekommen Sie eine gute Verzinsung in Form der Miete. Sollten Sie eine Immobilie in einer sehr schlechten Lage gekauft haben und keinen Mieter finden, zahlen Sie drauf. Das ist das Risiko, das Sie bei Immobilien eingehen.

Aber zurück zu den Zinsen. Auch Immobilien bleiben von der Niedrigzinsphase nicht ganz verschont. Aber die Niedrigzinsphase begünstigt den Kauf einer Immobilie. Denn Niedrigzins heißt nicht nur, dass Sie wenig Zinsen bekommen, wenn Sie Ihr Geld anlegen. Es bedeutet auch, dass Sie wenig Zinsen zahlen, wenn Sie sich Geld leihen. Das heißt, die Zinsen für Kredite werden ebenfalls niedriger. Sie können sich also günstiges Geld für Ihre Immobilie holen. Mehr zu diesem interessanten Punkt finden Sie in Kapitel 3.

Einmal Steueroptimierung bitte!

Ein weiterer Vorteil von Immobilien ist ihre steuerliche Behandlung. Sie können eine Immobilie, die Sie zehn Jahre lang in Ihrem privaten Bestand gehalten haben, steuerfrei verkaufen. Der komplette Gewinn bleibt also bei Ihnen hängen.

Die Zinsen, die Sie jeden Monat für den Kredit bezahlen, können Sie von Ihren Brutto-Einnahmen absetzen, was wiederum zu mehr Netto-Einnahmen führen kann.

Investieren in Immobilien = passives Einkommen aufbauen

Wenn Sie Immobilien besitzen und vermieten, erhalten Sie von Ihrem Mieter monatlich Miete. Als schlauer Anleger kaufen Sie natürlich nur Immobilien, die sich selbst tragen, das heißt, bei denen die Miete höher ist als das, was Sie an Kosten für die Immobilie haben. So können Sie sich nach und nach ein stetiges passives Extra-Einkommen aufbauen. Ganz ohne Stress. Sie können also ab sofort die Lorbeeren Ihrer Anlage genießen und nicht erst in 30 Jahren, wenn Sie in Rente gehen.

Sie wissen nicht, was passives Einkommen ist? Kein Problem, ich erkläre es Ihnen.

Passives Einkommen und seine Vorteile

Das passive Einkommen wird gerne als heiliger Gral dargestellt. Sie müssen einmal etwas machen und dann haben Sie ein Leben lang ausgesorgt. Das Geld fließt ohne weiteres Zutun in Ihre Tasche. Aber ist dem wirklich so? Kann Ihnen ein passives Einkommen das ermöglichen? Schauen wir uns das mal an.

Passives Einkommen versus aktives Einkommen

Zuerst aber einmal zur Definition: Was soll ein passives Einkommen überhaupt sein? Ein aktives Einkommen bringt zum Beispiel Ihr Angestelltenjob. Sie gehen jeden Tag zur Arbeit und erhalten am Ende des Monats eine Gehaltszahlung. Sie müssen also aktiv etwas für Ihr Geld tun.

Beim passiven Einkommen lösen Sie Ihr aktives Arbeiten vom Geldfluss. Oft lesen Sie im Internet, dass Sie dann gar nichts mehr tun müssen. Leider ist dem nicht ganz so.

Daher möchte ich Ihnen meine Definition vom passiven Einkommen einmal aufzeigen:

• Das Einkommen ist unabhängig von Ihrer aktuellen Arbeitskraft (Auch wenn Sie aufhören zu arbeiten, fließt das Geld weiter.).
• Die Arbeit, die Sie in das Einkommen hineinstecken, wird mit der Zeit immer weniger.

• Am Anfang müssen Sie noch sehr viel Arbeit reinstecken, um überhaupt Einnahmen zu verzeichnen. Aber das können Sie nach und nach herunterfahren.
• Sie können die Höhe des Einkommens zu einem bestimmten Grad steuern.

Passives Einkommen bedeutet also nicht, gar nicht mehr dafür zu arbeiten, sondern immer weniger Arbeit in das gleiche (oder sogar mehr) Einkommen hineinzustecken.

