Immobilienmanagement Kompakt

Inhaltsverzeichnis

Die Autorin V
Vorwort VII
Abkürzungsverzeichnis XIII

1. Immobilienmanagement im Überblick 1
1.1 Einführung: Voraussetzungen des Immobilienmanagements 1
1.2 Eigentümer bzw. Investor 3
1.2.1 Immobilieninvestoren im Überblick 3
1.2.2 Investitionsstrategien im Überblick 7
1.2.3 Investitionssegmente in Abhängigkeit von der individuellen
Rendite-Risiko-Neigung der Investoren 10
1.2.4 Ziele, Aufgaben und Beispiele 13
1.3 Real-Estate-Investment-Management 18
1.4 Fund-Management 18
1.5 Immobilien-Asset-Management 19
1.5.1 Aufgaben des Immobilien-Asset-Managements 19
1.5.2 Strategische und taktische Asset-Allocation mit Immobilien 20
1.5.3 Anforderungen und Handlungsfelder des strategischen und operativen Asset-Managements 20
1.5.4 Mögliches Leistungsbild für Real-Estate-Asset-Management 21
1.5.5 Real-Estate-Asset-Management in der Praxis 24
1.5.6 Gründe mangelhafter Performance von Immobilien und typische Aufgaben des Asset-Managers während der Phase des Immobilien-Managements 25
1.6 Property-Management 27
1.7 Weitere Begriffe 29
1.7.1 Corporate-Real-Estate-Management (CREM) 29
1.7.2 Corporate-Real-Estate-Asset-Management (CREAM) 30
1.7.3 Public-Real-Estate-Management 31
1.7.4 Facility-Management 33
1.7.5 Gebäudemanagement 33

2. Management der Immobilienorganisation 34
2.1 Kunden- und Marktorientierung 34
2.1.1 Voraussetzungen 34
2.1.2 Kundenbeziehungspflege durch Customer-Relationship-Management- 35
2.1.3 Total Customer Care: Nutzen einer Immobilie aus Kundensicht 37
2.1.4 Ohne Vision geht es nicht 38
2.1.5 Kundennutzen messen 39
2.1.6 Key-Account-Management 42
2.1.7 Beschwerdemanagement: wichtiger Erfolgsfaktor 42
2.2 Betreiberverantwortung und Immobilienorganisation 43
2.2.1 Einführung 43
2.2.2 Wer ist Betreiber? 44
2.2.3 Rechtliche Grundlagen 46
2.2.4 Verantwortung und Betreiben 49
2.2.5 Pflichtenübertragung bzw. Delegation 52
2.2.6 Spezielle Betreiberpflichten 54
2.2.7 Wer darf prüfen? 55
2.2.8 Dokumentationen 56
2.2.9 Exkulpation 56

3. Wertschöpfungshebel im Immobilienmanagement 58
3.1 Einführung: Werthebel im Immobilienmanagement 58
3.1.1 Wertemanagement und Werthebel 58
3.1.2 Unternehmenswert als übergreifende Kategorie 58
3.1.3 Werthebel: Prozessoptimierungen am Beispiel 60
3.1.4 Prozessentwicklung und -management 62
3.1.5 Organisatorische Implementierung der Prozessorientierung 65
3.1.6 Von der Prozessbetrachtung zur Prozesskostenrechnung 67
3.1.7 Prozess-Erfolgsfaktoren 69
3.2 Instandhaltungsmanagement 69
3.2.1 Einführung 69
3.2.2 Begriff der Instandhaltung 70
3.2.3 Beispiel für typische Instandhaltungsaufgaben 73
3.2.4 Instandhaltungsziele und Instandhaltungsstrategien 75
3.2.5 Instandhaltungsorganisation 77
3.2.6 Instandhaltungsbudget 80
3.2.7 Exkurs: Haftung des Auftraggebers im Rahmen von Instandhaltungsleistungen:
Wie kann eine wirksame Enthaftung aussehen? 82
3.3 Professionelles Vertragsmanagement 83
3.3.1 Einführung 83
3.3.2 Miet- und Pachtverträge: Die wichtigsten Klauseln 84
3.3.3 Vertragsmanagement 86
3.3.4 Vertragscontrolling 93
3.3.5 Abschlussphase 95
3.3.6 Beispiel: Real-Estate-Asset-Management- und Property-Management-Vertrag 95
3.3.7 Die wichtigen Vertragsklauseln für Dienstleistungsverträge 97
3.4 Flächenmanagement 102
3.4.1 Einführung 102
3.4.2 Grundsätzliches: Flächenarten und Flächenkosten 103
3.4.3 Flächenanalyse und -planung - Bestimmung des Flächenbedarfs und
Abgleich mit dem Flächenbestand 107

