Immobilienkauf - Das Set - Von der Suche bis zum Eigentumsübergang

Antworten auf zehn wichtige Fragen

Gut vorbereitet ist der Immobilienkauf kein Hexenwerk. Erste Fragen beantworten wir in diesem Kapitel zum Einstieg kurz und knapp.

Frage 1:
Wie gehe ich die Immobiliensuche strategisch an?

Zuerst müssen Sie sich darüber im Klaren sein, was genau Sie suchen - Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung? Bestandsimmobilie oder Neubau vom Bauträger? Am besten erstellen Sie ein Suchprofil (siehe "Bedürfnisse und Wünsche", ab S. 14). Darin halten Sie alle Bedürfnisse und Wünsche fest und notieren, welche Anforderungen das künftige Zuhause und das Umfeld erfüllen sollen. Dann loten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten aus, um eine Orientierung für den maximalen Kaufpreis zu haben. Auch terminliche Vorgaben wie beispielsweise ein bevorstehender Wechsel des Beschäftigungsortes sind zu berücksichtigen. Damit haben Sie alle Parameter, um gezielt Internetplattformen, Kleinanzeigen und Webseiten von Maklern zu durchforsten. Auch ein Kaufgesuch ist eine Überlegung wert (siehe "Suchstrategie", ab S. 24).

Frage 2:
Wie beurteile ich den energetischen Zustand eines Hauses?

Die energetische Qualität des Gebäudes bestimmt die Höhe der künftigen Betriebs-, aber auch Sanierungskosten und eventuelle Pflichten. Schon bei der Vorauswahl sollte dieser Faktor deshalb ein Kriterium sein. Einen Überblick über den Energiebedarf oder -verbrauch sowie die Treibhausgasemissionen liefert der Energieausweis. Spätestens bei der Besichtigung muss der Alt-Eigentümer diesen standardisierten Steckbrief vorlegen.

Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits in der Verkaufsanzeige stehen. Hilfreich sind auch die durchschnittlichen Strom- und Heizenergieverbräuche der bisherigen Bewohner. Im Idealfall hat der Eigentümer in der jüngeren Vergangenheit eine Energieberatung in Anspruch genommen. Aus dem Bericht des Experten erkennen Sie den anstehenden Sanierungsbedarf (siehe "Vorauswahl", ab S. 34).

Frage 3:
Wie stelle ich sicher, dass ich kein Objekt mit verborgenen Schäden kaufe?

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist immer mit Risiken behaftet. Laien können beispielsweise erkennen, dass Putz abblättert. Aber sie können kaum einschätzen, ob eine unsachgemäße Installation des Putzes, die dauerhafte Durchfeuchtung der Wand dank einer fehlenden Abdichtung oder Setzungen im Gebäude die Ursache sind. Und sie können auch nicht beurteilen, mit welchen Kosten eine Sanierung verbunden ist. Sobald Sie ernsthaft Interesse an einem Altbau haben, ist es daher unbedingt ratsam, einen Besichtigungstermin mit einer unabhängigen Bauherrenberatung zu vereinbaren. Diese weiß und sieht mehr als Sie und haftet zudem für Mängel, die sie hätte erkennen müssen. Und sie kann - unabhängig von Mängeln - grob beziffern, mit welchen Sanierungskosten Sie rechnen müssen (siehe "Besichtigungstermin", ab S. 44).

Frage 4:
Was muss ich beim Erwerb einer vermieteten Immobilie beachten?

Wenn Sie das Objekt - zumindest zunächst - weiter vermieten und etwa zur Ergänzung der Altersvorsorge nutzen wollen, ist eine stabil vermietete Immobilie Gold wert. Lassen Sie sich vom Eigentümer den Mietvertrag zeigen und die regelmäßige Mietzahlung belegen. In einem Gespräch mit den Mietern bekommen Sie ein Gefühl dafür, ob auch das Miteinander stimmt. Wollen Sie hingegen selbst einziehen, kann ein bestehendes Mietverhältnis zum Problem werden. Sie können zwar wegen Eigenbedarf kündigen, sobald Sie Eigentümer sind. Doch das kostet Zeit, Geld und Nerven. Besser ist es, vor dem Kauf eine Einigung zu erzielen (siehe "Vorgehen bei Mietverhältnissen", ab S. 48).

Frage 5:
Wie erkenne ich, ob ein verlangter Preis angemessen ist?

Um das herauszufinden, müssen Sie sich ein wenig mit dem Immobilienmarkt vor Ort beschäftigen. Marktberichte und Preisspiegel, aber auch das regelmäßige Scannen von Onlineportalen hilft dabei, das Preisniveau einzuschätzen (siehe "Kaufpreis bewerten und verhandeln", ab S. 54). Allerdings dürfen Sie dabei Ihren finanziellen Rahmen nicht aus dem Blick verlieren: Der verlangte Preis kann noch so angemessen sein - wenn er über Ihren Möglichkeiten liegt (siehe "Budgetplanung", ab S. 60), schließt das den Kauf schnell aus.

