Immobilientransaktionen

Name: Immobilientransaktionen | Praxishandbuch zur Strukturierung, Vertragsgestaltung und Bewertung
Brand: Erich Schmidt Verlag
Price: 78.4 EUR
Availability: OnlineOnly

Praxishandbuch zur Strukturierung, Vertragsgestaltung und Bewertung

Jürgen van Kann(Herausgeber*in)

Erich Schmidt Verlag

3. Auflage

Erschienen am 31. August 2022

453 Seiten

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978-3-503-21131-9 (ISBN)

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Inhalt

Umschlag Seite 1
Titel
Vorwort
Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Kapitel I - Immobilieninvestment - Grundlagen
A. Charakteristika des deutschen Immobilienmarkts
I. Entwicklung des Immobilienmarktes in Zeiten der Pandemie
II. Jüngste Entwicklungen im Invest?mentmarkt für Immobilien
1. Anhaltend hohes Transaktionsvolumen auf dem deutschen Markt
2. Solides Wachstum in Europa nach Corona-bedingtem Set-back 2019
3. Volkswirtschaftliche Bedeutung
4. Interesse ausländischer Investoren
B. Die Segmente des Immobilienmarkts
I. Wohnimmobilien
1. Historische Entwicklung von Angebot und Nachfrage
2. Chancen für Investitionen
3. Eigentumsquoten bei Wohnimmobilien im Europäischen Vergleich 2020
4. Steigerung der Renditen bei Wohnimmobilien
5. Abbau der Bestände durch Unternehmen und öffentliche Hand und Trendumkehr
6. Umsatzrekorde am deutschen Wohnungsmarkt
7. Zukünftige Aussichten für Investitionen
II. Gewerbeimmobilien
1. Investitionsvolumen
2. Investitionen während der Corona-Krise
3. Untersegment: Büroimmobilien
4. Untersegment: Einzelhandelsimmobilien
a) Spezielle Segmente
b) Zukünftige Aussichten für Investitionen
5. Sonderobjekt Hotelimmobilien
III. Zusammenfassung
C. Fokus: Portfoliotransaktionen
I. Erhebliche Bedeutung von Portfoliotransaktionen
II. Vor- und Nachteile der Portfoliotransaktionen
D. Fokus: Interessen der verschiedenen Akteure
I. Die Verkäufer: Unternehmen
1. Assetklasse Unternehmensimmobilien
2. Reduzierung des Immobilienbestandes von Unternehmen
3. Vor- und Nachteile des Verkaufs
II. Die Käufer: Private und institutionelle Anleger
1. Privatanleger
2. Institutionelle Anleger
a) Private Equity-Investoren
b) Immobilienfonds
c) German Real Estate Investment Trusts - G-REITs
3. Immobilienstrategien nach dem Kauf
a) Objektverkauf an Mieter oder Kapitalanleger
b) Aktives Mieter-/Facility Management
c) Exit en bloc
III. Fokus: Markttransparenz und Corporate Governance
IV. Ausblick
Kapitel II - Der Verkaufsprozess
A. Grundlagen
I. Einführung: Aktuelle Entwicklungen am Immobilientransaktionsmarkt
1. Makroökonomische Einordnung des Marktumfeldes
2. Praxisrelevante Transaktionsstrukturen für Immobilienverkäufe
II. Übersicht relevanter Monetisierungsstrukturen
1. Direkte vs. indirekte Veräußerungen
2. Direkte Immobilienveräußerungen
a) Einzelveräußerungen versus Portfoliotransaktion
b) Asset Deal versus Share Deal
