Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand: Risiken und Erfolgsfaktoren

Textprobe:

Kapitel 3.2 Bewertung der Besonderheiten hinsichtlich des Bestandsobjekts:

Bevor ein Investor sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidet, werden im Zuge der technischen Due-Diligence detaillierte Analysen erstellt. Das Gebäude wird u. a. in Hinblick auf die Nutzung bezüglich der Gebäudesubstanz und Technik, der Funktionalität, Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, der gestalterischen Qualität und der Schadstoffbelastung untersucht und bewertet. Aufbauend auf die Ergebnisse der Analysen werden Maßnahmen zum Werterhalt oder zur Wertsteigerung entwickelt und in die Rentabilitätsberechnung einbezogen.
3.2.1 Gebäudesubstanz und technische Qualität
Risiko:

Gerade Projektentwicklungen im Bestand sind aufgrund von einem nicht den aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand dem Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz ausgesetzt, die ggf. die Neunutzungsmöglichkeiten in den Bestandsgebäuden einschränkt. Das technische Risiko eines Bestandsobjekts besteht darin, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und der technischen Lebensdauer von bestehenden Bauteilen und Anlagen eine Ungewissheit vorhanden ist.
Bezüglich der wirtschaftlichen Lebensdauer ist das Risiko vorhanden, dass sowohl die Mieterträge nicht ausreichen, um die für den Werterhalt des Gebäudes erforderlichen Kosten zu decken als auch keine nachhaltige Ertragssteigerung durch Sanierungs- und Umstrukturierungs- oder Umnutzungsmaßnahmen zu erzielen ist. Wird die Instandhaltung des Gebäudes vernachlässigt, besteht die Gefahr, dass die natürliche Alterung und Abnutzung des Gebäudes soweit fortgeschritten sind, dass die technische Lebensdauer erreicht wird.
Im Sinne der Gebäudesubstanz ist u. a. die Widerstandsfähigkeit der verwendeten Baumaterialien gegen innere Einwirkungen (z. B. Brand- und Wasserschäden) und äußere Umwelteinflüsse entscheidend. Einen weiteren Risikofaktor in diesem Zusammenhang stellt außerdem die statische Belastbarkeit dar, die auf die erforderliche Tragfähigkeit der geplanten Nutzung zu überprüfen ist.
Die Gebäudesubstanz ist entscheidend für den Grad und den Verlauf der Abnutzung und hat Auswirkungen auf die langfristige Marktfähigkeit der Immobilie. Das Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz steigt umso mehr, je länger ein Unternehmensgelände brach lag oder ein Gebäude leer stand. Zudem kann sich der Zustand der Gebäudesubstanz auf die Investitions- und ggf. Bewirtschaftungskosten sowie unter Umständen als Herausforderung hinsichtlich der Baugenehmigung auswirken.
Erfolgsfaktor:

