Die Verwaltung von Wohnungseigentum

1 - Vorwort [Seite 9]
2 - Teil IGrundlagen [Seite 13]
2.1 - 1. Die wichtigsten Begriffe [Seite 15]
2.2 - 2. Das Facility Management [Seite 17]
2.3 - 3. Begründung von Wohnungseigentum [Seite 18]
2.4 - 4. Aufgabenbereiche des Verwalters [Seite 19]
2.4.1 - 4.1 Gesetzliche Verwaltertätigkeiten [Seite 20]
2.4.2 - 4.2 Besondere Verwaltertätigkeiten [Seite 24]
2.4.3 - 4.3 Außenwirkung der Verwaltertätigkeit [Seite 25]
2.5 - 5. Verwaltergebühren [Seite 28]
2.6 - 6. Verwaltervertrag [Seite 31]
2.7 - 7. Bestellung und Abberufung des Verwalters [Seite 34]
2.7.1 - 7.1 Verwalterbestellung mit Teilungserklärung [Seite 34]
2.7.2 - 7.2 Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss [Seite 35]
2.7.3 - 7.3 Vertragsablauf [Seite 35]
2.7.4 - 7.4 Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund [Seite 36]
2.7.5 - 7.5 Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung) [Seite 36]
2.8 - 8. Wichtige Gesetze und Verordnungen - Übersicht [Seite 38]
2.9 - 9. Haftung des Verwalters [Seite 40]
3 - Teil IIJuristische Verwaltung [Seite 43]
3.1 - 10. Organe der Eigentümergemeinschaft [Seite 45]
3.1.1 - 10.1 Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten) [Seite 46]
3.1.2 - 10.2 Verwalter [Seite 48]
3.1.3 - 10.3 Verwaltungsbeirat [Seite 49]
3.1.4 - 10.4 Hausmeister [Seite 52]
3.2 - 11. Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft [Seite 57]
3.2.1 - 11.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [Seite 59]
3.2.2 - 11.2 Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung [Seite 61]
3.2.3 - 11.3 Beschlüsse [Seite 63]
3.2.4 - 11.4 Hierarchie der drei rechtlichen Säulen [Seite 64]
3.2.5 - 11.5 Beschlusskompetenz [Seite 64]
3.2.6 - 11.6 Öffnungsklausel [Seite 66]
3.2.7 - 11.7 Obergerichtliche Rechtsprechung [Seite 68]
3.2.8 - 11.8 Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen [Seite 69]
3.3 - 12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis [Seite 72]
3.4 - 13. Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer [Seite 74]
3.5 - 14. Gerichtsverfahren [Seite 75]
3.5.1 - 14.1 Zuständige Gerichte [Seite 75]
3.5.2 - 14.2 Zivilprozessordnung [Seite 76]
3.5.3 - 14.3 Ersatzzustellungsvertreter [Seite 76]
3.5.4 - 14.4 Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter [Seite 77]
3.6 - 15. Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht [Seite 85]
4 - Teil IIIKaufmännische Verwaltung [Seite 89]
4.1 - A: Verwaltung von Bestandsobjekten [Seite 89]
4.2 - 16. Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft [Seite 91]
4.2.1 - 16.1 Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung [Seite 92]
4.2.2 - 16.2 Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung [Seite 93]
4.2.3 - 16.3 Behördliche Zustimmung [Seite 93]
4.2.4 - 16.4 Verwalterzustimmung [Seite 94]
4.2.5 - 16.5 Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer [Seite 95]
4.3 - 17. Eigentümerversammlung [Seite 97]
4.3.1 - 17.1 Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus) [Seite 98]
4.3.2 - 17.2 Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung) [Seite 98]
4.3.3 - 17.3 Einberufung der Eigentümerversammlung [Seite 100]
4.3.4 - 17.4 Durchführung der Versammlung [Seite 107]
4.3.5 - 17.5 Gültigkeit von Beschlüssen [Seite 120]
4.3.6 - 17.6 Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen [Seite 121]
4.3.7 - 17.7 Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung [Seite 130]
4.3.8 - 17.8 »Schikanen« und Beleidigungen [Seite 131]
4.3.9 - 17.9 Beendigung der Versammlung [Seite 133]
4.3.10 - 17.10 Protokoll [Seite 133]
4.3.11 - 17.11 Beschluss-Sammlung [Seite 133]
4.4 - 18. § 22 WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen [Seite 137]
4.4.1 - 18.1 Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) [Seite 137]
4.4.2 - 18.2 Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG) [Seite 144]
4.5 - 19. Versicherungen [Seite 165]
4.5.1 - 19.1 Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum [Seite 165]
4.5.2 - 19.2 Versicherungen für das Sondereigentum [Seite 170]
4.5.3 - 19.3 Versicherungsschäden [Seite 171]
4.6 - 20. Hausordnung [Seite 175]
4.7 - 21. Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer [Seite 181]
5 - Teil IIIKaufmännische Verwaltung [Seite 183]