3. Indirekte Immobilienveräußerungen
a) Börseneinführung
b) Auflage eines Immobilienfonds
c) Fremdkapitalverbriefung
4. Wahl der geeigneten Monetisierungsstruktur
B. Übersicht zu den Verfahren der direkten Veräußerung
I. Exklusive, bilaterale Verhandlung
II. Gezielte Ansprache eines kleines Investorenkreises
III. Kontrollierte Auktion
IV. Öffentliche Auktion
V. Gegenüberstellung der verschiedenen Verfahren
C. Struktur und Ablauf eines Transaktionsprozesses (am Beispiel des kontrollierten Auktionsverfahrens)
I. Überblick
1. Praxisrelevanz des kontrollierten Auktionsverfahrens
2. Grundüberlegungen zum kontrollierten Auktionsverfahren
3. Überblick zum Ablauf des kontrollierten Auktionsverfahrens
II. Phase I: Vorbereitung
1. Schritt 1: Definition inhaltlicher und zeitlicher Vorgaben für den Prozess
2. Schritt 2: Datenbeschaffung, Aufbereitung und Analyse der Objekte
3. Schritt 3: Portfoliosegmentierung und Transaktionsstrukturierung
a) Portfoliosegmentierung
b) Transaktionsstrukturierung
4. Schritt 4: Transaktionsvorbereitende Tätigkeiten
a) Allgemeines
b) Vendor Due Diligence
aa) Zielsetzung der Vendor Due Diligence
bb) Flächenaufmaß
cc) Technisches Gutachten
dd) Rechtliches Gutachten
ee) Analyse der finanzwirtschaftlichen und steuerlichen Verhältnisse
ff) Praxisrelevanz der Vendor Due Diligence
c) Datenraum
III. Phase II: Durchführung
1. Schritt 5: Ansprache ausgewählter Investoren
2. Schritt 6: Vorläufige Investorenprüfung und indikative Angebote
3. Schritt 7: Käufer Due Diligence, Verhandlungen und verbindliche Angebote
4. Schritt 8: Finale Verhandlungen und Vertragsabschluss sowie Closing
D. Zusammenfassung wesentlicher Erfolgsfaktoren
I. Glaubhaftigkeit der Veräußerungsabsicht
II. Prozessmanagement
III. Kommunikation
IV. Investorenzugang
V. Vorstrukturierung einer Fremdfinanzierung
VI. Vendor Due Diligence
VII. Ressourcen und Berater
E. Ausblick
Kapitel III - Due Diligence
A. Einleitung
B. Grundlagen
I. Herkunft und Bedeutung des Begriffs "Due Diligence"
II. Due Diligence bei Immobilientransaktionen
III. Ziel und Zweck der Immobilien Due Diligence
1. Erkennung und Analyse von Chancen und Risiken
2. Preisfindung
3. Risikobegrenzung
4. Beweissicherung
C. Arten der Due Diligence
I. Vendor Due Diligence
1. Vorteile einer Vendor Due Diligence
2. Durchführung der Vendor Due Diligence
a) Abstimmung des Umfangs der Vendor Due Diligence
b) Bildung eines Due Diligence Teams
c) Sammlung, Auswahl und Bereitstellung der Informationen
d) Analyse der Informationen und Aufbereitung der Ergebnisse in einem Report
e) Beantwortung von Fragen der Kaufinteressenten
II. Buyer Due Diligence
D. Einzelne Komponenten der Due Diligence
I. Legal Due Diligence
1. Grundbuchrechtliche Situation
a) Eigentumsverhältnisse (Abteilung I des Grundbuchs)
b) Lasten und Beschränkungen (Abteilung II des Grundbuchs)
c) Grundpfandrechte (Abteilung III des Grundbuchs)