4. Due Diligence und Transaktionsmanagement 110
4.1 Einführung 110
4.2 Markt-, Standort- sowie Konjunkturanalysen 112
4.2.1 Einführung 112
4.2.2 Konjunkturanalysen 112
4.2.3 Standortanalyse 113
4.3 Die einzelnen Untersuchungsfelder einer Due Diligence 115
4.3.1 Wirtschaftliche bzw. kaufmännische Due Diligence 115
4.3.2 Rechtliche Due Diligence 119
4.3.3 Steuer(recht)liche Due Diligence 124
4.3.4 Umwelt-Due Diligence 125
4.3.5 Technische Due Diligence 126
4.3.6 Brandschutz 127
4.3.7 Portfolio-Due Diligence 128
4.3.8 Marktwert-Due Diligence 129
4.3.9 Zusammenfassung der wichtigsten Prüfungsfelder 129
4.3.10 Organisation des Due Diligence-Teams 130
4.3.11 Beispiel: Due Diligence aus der Sicht eines langfristig denkenden Investors- 131
4.3.12 Das Ergebnis der erfolgreichen Due Diligence: Der Grundstückskaufvertrag 133

5. Ausgewählte Beispiele wichtiger Analyse- und Controllinginstrumente des Immobilienmanagements 138
5.1 Einführung 138
5.2 SWOT-Analyse 139
5.2.1 Einführung 139
5.2.2 Nutzen und Vorgehen 139
5.2.3 Beispiele: SWOT-Analysen auf Objektebene 142
5.3 Portfolio-Management 145
5.3.1 Begriffe und Abgrenzungen 145
5.3.2 Strategisches Management der Geschäftsfelder eines Immobilienunternehmens- 147
5.3.3 Portfolio-Management im Zusammenspiel mit anderen Disziplinen 148
5.3.4 Von der strategischen in die operative Ebene: Scoringmodell zur Einordnung der Immobilien 152
5.4 KPI, Kennzahlensysteme, Benchmarks und Balanced Scorecard (BSC) 156
5.4.1 Von KPIs zur Balanced Scorecard 156
5.4.2 Von Kennzahlen zu Kennzahlensystemen 158
5.4.3 Benchmarking 166
5.4.4 Die Balanced Scorecard 171
5.5 Controlling und Reporting im Immobilienmanagement 180
5.5.1 Reporting 180
5.5.2 Strategisches und operatives Controlling 181
5.5.3 Integration des strategischen und operativen Controllings 182
5.5.4 Controlling im Lebenszyklus 183
5.5.5 Nutzungskostencontrolling 184
5.5.6 Die Planungsfunktion des Controllings 185
5.5.7 Controlling bei Non-Property-Companies 188

6. Finanzierung und Risikomanagement von Immobilienobjekten 189
6.1 Finanzierung 189
6.1.1 Rahmenbedingungen der Finanzierung 189
6.1.2 Veränderte regulatorische Anforderungen 189
6.1.3 Kunde oder Objekt? 192
6.1.4 Die Welt jenseits der herkömmlichen Bank- oder Versicherungsdarlehen 195
6.2 Immobilien- und Kreditratings 199
6.3 Risikomanagement 201
6.3.1 Einführung in das Risikomanagement 201
6.3.2 Immobilienwirtschaftliches Risikomanagementsystem 203
6.3.3 Beispiele für Risiken von Immobilienorganisationen 208
6.3.4 Risikomanagementsystem 209
6.3.5 Hilfsmittel bei der Risikosteuerung: Risikokarte und Risikomatrix 216
6.3.6 Beispiel: Risikostrategie im Zusammenhang mit dem Portfolio-Management 219
6.3.7 Risikomanagement im Zusammenspiel mit dem Prozessmanagement 220

7. Weitere Trends im Immobilienmanagement 222
7.1 Einführung 222
7.2 Lebenszyklusphasenmodell von Immobilien 222
7.2.1 Einführung 222
7.2.2 LCC (Life Cycle Costing) und Prozessdenken 223
7.2.3 Beispiele für Diskontinuitäten im Lebenszyklus 224
7.3 Lebenszyklusberechnung 228
7.3.1 Arten der Lebenszykluskostenberechnung 228
7.3.2 LCC und Stoffströme 232
7.4 Green Building und Nachhaltigkeit: Die Themen der Zukunft? 233
7.4.1 Einführung 233
7.4.2 Aspekte der Nachhaltigkeit und Umsetzung in Unternehmen 233
7.4.3 Zertifizierungssysteme im Überblick bzw. im Vergleich 237

Literaturverzeichnis 239
Stichwortverzeichnis 247