Handbuch Eigentumswohnung - die Immobilie als Investition

Nachteile vom Kauf: Den zahlreichen Vorteilen des Immobilienerwerbs stehen auch Nachteile gegenüber, die man nicht hat, solange man zur Miete wohnt. Schließlich bringt Eigentum nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich.

WAS ERFAHRE ICH?

In die Zukunft denken

Bürokratischer Aufwand

Kaufnebenkosten

Grundsteuern

Egal, ob es um Verkehrssicherung oder Erhaltung des Gebäudes, neue Verordnungen oder andere bürokratische Anforderungen geht - als Mieter bleibt man von solchen Belangen in aller Regel verschont. Als Eigentümer hingegen darf man sich nicht nur kümmern, man muss es auch. Deshalb sollte man auch die Pflichten kennen, die mit dem Eigentum im Paket erworben werden.

In die Zukunft denken

"Eigentum verpflichtet" heißt es in Artikel 14 des Grundgesetzes. Konkret bedeutet das: Mit dem Erwerb von Wohneigentum geht auch eine Verantwortung der Gesellschaft gegenüber einher - die sogenannte Sozialpflichtigkeit. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass das Allgemeinwohl durch ihr Eigentum nicht zu Schaden kommt und Dritte nicht gefährdet werden. Sie sind also beispielsweise bei Schnee und Eis verpflichtet, den Gehweg zu räumen. Mieter müssen sich um solche Dinge nicht kümmern, Wohnungseigentümer schon. Sie übernehmen diese Pflichten als Teil der Eigentümergemeinschaft. Die beschließt beispielsweise die Beauftragung eines Winterdienstes und den Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Anteilig tragen alle Eigentümer die Kosten.

Wer seine Wohnung nicht selbst bewohnt, hat als Vermieter weitere Pflichten. Er muss beispielsweise regelmäßig Erhaltungsmaßnahmen durchführen, Baumängel entfernen, Nebenkostenabrechnungen erstellen und auf Beschwerden reagieren. Um diese Aufgaben erfüllen zu können, müssen sich Vermieter mit dem Mietrecht beschäftigen und auf dem Laufenden bleiben.

Soweit die formalen Pflichten. Hinzu kommt jedoch - vor allem für Selbstnutzer - die Bindung an die Immobilie. Die positive Seite davon ist das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Die Kehrseite ist, dass man unter Umständen an der Wohnung festhält, auch wenn sie den eigenen Bedürfnissen nicht mehr entspricht. Aus einer Mietwohnung zieht man leichter aus - wenn sie zu groß geworden ist, wenn sich die Umgebung verändert hat oder der Weg zu wichtigen Bezugspersonen ermüdend weit geworden ist. Manch ein Wohnungseigentümer hingegen bleibt im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen, selbst wenn er den Balkon nicht mehr benutzen kann, weil die Schwelle zu hoch ist. Auch als vermietender Eigentümer ist man an seine Wohnung gebunden, schon allein aufgrund ihres Wertes. Eine Immobilie verkauft man nicht mal eben so.

Dabei geht es auch darum, die Zukunftsfähigkeit des Projektes Eigentumswohnung von Anfang an im Blick zu haben. Standortentscheidungen haben immer eine zeitliche Perspektive. Der Standort bleibt, aber die persönlichen Anforderungen an ihn ändern sich mit der Zeit. Ist beispielsweise die Berufslaufbahn mit Beschäftigungsverhältnissen an wechselnden Orten verbunden, so kann man sich zwar mit dem Wohneigentum auf einen Standort festlegen. Man braucht aber einen Plan B für den Fall, dass in wenigen Jahren ein Umzug notwendig ist. Schon in der Planung des Wohnungskaufs sind solche Aspekte wichtig. Auch die Lebensstadien können die Wohnbedürfnisse verändern. Wie werden Sie sich als Wohnungseigentümer fühlen, wenn Ihre Kinder erwachsen und zum Studium oder zur Arbeit "ausgeflogen" sind? Welche Anforderungen an Barrierefreiheit müssten erfüllt sein, wenn Sie erkranken, verunfallen oder das Seniorenalter erreichen? Ist das Leben in der Großstadt dann immer noch die bessere Option, oder würde man dann eher ländliche Ruhe bevorzugen? Haben Sie umgekehrt die Entscheidung, in die Stadt zu ziehen, vielleicht in Ihren "besten Jahren" schon im Hinblick auf den kommenden Ruhestand getroffen? Wenn Sie aus beruflichen Gründen in die Stadt gezogen sind, fragen Sie sich: Bietet der Standort selbst dann noch die Vorteile, wenn Sie Ihre berufliche Laufbahn beendet haben?