2. Bebauungspläne, kommunale Satzungen, Flur- und Katasterpläne etc.
3. Baulastenverzeichnisse
4. Altlastenkataster
5. Miet- und Pachtverträge
6. Betriebskosten
7. Baugenehmigung/baurechtliche Zulässigkeit
8. Bau- sowie Architekten- und Ingenieurverträge
9. Versicherungsverträge
10. Prüfung des Vorliegens eines Betriebsübergangs
II. Environmental Due Diligence
1. Phase I
2. Phase II
III. Tax Due Diligence
IV. Financial Due Diligence
1. Standortanalyse
2. Marktanalyse
3. Mieteranalyse
V. Technical Due Diligence
1. Formale Prüfung
2. Physische Prüfung
3. Analyse des bestehenden Facility Managements
E. Auswirkungen der Due Diligence auf die Gewährleistungsrechte
I. Kenntnis von Mängeln durch den Erwerber bei Vertragsschluss
II. Grob fahrlässige Unkenntnis von Mängeln durch den Erwerber
F. Vertraulichkeitsvereinbarung
G. Schlussbetrachtung
Kapitel IV - Gewährleistung und Haftung
A. Einleitung
B. Abgrenzungen
I. Gewährleistungsrecht und Haftung aus c.?i.?c.
II. Kauf- oder Werkvertragsrecht
C. Gesetzliche Gewährleistungsregelungen
I. Sachmangel
1. Vereinbarte Beschaffenheit, §?434 Abs. (1) Satz 1 BGB
2. Vertraglich vorausgesetzte Verwendung, §?434 Abs.?1 Satz 2 Nr.?1 BGB
3. Gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit, §?434 Abs.?1 S.?2 Nr.?2 BGB
II. Rechtsmangel
1. Beispiele
2. Keine Haftung für die Freiheit von öffentlichen Lasten
III. Gesetzlicher Ausschluss von Gewährleistungsrechten
1. Kenntnis vom Mangel
2. Grob fahrlässige Unkenntnis
a) Arglistiges Verschweigen
b) Garantie
3. Folgen einer Due Diligence
4. Aufklärungspflicht des Verkäufers
5. Wissenszurechnung
6. Abdingbarkeit des §?442 Abs. (1) BGB
IV. Rechtsfolgen bei Mangelhaftigkeit des Grundstücks
D. Vertragliche Regelungen zur Gewährleistung
I. Allgemeine Vertragsgestaltung
1. Abschließende Regelungen
2. Verwendung von Definitionen
3. Garantie oder Gewährleistung
4. Regelung der Rechtsfolgen
5. Gefahrenübergang
6. Haftung für Erschließungsbeiträge
7. Verjährung
II. Grenzen eines vertraglichen Haftungsausschlusses
1. Haftungsausschluss nach §?444 BGB
2. AGB-Recht
III. Gewährleistungskatalog
1. Eigentumsverhältnisse
2. Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen
a) Eingetragene Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen
b) "Altrechtliche" Dienstbarkeiten
3. Baulasten und baurechtliche Beschränkungen
a) Baulast
b) Baurechtliche Beschränkungen
4. Grundstücks- und sonstige Flächengrößen
5. Miet- und Pachtverträge
6. Baurechtswidrige Zustände und Baumängel
7. Bodenverunreinigungen und Altlasten
a) Einleitung
b) Ermittlung von Altlasten
c) Vertragsgestaltung
8. Denkmalschutz
9. Urheberrecht des Architekten
E. Sonstige Haftung
I. Haftung des Verkäufers für Dritte
II. Haftung von Beratern
Kapitel V - Der Immobilienkaufvertrag
A. Einführung und Vertragsgegenstand
B. Formerfordernisse
I. Formbedürftigkeit und materieller Umfang der Beurkundungspflicht
1. Asset Deal
2. Share Deal
a) Kapitalgesellschaften
aa) Gesellschaften mit beschränkter Haftung
bb) Aktiengesellschaften
b) Personengesellschaften
c) Erwerb ausländischer Gesellschaften
II. Formale Fragen der Beurkundungspflicht
1. Vertragssprache
2. Erklärungen der Beteiligten, Verweisungen
3. Spätere Vertragsänderungen
III. Auslandsbeurkundung
1. Asset Deal
2. Share Deal
C. Inhalt des Kaufvertrages
I. Grundlagen
1. Parteien
a) Natürliche Personen
b) Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und nicht eingetragener Verein
c) Eingetragene Gesellschaften
d) Noch einzutragende Gesellschaften
e) Kauf aus der Insolvenz
2. Vertragsgegenstand (Asset Deal)
3. Kaufpreis
a) Anzahlung
b) Kaufpreisaufteilung
c) Fälligkeitsvoraussetzungen
