Projektentwicklungsfonds: Eine kritische Analyse aus Sicht der Projektentwickler, der Fondsinitiatoren und der Investoren

Textprobe:

Kapitel 2, Grundlagen:

2.1, Immobilien-Projektentwicklung:

2.1.1, Begriffsbestimmung der Immobilien-Projektentwicklung:

In der Immobilienwirtschaft gibt es keine einheitliche Definition oder gesetzliche Regelung für den Begriff der Projektentwicklung. Folglich gibt es bezüglich der Beschreibung der Projektentwicklung sehr unterschiedliche Ausführungen und Meinungen. Dieses Buch basiert auf der Definition nach Diederichs, welche sich auf die Produktionsfaktoren des Projektentwicklungsprozesses konzentriert und im deutschsprachigen Raum mehrheitlich verwendet wird und anerkannt ist. Sie lautet wie folgt:

'Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatz-schaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.'
Grundsätzlich können drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung unterschieden werden. Der in der Praxis häufigste Ausgangspunkt einer Projektentwicklung ist ein bereits vorhandenes Grundstück, für das der Eigentümer eine höherwertige Nutzung anstrebt. Zweitens kann eine Projektidee oder ein konkreter Nutzerbedarf eine Projektentwicklung auslösen. In diesem Fall sucht der Projektentwickler nach dem passen-den Standort zur Realisierung der Projektentwicklung. Drittens kann das von Investoren nach einer geeigneten Investition suchende Kapital den Ausgangspunkt einer Projektentwicklung darstellen. Erfüllen in einer solchen Situation die Immobilienobjekte am Markt nicht die hohen Anforderungen der Investoren, so kann das Kapital zur Lösung dieses Problems nur langfristig in neue Projektentwicklungen platziert werden.
Der Einfluss des Faktors 'Zeit' muss bei den drei zuvor beschriebenen Ausgangssituationen der Projektentwicklung stets mit berücksichtigt werden. Theoretisch sind Grund und Boden unverwüstlich und können folglich auf unbegrenzte Zeit Nutzen stiften. Nichtsdestotrotz erfordert der Standort der Immobilie regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls eine Veränderung des Vorhandenen, da sich die gewinnbringendste Nutzung des Grundstücks aufgrund von externen Veränderungen, wie z.B. Bauplanänderungen, ändern kann. Ebenfalls sind Investitionen in Projekte fristiger Natur, und folglich sucht das Kapital im Laufe der Zeit nach neuen Investitionsmöglichkeiten.
2.1.2, Phasen der Immobilien-Projektentwicklung:

Grundsätzlich umfasst der Projektentwicklungsprozess sämtliche Aktivitäten, beginnend mit der Initiierung bis hin zur Baufertigstellung und Nutzungsübergabe. Bezüglich der genauen Abgrenzung und Beschreibung der verschiedenen Phasen einer Projektentwicklung gibt es, wie auch bei der Definition der Projektentwicklung, unter-schiedliche Auffassungen. So werden beispielsweise nach Miles/Berens/Weiss (2000) acht verschiedene Phasen im Projektentwicklungsprozess unterschieden. Demgegen-über unterscheidet Schnermann (1991) lediglich zwei Phasen, die 'Erarbeitung einer Projektstudie' und die 'Vorbereitung der Projektrealisierung'. Seiner Meinung nach beginnt die Projektentwicklung mit einer Projektidee und endet mit der Baufreigabe. Dieses Buch liegt das Phasenmodell von Bone-Winkel, das im Folgenden näher erläutert wird, zugrunde.
Basierend auf dem Phasenmodell der School for Advanced Urban Studies der Universi-ty of Bristol (SAUS) erarbeitete Bone-Winkel ein Modell, das ursprünglich aus den folgenden Hauptphasen bestand: der Projektinitiierung, der Projektkonzeption, der Projektkonkretisierung und dem Projektmanagement. Diesem Projektentwicklungsprozess schließt sich das Facilities Management an, welches das ganzheitliche Betreiben des Gebäudes und der Anlagen beinhaltet. Später wurde dieses Modell um eine fünfte Phase erweitert. Der gesamte Projektentwicklungsprozess inklusive des Facilities Management wird in diesem Modell während des gesamten Entwicklungszyklus von der Projektvermarktung begleitet.
Projektinitiierung:

