Kapitel I:
Blick zurück: wie die Immobilienblase entstand
Jedes Jahr neue Höchststände bei den Preisen für Häuser und Wohnungen: Wir hatten uns schon daran gewöhnt, dass es auf dem Immobilienmarkt immer nur bergauf zu gehen schien. Wer eine Eigentumswohnung besaß und diese einmal zur Vermietung inseriert hatte, der wurde nicht selten von Unternehmen angerufen, die den Eigentümer mit einem Makler zusammenbringen wollten. Datenschutz? Offenbar Fehlanzeige. Gerne würden Experten vor Ort den Preis der Immobilie schätzen. Die Erwiderung, man wolle gar nicht verkaufen, wurde oft kaum gehört. Es gebe eine große Nachfrage, es würde sicher sehr schnell eine Käuferin oder ein Käufer gefunden und der Erlös über den Erwartungen liegen. Die Suche nach Objekten war ganz klar, was den Umsatz für Maklerinnen und Makler begrenzte. In so mancher Stadt gab es schlicht fast keine verkaufswilligen Eigentümer.
Zu den Gründen für diese Entwicklung und den genauen Zahlen des Booms kommen wir gleich. Vorab: Es ist wichtig, sich klarzumachen, dass es eben Gründe dafür gibt. Die Preise sind nicht aufgrund irgendeines Naturgesetzes geklettert und geklettert. Ein solches existiert nämlich nicht - ebenso wenig wie für den Wert eines börsennotierten Unternehmens. Das ist die erste wichtige Erkenntnis, sollten Sie wie so manch einer glauben, in Immobilien gebunkertes Geld sei quasi hundertprozentig sicher. Absolute Sicherheit ist reines Wunschdenken. Auch wenn wir das Risiko für geringhalten: Bei Häusern und Wohnungen sind Fehlkäufe möglich - und ich kann Ihnen versichern, sie passieren allerorten.
Die Gretchenfrage auf dem Immobilienmarkt
Ob Sie nun bereits eine Immobilie haben oder eine kaufen möchten, sicher stellen Sie sich eine Frage, die sozusagen zur Gretchenfrage geworden ist: Hatten oder haben wir gar immer noch eine Immobilienblase? Nun, mit einem einfachen Ja oder Nein lässt sich das nicht beantworten. Wir werden genauer hinschauen müssen - und das in diesem Buch auch tun. Sie werden dabei merken, dass sich nicht nur eine, sondern ein ganzes Bündel an Fragen ergibt: In welchen Regionen gibt es eine solche Blase? Welche Immobilien genau sind davon betroffen? Welche Rolle spielt es, ob Sie vermieten oder selbst in Ihrer Immobilie wohnen? Und so weiter und so weiter. Sie dürfen gespannt sein auf die Analysen. Sie sind wichtig, denn eines ist sicher: In sehr vielen Fällen sollten Sie handeln, um Ihr hart erarbeitetes Vermögen zu sichern. Und das sofort oder zumindest sehr bald.
Bevor wir uns also an die erwähnten Fragen machen, wollen wir zunächst in diesem Kapitel die Gründe für die Preisexplosion anschauen und diese mit Zahlen untermauern. Letztere werden Ihnen ganz klar zeigen, dass wir es mit einer beispiellosen Situation zu tun haben. Betrachtet man die inflationsbereinigte Entwicklung, also die der realen Preise von Immobilien, sind diese über zehn Jahre lang steil angestiegen. Das heißt im Klartext nichts anderes als: Zwar wird auch alles andere - bis auf wenige Ausnahmen - immer teurer, doch Häuser und Wohnungen hatten sozusagen ihre eigene, viel höhere Inflation. Wohl noch nie war es für so viele Menschen ein Problem, eine bezahlbare Immobilie zu finden.
Einer meiner Kunden kam vor einigen Jahren zu mir, etwa 2016. Er hatte eine schöne Summe Geld angespart und wollte die nun endlich in eine Immobilie stecken. Schließlich war er in Eigentum aufgewachsen, seine Eltern wohnten immer noch in dem Haus, in dem er seine Kindheit verbracht hatte. Es dauerte nicht lang und wir hatten ein geeignetes Objekt entdeckt. 120 Quadratmeter, im Umland einer Großstadt. Billig war das nicht, aber mein Kunde verdiente gut, hatte Eigenkapital, bekam ein Darlehen mit einem extrem niedrigen Zinssatz. Heute freut er sich über 40 Prozent Wertzuwachs. - Ja, solche Geschichten könnte ich viele erzählen. Es sind allerdings Geschichten, die sich so heute nicht mehr schreiben lassen.
I.1. Durch billiges Geld vergoldete Sachwerte
Von 2016 bis 2022 gab die Europäische Zentralbank (EZB) einen Zinssatz von 0 Prozent als Leitzins vor. Man spricht auch vom Nullzinsschock und tatsächlich waren diese Jahre für viele Sparerinnen und Sparer eine Katastrophe. Wer ein traditionelles Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto besitzt, bekam darauf so gut wie keine Zinsen mehr. Hatten Sie relativ viel Geld auf dem Konto, etwa über 50.000 Euro, mussten Sie bei vielen Banken sogar draufzahlen. Heißt: Sie mussten dafür, dass Sie der Bank Ihr Geld anvertraut hatten, ein sogenanntes Verwahrentgelt hinblättern.