aa) Eintragung einer Auflassungsvormerkung
bb) Erteilung Negativbescheinigungen über gemeindliche Vorkaufsrechte
(1) Privatrechtliche Vorkaufsrechte
(2) Zustimmungserfordernisse
(3) Lastenfreistellung
(4) Kartellrechtliche Freigabe
d) Verzug des Käufers
e) Zwangsvollstreckungsunterwerfung
II. Vollzugsbedingungen
1. Zahlung und Finanzierung des Kaufpreises
a) Vereinbarungen zum Kaufpreis
b) Verzinsung des Kaufpreises
c) Bankfinanzierung des Kaufpreises - Eintragung eines Grundpfandrechtes
2. Auflassung
3. Bewilligung und Eintragung der Auflassungsvormerkung
4. Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
5. Erschließungs- und Anliegerbeitragslast
III. Haftung
1. Gewährleistung
a) Sachmängelhaftung
b) Rechtsmängelhaftung
2. Garantien
3. Haftung für Altlasten - Unterscheidung zwischen Innen- und Außenverhältnis
4. Rechtsfolgen
5. Verjährung
6. Haftungsausschluss des Veräußerers bei Kenntnis oder Kennenmüssen des Käufers
IV. Weitere Vereinbarungen
1. Maklerklauseln
2. Energieeinsparverordnung
3. Änderung des gesetzlichen Gewährleistungsrechtes - Gewährleistungskatalog
a) Eigentumsverhältnisse - Anteilsinhaberschaft
b) Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen
c) Baurechtliche Beschränkungen - Baulasten
d) Baurechtswidrige Zustände
e) Baumängel
f) Denkmalschutz
g) Grundstücks- und sonstige Flächengrößen
h) Urheberrecht des Architekten
4. Kostentragung und Steuern
5. Sonstige Regelungen - Schlussbestimmungen
Kapitel VI - Steuern
A. Einführung
I. Allgemeines
II. Grundstückstransaktionen: Share Deal/Asset Deal
1. Anteilserwerb (Share Deal)
2. Immobilienerwerb (Asset Deal)
III. Investitionen von Ausländern in deutsche Immobilien
B. Ertragsteuern
I. In Deutschland ansässige Kapitalgesellschaften als Eigentümer der Immobilie
1. Körperschaftsteuer
a) Grundlagen
b) Gewinnermittlung
aa) Allgemeines
bb) Aktivierung von Wirtschaftsgütern
cc) Betriebsausgabenabzug
dd) Die Zinsschranke
ee) Gewerblicher Grundstückshandel
ff) Veräußerungsgewinne
c) Verluste und Verlustvorträge
d) Die ertragsteuerliche Organschaft
2. Gewerbesteuer
a) Allgemeines
b) Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für Grundstücksunternehmen
aa) Grundstücksunternehmen
bb) Rechtsfolgen
3. Erwerb und Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
4. Fazit
II. In Deutschland ansässige natürliche Personen als Eigentümer der Immobilie
1. Immobilien im Privatvermögen
a) Allgemeines
b) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
c) Private Veräußerungsgeschäfte
d) Fazit
2. Immobilien im Betriebsvermögen
a) Die Gewinnermittlung im Betriebsvermögen
b) Gewerbesteuer
c) Fazit
III. Personengesellschaften als Eigentümer der Immobilie
1. Vermögensverwaltende Personengesellschaften
2. Gewerbliche oder gewerblich geprägte Personengesellschaften
3. Fazit
IV. Im Ausland ansässige Investoren als Eigentümer der Immobilie
1. Grundsätze der Besteuerung
2. Fazit
C. Grunderwerbsteuer
I. Einführung
1. Grundlagen
2. Steuersatz
3. Verfahren
II. Vorgänge, die unmittelbar ein Grundstück betreffen
1. Erwerbsvorgänge
2. Bemessungsgrundlage
3. Steuerschuldner
III. Vorgänge, die Anteile an Immobilien-Kapitalgesellschaften betreffen
IV. Vorgänge, die Anteile an Immobilien-Personengesellschaften betreffen
1. Wechsel im Gesellschafterbestand
2. Anteilsvereinigung
D. Umsatzsteuer
I. Das System der Umsatzsteuer
II. Erwerb und Veräußerung von Immobilien
1. Geschäftsveräußerung im Ganzen
2. Veräußerung der einzelnen Immobilie
a) Grundsatz: Umsatzsteuerfreiheit, Option zur Umsatzsteuerpflicht
b) Berichtigung der Vorsteuer gemäß §?15a UStG
III. Vermietungsumsätze
1. Grundsatz
2. Option zur Umsatzsteuerpflicht