Vor einer Investition in ein Bestandsgebäude ist nach der Analyse der vorhandenen Bauqualität der Instandhaltungsrückstau sowie erforderliche Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen. Eine gründliche Analyse ist auch bei "weißen Brachen", also Flächen deren Nutzung in voraussehbarer Zeit aufgegeben wird, durchzuführen. Der Grund liegt in der Vernachlässigung von nachhaltigen Investitionen, wenn das Aufgeben der Immobilie beabsichtigt wird.
Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sowie Modernisierungsaufwendungen des Gebäudes tragen dazu bei, den natürlichen Alterungsprozess abzumildern und unterdessen die wirtschaftliche Attraktivität der Immobilie nachhaltig zu erhalten bzw. zu optimieren mit dem Ziel, das Risiko einer nicht marktgerechten Qualität der Gebäudesubstanz zu senken.
Projektentwickler vergeben die technische Due-Diligence entweder an Fachexperten, wie z. B. Arcadis oder erarbeiten diese in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den bereits bekannten und voraussichtlich später ausführenden Unternehmen des jeweiligen Gewerks mittels Analysen und Angeboten zu den erforderlichen Leistungen.
Die Gebäudesubstanz sowie die Ausstattungsqualität der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) sind im Zuge der technischen Due-Diligence auf Einhaltung der behördlich geforderten Schutzniveaus hinsichtlich des Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schallschutzes zu überprüfen. Die Bereiche Fassade, Dach, Boden, Konstruktion und Haustechnik werden aufgrund kostenintensiver Veränderungen als kritisch eingestuft und sind daher ausführlich zu untersuchen Werden die aktuellen bauphysikalischen Verordnungen sowie die Arbeitsstättenverordnung nicht eingehalten, ist der Aufwand zu ermitteln, mit welchem die Einhaltung herzustellen ist.
In Zusammenhang mit der wärmeschutztechnischen Qualität stellt eine der größten Herausforderungen im Bauen im Bestand die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) dar. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob Energiepässe vorliegen. Zudem ist insbesondere die Wärmedämmeigenschaft der Gebäudehülle zu analysieren. Kann die Fassadez. B. wegen des Denkmalschutzes nicht verändert werden, sind alternative energieeffiziente kompensatorische Maßnahmen zu ergreifen. Eine Möglichkeit zur Energieeinsparung ist die Installation energieeffizienter Wärmequellen und das Beziehen von Fernwärme. Des Weiteren sind die Anforderungen an die geplante Arbeits- bzw. Lager- und Produktionsatmosphäre hinsichtlich Lüftung und Temperatur zu untersuchen.
Die Interviewpartner geben an, dass Gebäudeenergiepässe heutzutage von Mietern der Unternehmensimmobilien selten nachgefragt würden. Sie würden kein ausschlaggebendes Kriterium für den Mieter darstellen, sich aus energetischen Gründen für die entsprechende Fläche zu entscheiden.
Heutzutage ist die Nachfrage nach Zertifizierungen für nachhaltige Unternehmensimmobilien im Bestand im Gegensatz zu Neubauten gering, da mittelständische Unternehmen vordergründig an einem möglichst niedrigen Mietniveau interessiert sind und der Effekt der geringeren Nebenkosten sich nicht genügend in der Mietvertragslaufzeit auswirken kann. In Zukunft könnte die Bedeutung des Themas Nachhaltigkeit insbesondere aus Gründen der gewünschten Außenwirkung im Gewerbesegment an Bedeutung gewinnen.
Werden Gebäude nach der aktuellen Energieeinsparverordnung revitalisiert, könnten diese eine Zertifizierung auf den unteren oder mittleren Ebenen der gängigen Labels erreichen. Wird auf den Zertifizierungsprozess verzichtet, müssen die Kosten für den Prozess nicht auf die Mieter umgelegt werden. Diese profitieren dennoch von den geringeren Nebenkosten.
Zudem tragen optimierte Prozesse sowie die Verfolgung eines energiestrategischen Ansatzes der Bewirtschaftung dazu bei, ressourcenschonend mit Energie umzugehen mit dem Ziel, Nebenkosten zu reduzieren. Eine höhere Energie-Effizienz kann z. B. durch folgende Maßnahmen dezentrale Energiegewinnung über Contracting- Partner mittels Blockheizkraftwerken, Ausschalten der Lüftungsanlagen in den Nachtstunden, Auswahl energieeffizienter Leuchtmittel sowie Steuerung der Beleuchtung, Kappung von Stromspitzen und Nutzung des Regenwassers erreicht werden.