Sobald ein Einkommen diese Punkte erfüllt, ist es passiv. Lassen Sie uns das einmal für die Immobilien prüfen:

Unabhängig von Ihrer aktuellen Arbeitskraft

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, wird die Miete monatlich gezahlt. Ob Sie da an Ihrem Schreibtisch sitzen, krank im Bett liegen oder auf der Sonnenliege Ihren Caipirinha trinken, interessiert die Mietzahlung relativ wenig.

Das Geld kommt auch, wenn Sie nicht aktiv daran arbeiten.

Im Laufe der Zeit immer weniger Arbeit

Am Anfang macht so eine Immobilie enorm viel Arbeit. Sie müssen:

• Sich über den Standort klar werden
• Aktiv nach einer Immobilie suchen
• Den richtigen Mieter finden
• Einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen
• Und vieles mehr

Haben Sie das aber erst einmal alles gemacht, wird die Arbeit mit der Immobilie meist schon weniger.

Dann müssen Sie nur noch:

• Monatlich den Mieteingang kontrollieren
• Einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung machen
• Die Immobilie in Schuss halten
• Anfragen der Mieter bearbeiten

Und viele dieser Arbeiten können Sie sogar an eine Mietverwaltung auslagern, sodass Ihre Arbeit an der Immobilie noch geringer wird.

Die Höhe des Einkommens können Sie selbst bestimmen

Die Miete steht im Mietvertrag. Da können Sie nicht viel machen. Mieterhöhungen sind gesetzlich streng geregelt. Es ist schwierig, auf die Höhe Einfluss zu nehmen. Aber nicht unmöglich. Es gibt noch die Möglichkeit, eine weitere Immobilie zu erwerben. Dadurch steigt natürlich auch das Einkommen wieder. Also auch dieser Punkt ist erfüllt.

Vorteile des passiven Einkommens

Nun wissen Sie, was ein passives Einkommen ist und dass die Immobilie auf alle Fälle dazugehört.

Aber welche Vorteile hat so ein passives Einkommen?

Da gibt es mehrere Punkte:

• Unabhängigkeit vom Arbeitsplatz
• Mehr Zeit
• Ortsunabhängigkeit
• Risikoreduzierung

Schauen wir uns doch die Vorteile einmal im Detail an.

Unabhängigkeit vom Arbeitsplatz

Stellen Sie sich vor, Sie liegen morgens im Bett, es ist 6 Uhr in der Früh, und Sie müssen gleich aufstehen, um zu Ihrer Arbeit zu fahren. Der Wecker klingelt schon zum dritten Mal, aber Sie haben einfach keine Lust. Nur leider müssen Sie aufstehen, schließlich brauchen Sie ja das Geld. Wie sollen sonst das Haus und der nächste Urlaub finanziert werden? Also schmeißen Sie die Decke zur Seite und machen sich fertig. Wäre es nicht ein schönes Gefühl, zu wissen, dass Sie einfach liegen bleiben können? Dann werden Sie halt gekündigt, aber Sie kommen nicht in irgendwelche Existenzängste. Es fließt weiterhin Geld auf Ihr Konto. Das kann Ihnen ein zusätzliches passives Einkommen ermöglichen.

Sie müssen ja gar nicht gleich kündigen - vielleicht lieben Sie Ihren Job, aber möchten etwas kürzertreten. Auch das ist mit einem passiven Einkommenmöglich.

Mehr Zeit

Jeden Tag von 9 bis 17 Uhr bei der Arbeit zu sitzen oder sogar länger, ist schon lästig. Acht Stunden am Tag, fünf Tage die Woche. Das macht 40 Stunden, die Sie nicht frei gestalten können.

Wie wäre es, wenn Sie montags komplett frei hätten? Stellen Sie sich vor, Sie schnappen sich Ihre Kinder und gehen in den Zoo. Keine lange Schlange vor der Ticketkasse. Sie können die Elefanten aus der ersten Reihe sehen, ohne einen Ellbogen in der Rippe zu haben. Ja, das kann ein passives Einkommen möglich machen.

Ortsunabhängigkeit

Nur zu Hause zu sein, ist nichts für Sie? Sie möchten von überall auf der Welt Ihr Geld verdienen können? Auch hier kann das passive Einkommen helfen. Für die Immobiliensuche brauchen Sie nur einen Laptop und ein Smartphone. Für die Besichtigungen gibt es mittlerweile spezielle Firmen, die das übernehmen, und auch die Verwaltung können Sie abgeben. So können Sie von überall auf...