Ratgeber Immobilienkauf

Bausparen ohne Riester-Förderung

Während die Kredit- und Anlagezinsen bei Banken je nach aktueller Situation am Zinsmarkt recht kräftig schwanken können, wirkt sich bei Bausparkassen das Auf und Ab am Zinsmarkt nur sehr gedämpft aus. Der Grund: Die Institute sind wegen der besonderen Struktur des Bausparvertrags zumindest teilweise vom Zinsmarkt praktisch abgekoppelt.

Die Bausparkassen verschaffen sich von den Bausparern und Bausparerinnen Geld zu günstigen Konditionen, indem sie für das angelegte Bausparguthaben nur einen niedrigen Zins zahlen. Dieses Geld wird wiederum zu vergleichsweise günstigen Zinsen in Form des Bauspardarlehens an die Kundschaft ausgeliehen. Allerdings stehen diese Mittel nur in begrenztem Umfang zur Verfügung, das heißt, eine Bausparkasse kann nur [38]so viel an günstigen Bauspardarlehen vergeben, wie auf der anderen Bilanzseite in Form von Bausparguthaben abgedeckt ist.

Aus diesem Grund haben Bausparverträge eine besondere Gestaltung. Sie schließen zunächst einmal einen Vertrag über eine bestimmte Summe ab, dann beginnen Sie mit dem regelmäßigen Sparen, wobei auch Extraeinzahlungen möglich sind. Je nach angesammeltem Guthaben erhöht sich Jahr für Jahr die sogenannte Bewertungszahl. Hat sie eine bestimmte Höhe erreicht, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann können Sie sowohl das Guthaben als auch die Differenz zwischen dem bereits angesparten Guthaben und der abgeschlossenen Vertragssumme als Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

In den Standardtarifen ist die Zuteilungsreife meist dann erreicht, wenn das Guthaben etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme beträgt und der Vertrag fünf bis neun Jahre regelmäßig bespart wurde. Die Tilgung des Darlehens erfolgt relativ zügig und ist üblicherweise nach zehn bis fünfzehn Jahren abgeschlossen. Daher müssen Sie beim Bauspardarlehen aufgrund des hohen Tilgungsanteils eine höhere monatliche Kreditrate einplanen als bei einem Bankdarlehen mit langsamerer Tilgung.

Mittlerweile gibt es auch flexible Tarife, bei denen nicht mehr statisch auf 40 oder 50 Prozent Mindestansparsumme geachtet wird. So kann man zum Beispiel das Eineinhalb- oder Zweifache des erreichten Guthabens als Darlehen schon vor Erreichen des Mindestansparsumme bekommen. Allerdings sind dann die Kreditzinsen gestaffelt oder höher. Außerdem muss der Bausparvertrag in diesem Fall mit höheren Raten getilgt werden.

Das Interessante beim Bausparen ist, dass sowohl die Guthaben- als auch die Kreditzinsen schon beim Abschluss des Vertrags verbindlich fixiert werden. Häufig ist der Kreditzins etwa 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als der Guthabenzins. Sie haben damit über die gesamte Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko.

Allerdings bleibt ein Unsicherheitsfaktor bestehen, weil der Zeitpunkt der Zuteilung von den Bausparkassen nicht garantiert wird. Je nach Finanzlage kann die erforderliche Bewertungszahl geändert werden, sodass sich in ungünstigen Fällen trotz "pflichtgemäßer" Einzahlungen die Zuteilung um mehrere Monate verzögern kann - und dann müssen Sie zusätzliche Zinsen für eine Zwischenfinanzierung bezahlen.

Aufgrund der schnellen Tilgung und der damit verbundenen hohen Monatsrate kann eine reine Bausparfinanzierung aufgrund extrem hoher Monatsraten gefährlich werden. Aus diesem Grund empfiehlt sich beim Immobilienerwerb die Bausparfinanzierung als Ergänzung zu einem Bankkredit.

Als reine Geldanlage ist der Bausparvertrag zunächst einmal wenig attraktiv, weil die Guthabenzinsen vergleichsweise gering ausfallen. Als Entschädigung für diesen Verzicht erhalten Sie jedoch günstige Kreditzinsen. Damit wird allerdings das Bausparen für Sie zur Spekulation, denn je nach Zinsszenario sind Sie auf der Gewinner- oder Verliererseite:

• Wenn Sie in Zeiten niedriger Zinsen ansparen und in der Hochzinsphase den Bausparkredit zugeteilt bekommen, haben Sie gewonnen. Denn beim Sparen wären die Alternativen nicht wesentlich lukrativer gewesen, und bei der Finanzierung hätten Sie für ein Bankdarlehen deutlich mehr bezahlt.