Frage 6
Mit welchen Kosten muss ich zusätzlich zum Kaufpreis rechnen?

Die Kaufnebenkosten sind ein erheblicher Posten: Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchkosten summieren sich - je nach Bundesland - auf 5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Notarund Grundbuchkosten addieren sich auf 1,5 bis 2 Prozent. Wird der Eigentümerwechsel von einer Maklerin vermittelt, kommen im Schnitt weitere 3,57 Prozentpunkte dazu (siehe "Finanzielle Möglichkeiten", ab S. 19). Diese Kosten können und sollten Sie bereits berücksichtigen, wenn Sie den für Sie maximal verträglichen Kaufpreis festlegen. Bei einer Bestandsimmobilie entstehen weitere Kosten für eine Renovierung, oft gar für eine umfangreiche Sanierung. Laien können diese kaum realistisch einschätzen. Empfehlenswert ist daher immer, eine unabhängige Bauherrenberatung hinzuziehen, sobald eine Immobilie in die engere Wahl kommt.

Frage 7
Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Hauskäufer müssen in aller Regel einen Großteil des Kaufpreises fremdfinanzieren. Doch ohne Eigenkapital geht es nicht. Banken empfehlen einen Anteil von 20 bis 30 Prozent. Manch ein Institut macht sogar eine bestimmte Quote zur Bedingung. Der Grund: Das Eigenkapital dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Je höher der Anteil des Eigenkapitals an den zu finanzierenden Kosten ist, desto besser fallen deshalb auch die Konditionen für den Kredit aus. Es lohnt sich also, möglichst alle kurz- oder mittelfristig verfügbaren Mittel einzusetzen. Verschaffen Sie sich dazu möglichst frühzeitig einen Überblick (siehe "Finanzielle Möglichkeiten", ab S. 19).

Frage 8
Wie finde ich ein passendes Darlehen?

Der Kaufpreis und Ihr Eigenkapital bestimmen den Finanzierungsbedarf und damit die Darlehenssumme. Als nächstes ermitteln Sie Ihre monatliche Belastbarkeit, also die potenzielle Kreditrate (siehe "Budgetplanung", ab S. 60). Dann müssen Sie sich ein wenig mit den unterschiedlichen Formaten von Immobilienkrediten befassen und entscheiden, ob ein Annuitätendarlehen mit monatlich gleich bleibenden Raten aus Zinsen und Tilgung oder ein endfälliges Darlehen besser zu Ihnen passt. Auch über die Laufzeit sollten Sie sich Gedanken machen. Und zuletzt geht es darum, möglichst günstige Konditionen zu finden.

Der erste Blick gilt dabei den Förderkrediten der staatlichen KfW-Bank. Ergänzend oder auch alternativ kommt ein Darlehen der Hausbank infrage. Ratsam ist immer der Vergleich von mehreren Angeboten. Achten Sie darauf, den Banken dafür jeweils übereinstimmende Vorgaben zu machen (siehe "Förderkredite und andere Darlehen", ab S. 62).

Frage 9
Was macht die Notarin und wie finde ich die richtige?

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass ein Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück übertragen beziehungsweise erworben wird, von einer Notarin beurkundet wird. Die Notarin ist hoheitlich im Auftrag ihres Bundeslandes tätig. Ihre Aufgabe ist es, durch den gesamten Verkaufsprozess zu führen und beide Vertragspartner zu beraten. Dabei ist sie zu Unabhängigkeit verpflichtet. Die Notarin setzt den Kaufvertrag auf, beglaubigt ihn und kümmert sich um zahlreiche Formalien wie etwa um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt und die Abwicklung der Kaufpreiszahlung. Käufer und Verkäufer müssen sich darüber einigen, welche Notarin sie beauftragen. Häufig übernimmt das der Käufer, denn er muss in der Regel die Notarkosten zahlen (siehe "Notarin", ab S. 72).

Frage 10
Was sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Alle Angaben zum Objekt, dem Käufer und dem Verkäufer müssen genau und korrekt sein. Wichtig sind detaillierte Regeln zur Zahlweise und Fälligkeit des Kaufpreises. Die Auszahlung sollte erst erfolgen, wenn für Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht. Darüber hinaus müssen Regelungen zum Zeitpunkt und zu den Bedingungen der Übergabe getroffen werden. Auch eine Auflistung bestehender Belastungen im Grundbuch gehört in den Kaufvertrag, etwaige Nebenabreden wie etwa die Übernahme einer Küche ebenfalls. Nicht im Kaufvertrag...