IV. Veräußerung von Gesellschaftsanteilen
Kapitel VII - Fusionskontrolle bei Immobilientransaktionen
A. Einführung - Immobilientransaktionen zwischen deutscher und EU-Fusionskontrolle
I. Deutschland
II. EU
B. Fusionskontrollrelevante Immobilientransaktionen
I. Übernahme eines Immobilien-Unternehmens (alleiniger Kontrollerwerb)
II. Gründung eines Immobilien-Joint Ventures (gemeinschaftlicher Kontrollerwerb)
III. Der Grundstückskaufvertrag (Vermögenserwerb)
1. Veränderung der Marktstellung (qualitative Bewertung)
2. Wesentlicher Teil des Vermögens (quantitative Bewertung)
IV. Der Share Deal (Anteilserwerb)
V. Erwerb wettbewerblich erheblichen Einflusses
VI. Sonderfälle
1. Projektentwicklungsgesellschaften
2. Kontrollerwerb durch einen Investmentfonds
3. Optionsvertrag
4. Sale-and-Lease-Back Transaktionen
5. Gemischte Verträge und (Mit-)Veräußerung anderer betrieblicher Einrichtungen
6. Sanierungsverkäufe
7. Gestaffelte Transaktionen
VII. Fusionskontrollfreie Vorgänge
1. Erwerb von Grundstücken zur Eigennutzung
2. Konzerninterne Umstrukturierung
C. Berechnung der Umsätze der beteiligten Parteien
I. Unternehmensbegriff
II. Umsätze der beteiligten Unternehmen
1. Kontrollerwerb
2. Anteilserwerb mit Überschreiten der Schwelle von 25?% und 50?% (Share Deal)
3. Vermögensübertragung (Asset Deal)
4. Erwerb wettbewerblich erheblichen Einflusses
III. Umsatzberechnung
1. Konzernumsatz
2. Gewöhnliche Geschäftstätigkeit
3. Innenumsätze
4. Veränderungen des Umsatzes nach letztem Geschäftsjahr
D. Fallpraxis der Kartellbehörden im Immobiliensektor
I. Sachlich relevanter Markt
II. Räumliche Marktabgrenzung
E. Die Anmeldung zum Bundeskartellamt und der EU-Kommission
I. Zeitpunkt einer Anmeldung
II. Umfang einer Anmeldung
1. Deutschland
2. EU
III. Zur Anmeldung verpflichtete Parteien
IV. Prüfungsfristen
V. Anmeldegebühren
VI. Freigabeentscheidung
F. Das Vollzugsverbot
I. Umfang des Vollzugsverbots
II. Relevanz des Vollzugsverbots für den Immobilienkaufvertrag
III. Sanktionen bei Verstoß gegen Vollzugsverbot und Anmeldepflicht
Kapitel VIII - Bewertung
A. Einleitung
B. Bewertungszwecke
C. Bewertungsstandards
D. Wertdefinitionen
I. Preis versus Wert
II. Verkehrswert (Marktwert) §?194 BauGB
III. Market Value IVS 104 paragraph 30.1 International Valuation Standards
IV. Market Value unter besonderen Annahmen ("special Assumptions")
1. "Vacant Possession" (Vacant Possession Value)
2. "Mark to Market" (Mark to Market Value)
3. "Share Deal" (Share Deal Value)
V. Beleihungswert §?3 BelWertV
VI. Reinstatement Costs
E. Ablauf einer Bewertung
I. Datenerhebung
1. Liegenschaftsinformationen
2. Öffentlich-rechtliche Auskünfte
3. Marktdaten
4. Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften
5. Besichtigungen
II. Marktwertermittlung
III. Gutachtenerstellung
F. Exkurs Portfoliobewertungen
I. Reduzierter Bewertungsumfang
II. Clusterbildung
III. Stichprobe
IV. Marktwert eines Portfolios
G. Bewertungsverfahren
I. Marktwertermittlungen nach national normierten Bewertungsverfahren
1. Vergleichswertverfahren (§?15 ImmoWertV)
2. Ertragswertverfahren (§§?17 bis 20 ImmoWertV)
3. Sachwertverfahren (§§?21 bis 23 ImmoWertV)
II. Marktwertermittlungen nach sonstigen Bewertungsverfahren
1. Comparison Method
2. Investment Method
a) Term and Reversion Method
b) Top Slice Method
3. Discounted Cash Flow Method
4. Depreciated Replacement Costs Method
5. Residual Method
6. Profits Method
H. Ausgewählte Verfahrenskomponenten der Ertragswertermittlung
I. Bruttokapitalwert/Gross Capital Value/Investment Value
II. Erwerbsnebenkosten/Purchasers On-Costs
III. Nettokapitalwert/Net Capital Value/Market Value
IV. Ist-Miete/Current Rent