Der Nullzins hatte aber auch eine andere Seite: Kredite wurden billiger, denn auch die hängen letztendlich vom Leitzins ab. So sanken die Bauzinsen über zehn Jahre kontinuierlich und erreichten 2020 mit durchschnittlich 0,62 Prozent ihren Tiefpunkt, erst seitdem steigen sie wieder und liegen inzwischen bei fast 4 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung.1 Nun könnten Sie fragen: 0,62 Prozent, 1 Prozent oder 4 Prozent, das ist doch ziemlich egal? Nein, das sind riesige Unterschiede, wenn Sie bedenken, dass Sie einen solchen Kredit über zehn, 20 oder 30 oder noch mehr Jahre abzahlen. Je nach der Summe, die Sie sich leihen, können da recht hohe Beträge zustande kommen. Geld, das zusätzlich zu den Kosten für die Immobilie selbst, die Grundbucheintragung, die Grunderwerbssteuer, den Notar, den Makler gezahlt werden muss.
Wertvolles wurde scheinbar erschwinglicher
Bis 2020 wurde daher das Bauen oder Kaufen von Immobilien scheinbar immer erschwinglicher. Wer jung genug war und genügend verdiente, konnte Kredite zu supergünstigen Konditionen aufnehmen. Mehr und mehr Menschen entschieden sich genau dazu und heizten so den Immobilienmarkt an. Denn anders als bei vielen anderen Dingen lassen sich nicht einfach beliebig viel mehr Häuser bauen. Wir leben nun einmal auf einem Planeten mit begrenzter Fläche, unser Nachbar Mars wurde noch nicht besiedelt. Während etwa Geld in unserem Finanzsystem, in dem es keine Golddeckung mehr gibt, letzten Endes in rauen Mengen gedruckt werden kann, ist der bebaubare Grund und Boden rar.
Nicht zu vergessen sind die psychologischen Aspekte. In unübersichtlichen Zeiten sehnt sich der Mensch nach Sicherheit - und eine Immobilie wird damit assoziiert. So zitierte Focus Online 2014 eine Studie, nach der zwei Drittel der Deutschen Immobilien als sichere Geldanlage betrachteten. Bei denjenigen, die bereits Haus oder Wohnung besaßen, teilten sogar fast 75 Prozent diese Einschätzung. Derselbe Anteil der Bevölkerung hielt Immobilien für die beste Art der Altersvorsorge. Bei denen, die angaben, in den nächsten zwei Jahren bauen zu wollen, meinten das sogar 90 Prozent!2 2014 waren die Preise für Immobilien bereits stark gestiegen, doch das hatte offenbar keinen Einfluss auf ihr Image als Vermögensschutz.
Eigentümerquote gestiegen, aber dennoch gering
Der Run auf Immobilien zur Eigennutzung nahm auch ohne Eigenheimzulage, die es bis Ende 2005 gab, ab Mitte der 00er-Jahre richtig Fahrt auf. Nach Angaben von Statista bewohnen besonders viele Saarländer vier Wände, die ihnen selbst gehören. Lag die Quote 2006 bei 54,9 Prozent, stieg sie bis zum Jahr 2018 auf 64,7 Prozent. Einen ähnlichen Anstieg gab es auch in den anderen Flächenstaaten, in den Stadtstaaten fiel er geringer aus. Auf ganz Deutschland bezogen wuchs der Anteil derer, die in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus leben, von 41,6 Prozent im Jahr 2006 auf 46,5 Prozent im Jahr 2018.3 Bis zum Jahr 2019 gab es einen weiteren Anstieg auf 50,4 Prozent.
Im Vergleich mit anderen europäischen Ländern rangiert Deutschland dabei ziemlich weit unten. Lediglich in der Schweiz waren mit 41,6 Prozent im Jahr 2021 noch weniger Menschen Eigentümer ihres Zuhauses. Ganz oben in der Liste rangieren Albanien mit 96,5 Prozent, Rumänien mit 96,1 Prozent und die Slowakei mit 92,3 Prozent. Auch in Italien (72,4 Prozent) oder Frankreich (64 Prozent) liegt die Eigentümerquote viel höher.4 Woran das liegt? In erster Linie ist dafür die Politik verantwortlich, die das Mieten attraktiv und das Kaufen für die Eigennutzung eher unattraktiv macht. Bevor wir uns das näher anschauen, ein Wort zu den Konsequenzen: Letzten Endes sorgt eine niedrige Eigentümerquote eher für eine Vermögensungleichheit. Gerade in den letzten Jahren, in denen Immobilien stark im Wert gestiegen sind, dürfte sich das ausgewirkt haben. Während Eigentümer von Häusern und Wohnungen sich über ein sattes Plus freuen durften, mussten alle anderen mit den ebenfalls steigenden Mieten kämpfen.
Der Staat macht den Immobilienkauf teuer
Was also tut der Staat beziehungsweise was unterlässt er? In einer Studie der Deutschen Bundesbank werden unter anderem die hohen Grunderwerbssteuern, die aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen, als Grund für die in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern geringe Wohneigentumsquote angegeben. Wenn Sie einen Kredit brauchen, um einen Immobilienkauf zu finanzieren, können Sie zudem die Zinsen als Eigennutzer nicht steuerlich absetzen. Lange Zeit gab es außerdem einen starken sozialen Wohnungsbau, also mit staatlichen Mitteln geförderten Neubau für ökonomisch Schwächere. Das Mieten solcher Wohnungen war häufig die bessere Alternative im Vergleich zum Kaufen. Seit einiger Zeit aber haben viele Menschen mit geringen Einkommen vor allem in den Ballungsräumen große Probleme, bezahlbare Mietwohnungen zu finden.5 So wurde es dank billigen Geldes häufig günstiger zu kaufen, als zu mieten.
Die Eigentümerquote wird aber auch von Erwartungen an die Zukunft beeinflusst - insbesondere von denen, die sich um die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt drehen. Wenn ich daran glaube, dass die Preise...