Bürokratischer Aufwand

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie mit dem Gebäude nicht einfach tun und lassen, was sie wollen. Sie müssen zahlreiche gesetzliche Regelungen einhalten. Die zu kennen und korrekt anzuwenden, ist schon für Eigentümer von Einfamilienhäusern eine Herausforderung. Wohnungseigentümer jedoch müssen teils andere, vor allem jedoch deutlich mehr Vorschriften beachten. Zum einen betreffen sie das Miteinander in der Eigentümergemeinschaft und mit Mietern. Zum anderen gelten für Mehrfamilienhäuser an vielen Stellen andere Bestimmungen als für Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier muss beispielsweise alle drei Jahre das Trinkwasser untersucht werden.

In der Eigentümergemeinschaft haben Sie zwar meist eine Verwaltung an Ihrer Seite, die sich mit allen bürokratischen Belangen auskennt. Dennoch sollten Sie sich mit den Grundzügen von rechtlichen und steuerlichen Vorgaben beschäftigen und bei Veränderungen auf dem Laufenden bleiben. Nur so können Sie in der Eigentümerversammlung verantwortungsvoll mitentscheiden und ihre Verwaltung auch ein Stück weit kontrollieren. Ganz ohne bürokratischen Aufwand geht es also nicht.

Die Pflichten und Bindungen, die aus dem Erwerb von Wohneigentum erwachsen, sind nicht per se ein Argument dagegen. Aber sie gehören in den Kanon der Vorüberlegungen.

Kaufnebenkosten

Die Transaktionskosten beim Erwerb einer Wohnung - von der Maklercourtage über die Notarkosten bis zur Grunderwerbssteuer - verteuern den reinen Preis oft um über 10 Prozent. Den Löwenanteil unter den Kaufnebenkosten macht die Grunderwerbsteuer aus. Seit der Föderalismusreform von 2006 können die Bundesländer deren Höhe selbst festsetzen. Inzwischen haben bis auf Bayern alle übrigen Bundesländer die Steuersätze teilweise drastisch angehoben. In acht Bundesländern betragen sie heute 6 oder gar 6,5 Prozent.

KAUFNEBENKOSTEN

Zur Grunderwerbsteuer, die von den Ländern unterschiedlich gewichtet wird, kommen Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5-2 Prozent sowie der Käuferanteil an der Maklercourtage von 2,82 Prozent (Quelle: IVD, Januar 2024).

Bundesland

Grunderwerbsteuer

Baden-Württemberg

5,0 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6,0 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5,0 %

Hamburg

5,5 %

Hessen

6,0 %

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

Niedersachsen

5,0 %

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

Rheinland-Pfalz

5,0 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

5,5 %

Sachsen-Anhalt

5,0 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

6,5 %

Seit Jahren wird in Deutschland diskutiert, bei der Grunderwerbsteuer Erleichterungen für Erstkäufer einzuführen. Viele unserer Nachbarländer tun dies. Andere belegen Anleger und Investoren mit Aufschlägen. Und wieder andere - Großbritannien, Österreich oder Spanien beispielsweise - staffeln die Steuer nach dem Wert der Immobilie: Je teurer sie ist, umso höher die Steuer. In den Niederlanden wiederum wird die Grunderwerbsteuer für Käufer unter 35 Jahren erlassen, wenn sie ein Eigenheim für bis zu 440 000 Euro kaufen. Modelle gibt...