V. Potenzial-Miete/Potential Rent
VI. Markt-Miete/Market Rent
VII. Struktureller Leerstand/Structural Vacancy
VIII. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten/Non Recoverable Expenses
1. Instandhaltungskosten/Maintenance and Service Charges
2. Verwaltungskosten/Management Costs
3. Sonstige Kosten/Other Costs
IX. Netto-Mieteinnahmen/Net Rental Income
X. Sonstige Zahlungen/Other Cash Flows
XI. Leerstandskosten/Vacancy Costs
XII. Investitionsaufwand/Capex
1. Maklergebühren/Leasing Commissions
2. Mieterausbaukosten/Tenant Improvements (TI's)
3. Zusätzlicher Investitionsaufwand/Additional Capital Expenditures
XIII. Operative Mieteinnahmen/Net Operation Income
XIV. Stabilisierte Miete (Kapitalisierung)/Stabilized Rent (Capitalisation)
XV. End-Wert/Terminal Value
XVI. Bruttoanfangsrendite
1. Ist-Miete Gross Initial Yield (at Current Rental Income) als Basis
2. Potenzial-Miete Gross Initial Yield (at Potential Rental Income) als Basis
3. Markt-Miete Gross Initial Yield (at Market Rental Income) als Basis
XVII. Nettoanfangsrendite
1. Ist-Miete Net Initial Yield (at Current Rental Income) als Basis
2. Potenzial-Miete/Net Initial Yield (at Potential Rental Income) als Basis
3. Markt-Miete Net Initial Yield (at Market Rental Income) als Basis
XVIII. Multiplikator oder Vervielfältiger
1. Ist-MieteMultiplier (at Current Rental Income) als Basis
2. Potenzial-MieteMultiplier (at Potential Rental Income) als Basis
3. Markt-MieteMultiplier (at Market Rental Income) als Basis
XIX. Laufende Rendite/Running Yield
XX. Qualifikation des Bewerters
XXI. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
XXII. "HypZert" zertifizierte Sachverständige
XXIII. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
XXIV. Andere Arten von Sachverständigen
XXV. Berufsverbände in der Immobilienbewertung
Kapitel IX - Finanzierung von Immobilientransaktionen
A. Einführung
I. Veränderung des Finanzierungsumfeldes seit Ausbruch der Finanzkrise
1. Vor der Finanzkrise
2. Während der Finanzkrise
3. Nach der Finanzkrise
II. Covid-19 Pandemie und Ausblick
B. Anbieter von Finanzierungsinstrumenten
I. Inlandsbanken
II. Auslandsbanken
III. Kreditfonds
IV. Versicherungen
V. Private Equity
C. Arten von Finanzierungen
I. Erstrangige Finanzierungen
II. Nachrangige Finanzierungen
III. Kapitalmarktprodukte
1. CMBS
2. Unternehmensanleihen
3. Credit Tenant Lease
4. Mortgage REITs
D. Vorbereitung einer Immobilienfinanzierung
E. Wichtige Vertragsbestandteile
I. Vertragspartner
II. Darlehensbetrag
III. Auszahlungsvoraussetzungen
IV. Sicherheiten
V. Laufzeit
VI. Tilgungen (Regeltilgung und Sondertilgungen)
1. Regeltilgung
2. Sondertilgungen
VII. Zinsen und Zinsperioden (Margen)
VIII. Zinssicherung
IX. Verpflichtungen gekoppelt an Finanzkennzahlen (financial covenants)
X. Cash-Flow-Management
XI. Syndizierung und Verbriefung
XII. Zahlungen, Gebühren
XIII. Einzelne Immobilien und ihnen zugeordnete Darlehensbeträge ("ALA")
XIV. Release Prices
F. Sicherheitenstellung
I. Globalgrundschuld versus einzelne Grundschulden
II. Mietabtretung
III. Kontenverpfändung
IV. Einmalvalutierungserklärungen
G. Finanzierungsprozess
H. Reporting
I. Definition und Zweck von Covenants
II. Arten von Covenants
1. Non-Financial Covenants
2. Financial Covenants
3. Gebräuchliche Covenants
4. Rechtsfolgen bei Covenant Breach
III. Reportinganforderungen
I. Summary
Kapitel X - Nachhaltigkeit bei Immobilientransaktionen (ESG)
A. Einleitung
B. Betroffenheit der Immobilienbranche
C. Regulatorischer Rahmen für nachhaltige Immobilien
I. Einleitung
II. Beschreibung der relevanten Regelungswerke
1. Offenlegungsverordnung (SFDR)