• Wenn Sie jedoch in der Hochzinsphase sparen und in der Niedrigzinsphase Ihr Bauspardarlehen abrufen, haben Sie Geld verloren. Dann nämlich hätten Sie mit anderen Sparplänen viel höhere Zinsen kassiert, während in Niedrigzinsphasen so manches Bankdarlehen nicht teurer als ein Bauspardarlehen ist.

Lassen Sie sich von niedrigen Zinsen nicht blenden, denn Bausparkassen berechnen ihren Kunden beim Vertragsabschluss hohe Nebenkosten in Form der Abschlussgebühr, die je nach Anbieter meist zwischen 1,0 und [41]1,6 Prozent der Vertragssumme beträgt. Achten Sie deshalb darauf, dass in Planungs- und Vergleichsrechnungen die Abschlussgebühr berücksichtigt wird.

 TIPP

Bei der Bausparsumme sollten Sie auf den monatlichen Regelsparbeitrag achten, der je nach Anbieter und Tarifvariante meist zwischen 0,3 und 1,0 Prozent monatlich der Vertragssumme beträgt. Nur wenn Sie diesen auch erbringen, können Sie innerhalb der angegebenen Zeit die Zuteilungsreife erreichen. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss auf jeden Fall eine Modellrechnung erstellen. So können Sie feststellen, wie sich Guthaben und Bewertungszahl entwickeln und wann Sie mit der Zuteilungsreife rechnen können.

Eine Extrarendite können Sie dank staatlicher Zuschüsse mit dem Bausparen erzielen, wenn Sie Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen (vL) oder Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie haben.

Wenn Sie als Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerin Ihre vermögenswirksamen Leistungen auf einen Bausparvertrag fließen lassen, erhalten Sie auf Sparleistungen von bis zu 470 Euro pro Jahr 9 Prozent Arbeitnehmersparzulage. Voraussetzung ist jedoch, dass das zu versteuernde Jahreseinkommen maximal 40.000, bei Verheirateten höchstens 80.000 Euro beträgt.

Darüber hinaus kann für außerhalb der vermögenswirksamen Leistungen eingezahlte weitere Sparbeiträge eine Wohnungsbauprämie kassiert werden. Hier gelten wiederum andere Einkommens- und Fördergrenzen. Mit 10 Prozent werden jährliche Einzahlungen bis 700 Euro bei Ledigen und 1.400 Euro bei Verheirateten subventioniert. Die Einkommensgrenze liegt für Alleinstehende bei 35.000 Euro pro Jahr und für Verheiratete bei 70.000 Euro.

Die Einkommensgrenzen erscheinen zwar auf den ersten Blick niedrig - doch dank vieler Abzugsmöglichkeiten sind viele Bausparer zulagenberechtigt. Sowohl bei der Arbeitnehmersparzulage wie auch bei der Wohnungsbauprämie ist nämlich als Kriterium nicht das Bruttogehalt auf der Lohnabrechnung, sondern das zu versteuernde Einkommen maßgeblich. Dieses liegt nach Abzug von Werbungskosten, Sonderausgaben und Kinderfreibeträgen deutlich unter dem Bruttoeinkommen.

Wichtig beim Bausparen ist die Wahl der optimalen Vertragssumme, um die Förderung bestmöglich auszunutzen. Sie sollten nur so viel einzahlen, wie staatlich gefördert wird. Die darüber hinausgehenden Beträge bringen mangels Förderung keine attraktive Rendite mehr. Daher sollte der Bausparvertrag so ausgelegt sein, dass er mit der Besparung über staatlich subventionierte Einzahlungen nach rund sieben Jahren zuteilungsreif ist.

Achten Sie also auf die passende Vertragssumme, denn hier rundet so manche Bausparkasse großzügig nach oben auf. Der Dumme ist dann der Kunde, dessen Abschlussgebühr sich ja nach der Höhe der Vertragssumme bemisst und der somit überhöhte Gebühren zahlt und keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag einsetzen kann.

[42]Um dies zu vermeiden, sollten Sie anhand der Tabellen vor dem Abschluss prüfen, ob die Vertragssumme in etwa Ihrer persönlichen Situation entspricht. In den Tabellen finden Sie die ideale Bausparsumme für die unterschiedlichen persönlichen Situationen. Bei den Angaben handelt es sich um ungefähre Werte, die je nach Anbieter und Tarif variieren können.

Förderung

Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,4 Prozent

Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,6 Prozent

Optimale Bausparsumme bei einem Regelbetrag von 0,8 Prozent

1 x Sparzulage + 2 x...