Bezüglich der energetischen Qualität unterscheiden sich die Anforderungen der Investoren oder Projektentwickler sowie Nutzer an ein Bestandsgebäude je nach Dauer der Anlagestrategie bzw. Nutzungsdauer. Langfristige Bestandshalter sowie Nutzer von betrieblich genutzten Immobilien (Corporate Real Estate) sind bezüglich der Optimierung der energetischen Qualität engagierter als kurzfristige Anleger, da bei einer langfristigen Anlage neben ideologischen Gesichtspunkten sowie Marketingaspekten eine positive ökonomische Auswirkung zu erwarten ist. Z. B. vereinbaren Immobilienkonzerne Kooperationen mit Projektentwicklern von Solarenergieanlagen zur Installation von Photovoltaik- Anlagen auf den Gebäudedächern. Der erzeugte Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist oder alternativ den Mietern zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung gestellt bzw. für die eigenen Räumlichkeiten genutzt. Auch innovative Ideen wie die Förderung der E-Mobilität durch Bereitstellung von Ladesäulen für E-Fahrzeuge in Zusammenarbeit mit der Stadt können als Maßnahmen zur Schonung der Umwelt sowie für Imagezwecke in Frage kommen.
Für kurzfristige Investitionsanlagen bis zu 5 Jahre lohnt es sich für den Investor nicht, selbst in z. B. Solartechnik zu investieren, da beim Verkauf die Installation bereits nicht mehr dem neusten Stand der Technik entsprechen würde. Eine Verpachtung der Dachflächen würde sich bei kurzfristigen Anlagen nicht lohnen, da dies mit der Eintragung einer Dienstbarkeit verbunden wäre und sich jegliche Einschränkung in der Behandlung der Immobilie für den zukünftigen Käufer wertmindernd auswirken würde.
Wird aus einer großflächigen "Monokultur" eine kleinteilige "Multikultur" geplant, ist die Qualität des Brandschutzes mit Hilfe eines Brandschutzkonzeptes nachzuweisen. In dem Zusammenhang sind erforderliche aktive, passive sowie planerische Brandschutzmaßnahmen einzubeziehen.
Auch wenn der Schallschutz im Vergleich zum Wärme- und Brandschutz bei der Nutzung als Unternehmensimmobilie eine untergeordnete Rolle spielt, ist die Einhaltung der Mindestanforderungen nach DIN 4109 nicht zu vernachlässigen. Der erforderliche Luftschallschutz gegenüber Außenlärm und Arbeitsräumen anderer Mieter, der Schallschutz gegenüber haustechnischen Anlagen sowie der Trittschallschutz gegenüber fremden Arbeitsräumen ist zu gewährleisten.
Des Weiteren sind im Vorfeld die Anpassungsfähigkeit der technischen Systeme sowie die Ausstattungsqualität der TGA hinsichtlich Lüftung, Kühlung, Elektroversorgung, Heizung und Wasser zu analysieren.
Die TGA sollte so konzipiert sein, dass eine Teilung der Flächen und eine Drittverwendbarkeit möglich ist, um auf verschiedene Anforderungen flexibel reagieren zu können, z. B. durch eine anpassungsfähige Verteilung der Leitungen in einer abgehängten Decke oder in Doppelböden. Die technische Ausstattung der Flächen wird im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten, wie z. B. Büro, nicht standardisiert vorgegeben, sondern meist in enger Abstimmung mit dem Mieter hinsichtlich seiner spezifischen Anforderungen festgelegt.
Einen Wettbewerbsvorteil können je nach Zielgruppe z. B. für Unternehmen im produzierenden bzw. veredelnden Gewerbe Flächen darstellen, die spezielle infrastrukturelle Anforderungen erfüllen, wie z. B. ein Angebot an unterschiedliche Wasserqualitäten, Kälte, verschiedene Gase und Elektrizitätsstufen sowie konstante Bedingungen hinsichtlich Temperatur, Feuchtigkeit, Luftmenge, Luftströmung sicherstellen.
Andere Mieter wiederum seien nicht an der modernsten Gebäudetechnik interessiert, sondern an Anlagen, die robust und nicht ausfallgefährdet sind und sich vordergründlich hinsichtlich der Nebenkosten positiv auswirken.
Das Thema "Internetanbindung" gehört in der Zukunft zunehmend für die meisten Nutzer zum entscheidenden Faktor in der Standortwahl: Immer stärker legen Unternehmen großen Wert auf hohe Bandbreiten, Stabilität und Sicherheit des Internets. Für Höchstgeschwindigkeiten sowie Sicherheit in der Datenkommunikation werden flächendeckende Glasfasernetze installiert, die Kommunikationsdienste wie Internet, Email, netzbasierende Dienstleistungen wie Storage-on-Demand, Nutzung von Intradiensten und Direktverbindungen zwischen den Mietflächen und verschiedenen regionalen Rechenzentren ermöglichen.
Da alte Bausubstanz meist Mehraufwendungen zur Folge hat, sollte der Instandhaltungsrückstau und die Modernisierungskosten bereits vor Grundstückssicherung ermittelt und in die Rentabilitätsberechnung einkalkuliert werden.