2. Non Financial Reporting Directive (NFRD)
3. Taxonomie-Verordnung
4. AIFMD
5. BaFin-Merkblatt zum Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken
6. MiFID II Anpassungen
D. Betroffene Stakeholder in der Immobilienbranche
I. Projektentwickler
II. Vermögensverwalter, Banken, Versicherungen
III. Mieter
IV. PropTechs
V. Asset- und Property Manager
VI. Die Aufsichtsbehörden
E. ESG in der Immobilienbewertung
I. Einleitung
II. Nachhaltigkeitskriterien
III. Einfluss von ESG auf die Wertermittlung
F. Einfluss von ESG auf den Immobilien-Transaktionsprozess
I. Einleitung
II. Entwicklungsphase
III. Ankaufsprozess
IV. Auswirkungen auf den Immobilienbestand
V. Auswirkungen beim Immobilienverkauf (Exit)
G. Ausblick und potentielle Herausforderungen
Kapitel XI - Immobilien in der Krise - Chance und Risiken
A. Merkmale von Immobilien in der Krise
B. Der Markt für notleidende Immobilien
C. Arten von Distressed Real Estate-Transaktionen
D. Chancen und Risiken für Investoren
E. Verwertungsmöglichkeiten vor einer Insolvenz
I. Vermeidung eines Insolvenzantrags
II. Sanierungsgutachten
III. Notverkauf ("Fire-Sale")
IV. Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters bei noch nicht vollzogenem Grundstückserwerb
1. Antrag auf Eintragung der Eigentumsumschreibung
2. Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung
3. Zahlung des Kaufpreises
4. Nebenpflichten und Closing-Bedingungen
5. Grundschuldbestellung
6. Sicherung der Lastenfreistellung
a) Unechter Vertrag zu Gunsten der Bank
b) Notaranderkonto
7. Anfechtung des Grundstückskaufvertrages
a) Allgemeine Anfechtungsvoraussetzungen
b) Notverkauf ("Fire-Sale")
c) Anfechtungszeiträume
aa) Kongruente Deckung, §?130 InsO
bb) Inkongruente Deckung, §?131 InsO
cc) Unmittelbare Gläubigerbenachteiligung, §?132 InsO
dd) Vorsätzliche Gläubigerbenachteiligung, §?133 InsO
d) Ausschluss der Anfechtbarkeit bei Bargeschäft nach §?142 InsO
e) Anfechtungsfristen
f) Vermeidung einer Anfechtung innerhalb des Drei-Monats-Zeitraums
V. Gerichtliche Verwertungsoptionen des Grundpfandgläubigers
1. Zwangsversteigerung
a) Verfahren
b) Versteigerung
c) Verteilung des Erlöses
d) Vor- und Nachteile der Zwangsversteigerung
2. Zwangsverwaltung
a) Verfahren
b) Vorschuss
c) Auskehr der Miet- und Pachtzahlungen
3. Institutszwangsverwaltung
VI. Verkaufsvollmacht
F. Verwertungsmöglichkeiten im Insolvenzverfahren
I. Rechtsstellung des Grundpfandgläubigers im Insolvenzverfahren
1. Absonderungsrecht
2. Einstellung der Zwangsversteigerung/-verwaltung auf Antrag des Insolvenzverwalters
3. Zwangsversteigerung oder -verwaltung durch den Insolvenzverwalter
II. Freihändiger Verkauf
1. Begriff des freihändigen Verkaufs
2. Vor- und Nachteile
3. Zahlung von "Lästigkeitsprämien"
4. Inhalt der Verwertungsvereinbarung
III. Sog. "Kalte" Zwangsverwaltung
1. Begriff der "Kalten" Zwangsverwaltung
2. Vor- und Nachteile
3. Auszahlung der Mieten
4. Inhalt der Vereinbarung
IV. Das gewerbliche Mietverhältnis in der Insolvenz
1. Kündigungssperre bei Insolvenzantrag
2. Mietzahlungen im Insolvenzverfahren
3. Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters
4. Mietsicherheiten
Anhang
Anhang I - Muster einer Absichtserklärung (deutsch/englisch)
Anhang II - Muster einer Due Diligence Checkliste (deutsch/englisch)
Anhang III - Muster einer Vertraulichkeitsvereinbarung (deutsch/englisch)
Anhang IV - Muster eines Grundstückskaufvertrages (deutsch/englisch)
Anhang V - Muster einer Vollmacht (deutsch/englisch)
Autorenverzeichnis
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Hinweise zur Aktivierung des Add-ons
Umschlag Seite 4

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