5.1 - B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten [Seite 183]
5.2 - 22. Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen [Seite 185]
5.2.1 - 22.1 Auswirkungen auf den Eigentümer [Seite 185]
5.2.2 - 22.2 Auswirkungen auf den Bauträger [Seite 186]
5.2.3 - 22.3 Auswirkungen auf den Verwalter [Seite 186]
5.2.4 - 22.4 Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung [Seite 187]
5.3 - 23. Baumängelverfolgung [Seite 189]
6 - Teil IIIKaufmännische Verwaltung [Seite 193]
6.1 - C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung [Seite 193]
6.2 - 24. Kurze Einführung in das Rechnungswesen [Seite 195]
6.3 - 25. Finanzverwaltung [Seite 200]
6.3.1 - 25.1 Girokonto (laufendes Konto) [Seite 200]
6.3.2 - 25.2 Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen [Seite 201]
6.4 - 26. Wirtschaftsplan [Seite 203]
6.5 - 27. Sonderumlagen [Seite 207]
6.6 - 28. Kreditaufnahme [Seite 208]
6.7 - 29. Heizkostenabrechnung [Seite 209]
6.7.1 - 29.1 Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung [Seite 210]
6.7.2 - 29.2 Heizkostenverteilerschlüssel [Seite 210]
6.7.3 - 29.3 Heizungsablesung [Seite 211]
6.7.4 - 29.4 Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs [Seite 214]
6.7.5 - 29.5 Bevorratungsbrennstoffe - Endbestand zum Jahresende ermitteln [Seite 215]
6.7.6 - 29.6 Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen [Seite 216]
6.8 - 30. Hausgeldabrechnung [Seite 225]
6.8.1 - 30.1 Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung [Seite 226]
6.8.2 - 30.2 Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil [Seite 227]
6.8.3 - 30.3 Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten [Seite 228]
6.8.4 - 30.4 Kostenverteilung [Seite 229]
6.8.5 - 30.5 Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. § 35a EstG [Seite 233]
6.8.6 - 30.6 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage [Seite 234]
6.8.7 - 30.7 Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften [Seite 235]
6.8.8 - 30.8 Überprüfen der Hausgeldabrechnung [Seite 237]
6.8.9 - 30.9 Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat [Seite 239]
6.8.10 - 30.10 Beispiel-Hausgeldabrechnung [Seite 240]
7 - Teil IVTechnische Verwaltung [Seite 251]
7.1 - 31. Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung [Seite 253]
7.2 - 32. Gebäudetypen und die technische Ausstattung [Seite 255]
7.3 - 33. Organisation der technischen Verwaltung [Seite 256]
7.3.1 - 33.1 (Technische) Objektunterlagen [Seite 256]
7.4 - 34. Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis [Seite 263]
7.4.1 - 34.1 Betriebsführung [Seite 263]
7.4.2 - 34.2 Betreiben [Seite 263]
7.4.3 - 34.3 Errichter- und Betreiberverantwortung [Seite 264]
7.4.4 - 34.4 Wartung und Gebäudereinigung [Seite 265]
7.4.5 - 34.5 Angebotsmanagement [Seite 266]
7.5 - 35. Gebäudetechnik [Seite 275]
7.5.1 - 35.1 Heizungs- und Wassertechnik [Seite 275]
7.5.2 - 35.2 Park- und Garagentechnik [Seite 294]
7.5.3 - 35.3 Elektrik [Seite 300]
7.5.4 - 35.4 Brandschutz [Seite 302]
7.5.5 - 35.5 Aufzugstechnik [Seite 307]
7.5.6 - 35.6 Müllentsorgungssysteme [Seite 311]
7.5.7 - 35.7 TV und Telekommunikation [Seite 313]
7.5.8 - 35.8 Sicherheit [Seite 316]
8 - Anhänge [Seite 319]
8.1 - Lösungshinweise zu den Fachfragen [Seite 321]
8.2 - Arbeitshilfen [Seite 329]
8.2.1 - Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen - Checkliste [Seite 329]
8.2.2 - Muster-Einladung [Seite 333]
8.2.3 - Muster-Protokollvorlage [Seite 334]
8.2.4 - Prüfschema § 22 Abs. 1 WEG [Seite 336]
8.2.5 - Prüfschema § 22 Abs. 2 WEG [Seite 339]
8.2.6 - Checkliste Heizkostenabrechnung [Seite 340]
8.2.7 - Checkliste Hausgeldabrechnung [Seite 341]
8.2.8 - Checkliste technische Bestandsaufnahme [Seite 342]
8.2.9 - Checkliste technische Objektunterlagen [Seite 345]
8.2.10 - Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude [Seite 348]
8.2.11 - Bauvertrag (Muster) [Seite 349]
8.2.12 - Mieterwechselformular (Muster) [Seite 353]
8.3 - Verzeichnisse [Seite 355]
8.3.1 - Abkürzungsverzeichnis [Seite 356]
8.3.2 - Abbildungsverzeichnis [Seite 357]
8.3.3 - Tabellenverzeichnis [Seite 359]
8.3.4 - Literaturverzeichnis [Seite 360]
8.4 - Glossar [Seite 361]
8.5 - Register [Seite 363]
8.6 - Über die Autoren [Seite 370]