Wie bereits zuvor beschrieben, können drei unterschiedliche Ausgangssituationen zur Initiierung einer Projektentwicklung führen:
1. Standort sucht Kapital und Projektidee;
2. Projektidee sucht Standort und Kapital;
3. Kapital sucht Standort und Kapital.
Im Rahmen der Projektinitiierung wird eine grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes durchgeführt. Diese beinhaltet eine grobe Standortanalyse sowie Erläuterungen zum Nutzungskonzept des Objektes.
Projektkonzeption:

In der zweiten Phase des Projektentwicklungsprozesses, der Projektkonzeption, wird das zuvor grob betrachtete Projekt im Detail formal analysiert. Hierbei soll im Besonderen die Realisierungsfähigkeit des Projektes mit Hilfe von detaillierten Daten und Prognosen überprüft werden. Des Weiteren dient es dem Projektentwickler als Argumentationsgrundlage für Verhandlungen mit den an der Projektentwicklung beteiligten Partei-en, insbesondere den potenziellen Financiers, Nutzern und Investoren sowie der Öffentlichkeit. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie ('Feasibility Analysis') führt der Projektentwickler Analysen in Bezug auf den Standort, den Markt, das Nutzungskonzept, den Wettbewerb, das Risiko sowie die Wirtschaftlichkeit der Projektentwicklung durch. Die Machbarkeitsstudie kann zwar den Erfolg einer Projektentwicklung nicht garantie-ren, hilft jedoch projektspezifische Risiken adäquat und frühzeitig zu identifizieren und führt im Idealfall zu einer Risikoreduktion.
Projektkonkretisierung:

Unter der Voraussetzung, dass die zuvor durchgeführte Machbarkeitsstudie das Erfolgspotenzial des Projektes bestätigt hat, beginnt nun die Konkretisierung der Projektentwicklung. Spätestens zu Beginn dieser Phase intensiviert sich die Interaktion mit allen an der Projektentwicklung beteiligten Personen. Zu diesen Personen gehören u.a. die Grundstückseigentümer, Architekten und Ingenieure, Baubehörden und andere öffentliche Interessenträger, Financiers, Investoren, Nutzer sowie Projektsteuerer, Berater und Makler. Ziel dieser zahlreichen Verhandlungen sind der Abschluss sämtlicher für die Projektentwicklung zu diesem Zeitpunkt nötigen Verträge sowie die Entscheidung zur Realisierung des Projektes und die damit verbundene Baufreigabe.
Projektmanagement:

Mit der Entscheidung, das Projekt zu realisieren, basierend auf der Projektkonzeption und den positiven Resultaten aus der Machbarkeitsanalyse, beginnt nun die Phase des Projektmanagements. In dieser Phase werden die zuvor noch theoretischen Zielsetzungen und Grundüberlegungen der Projektinitiierung sowie der Projektkonzeption durch konkrete Pläne in die Praxis umgesetzt. Darüber hinaus wird mit dem Bau, d.h. der Aus-führung der Pläne begonnen. In diesem Stadium übernimmt der Projektentwickler die Rolle des Bauherrn. Der Umfang der von ihm zu erfüllenden Aufgaben hängt jedoch im Einzelfall sehr stark von der Organisation des Projektmanagements im Sinne einer Ein-zel- oder Gesamtbeauftragung ab. Während dieser Phase liegt der Fokus des Projektentwicklers im Bereich des Managements von Qualität, Kosten und Terminen. Ins-besondere muss er flexibel auf Änderungen der Rahmenbedingungen reagieren und u.a. Entscheidungen im Bereich der Bauqualität in Abstimmung mit der Projektvermarktung treffen.
Projektvermarktung:

Generell begleitet die Projektvermarktung den gesamten Entwicklungsprozess und tritt zum Ende der Projektentwicklung bzw. spätestens nach Fertigstellung des Objektes in den Fokus der Aktivitäten des Projektentwicklers. Das primäre Ziel der Projektvermarktung liegt in der Vermietung und/oder dem Verkauf des Projektes. Mit einer permanenten Einbindung der Projektvermarktung wird eine möglichst frühe Vermietung und/oder ein möglichst früher Verkauf, im Idealfall bereits vor Fertigstellung des Objektes, angestrebt. Dies trägt zu einer beträchtlichen Risikoreduktion für den Projektentwickler bei.