Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Kap 1 Einführung
Kap 2 Wichtige Grundbegriffe
2.1 Der Grundstücksbegriff
2.2 Leistungsort und Lieferort
2.3 Echte und unechte Steuerbefreiung
Kap 3 Der Vermieter als Unternehmer
3.1 Wer ist Unternehmer?
3.2 Beginn/Ende der Unternehmereigenschaft
3.3 Liebhaberei
3.4 Kleinunternehmer
3.5 Ausländische Vermieter
Kap 4 Die laufende Vermietung
4.1 Übersicht und Allgemeines
4.2 Steuerbefreiungen
4.3 Option zur Steuerpflicht
4.4 Steuersätze
4.5 Soll/Istbesteuerung
4.6 Bemessungsgrundlage
4.7 Steuerschuldner und Reverse Charge
4.8 Vorsteuerabzug
4.9 Vorsteuerberichtigung
Kap 5 Kauf/Verkauf eines Mietobjektes
5.1 Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht
5.2 Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung
Kap 6 Schenkung/Erbschaft eines Mietobjektes
Kap 7 Die Rechnung
7.1 Die Bedeutung der Rechnung
7.2 Rechnungsmerkmale
7.3 Kleinbetragsrechnungen
7.4 Dauerrechnungen
7.5 Anzahlungs- und Endrechnungen
7.6 Elektronische Rechnungen
Kap 8 Erklärung und Entrichtung
8.1 Umsatzsteuervoranmeldung
8.2 Entrichtung der Umsatzsteuer
8.3 Überrechnung der Umsatzsteuer
8.4 Jahreserklärung
Kap 9 Sonstige Pflichten
9.1 Meldepflichten
9.2 Aufzeichnungspflichten
9.3 Aufbewahrung
Kap 10 Das Finanzamt prüft
Kap 11 Eigentümergemeinschaft
Kap 12 Sonstige Fragen
12.1 Bau- und Reinigungsleistungen
12.2 Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen
12.3 Mietenpool
Kap 13 Anhang
13.1 Musterrechnung bei Immobilienverkauf mit Option zur Steuerpflicht
13.2 Musterrechnung bei unentgeltlicher Immobilienübertragung mit Umsatzsteuerverrechnung
13.3 Muster Dauerrechnung
13.4 Rechnungsmuster allgemein1)
13.5 Antrag Sollversteuerung1)2)
13.6 Übersicht Bauleistungs-Reverse Charge
13.7 Übersicht Formulare Finanzamt
13.8 Musterklausel gemäß § 6 Abs 2 UStG
Kap 5 Kauf/Verkauf eines Mietobjektes
5.1 Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht
Die Lieferung von Grundstücken ist nach § 6 Abs 1 Z 9a UStG unecht steuerbefreit. Zum Grundstücksbegriff siehe Pkt 2.1. Die Einräumung oder Übertragung eines Baurechts ist einer Lieferung eines Grundstücks gleichgestellt und unterliegt daher ebenfalls der Steuerbefreiung. Dasselbe gilt für eine
Betriebsvorrichtung, die unter den Grundstücks¬begriff fällt.
Auch hier gibt es die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren. Die Vorsteuerabzugsberechtigung des Leistungsempfängers spielt dabei - anders als bei der Vermietung - keine Rolle.
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form oder Frist gebunden und erfordert auch keine eigene schriftliche Erklärung an das
Finanzamt. Der Verzicht (ebenso wie die Rücknahme des Verzichtes) ist bis zur Rechtskraft des Steuer¬bescheides und auch noch im Rahmen einer Wiederaufnahme möglich. Die Option zur Steuerpflicht wird durch die steuerpflichtige Behandlung in der Steuererklärung ausgeübt. Der Ausweis von Umsatzsteuer in der Rechnung allein genügt nicht (Rz 793 UStR).
Eine Musterrechnung für den Verkauf einer Immobilie mit Option zur Steuerpflicht finden Sie unter Pkt 13.1.
Die Option kann für jeden einzelnen Umsatz ausgeübt werden (zB können in einem Gebäude Wohnungen bzw Geschäftsräume im Wohnungseigentum steuerfrei und steuerpflichtig veräußert werden). Die Option kann auch auf einen bzw mehrere abgrenzbare Teile eines Grundstückes oder Gebäudes beschränkt werden. Ein abgrenzbarer Teil liegt jedenfalls dann vor, wenn an diesem Grundstücksteil Wohnungseigentum begründet werden könnte. Eine Teiloption kommt insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten (zB Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten) in Betracht (Rz 795 f UStR).
