Bauen ohne Reue

2. Mieten oder kaufen? Eine Entscheidung mit Folgen

Es ist ein Urbedürfnis des Menschen, seine und die Zukunft seiner Familie zu sichern. Ein Haus oder eine eigene Wohnung kann ein wichtiger Teil dieser Risikovorsorge sein. Die Entscheidung dafür oder dagegen hängt sehr von der persönlichen Situation ab. Wenn Sie in den nächsten zwei bis drei Jahren eine berufliche Veränderung in eine andere Region Deutschlands beabsichtigen, dann ist sicher Mieten die bessere Empfehlung. Es sei denn, die Inflationsrate, speziell im Baubereich, ist höher als normal. Haben Sie vor, am Ort zu bleiben, dann ist es in den meisten Fällen das Bauen günstiger1.

Peter Lüning, ein Autor, dessen Bücher im Internet sehr gefragt sind, schreibt zum Thema Werterhalt: "Und wenn die [Politiker] Ihnen etwas von ein bis zwei Prozent Inflation erzählen und Sie feststellen, dass nach 10 Jahren alles doppelt so teuer ist, wie es damals war, wie hoch ist dann die Inflation wirklich gewesen? Richtig: Es sind etwa 10 Prozent pro Jahr."

Überprüfen wir diese Aussage. 1968 kostete eine Doppelhaushälfte mit Garage 30 000.Euro. Heute kostet das billigste Reihenhaus etwa 150 000 Euro. Das ist, wenn man davon ausgeht, dass ein Reihenhaus billiger ist als eine Doppelhaushälfte, ein Plus von 10% oder mehr je Jahr. In 10 Jahren hat der Euro auch bei den täglichen Einkäufen seinen Wert halbiert. An jeder Supermarktkasse stellen Sie fest, dass er heute so viel wert ist wie früher die D-Mark. Auch da beträgt die Inflation 10% im Jahr. Peter Lüning hat also Recht.

Vor kurzem kam aus dem politischen Raum der Vorschlag, die kleinen Münzen unter 0,10 Euro abzuschaffen. Überlegt man sich das genau, dann ist das wäre es das Gleiche, als würde man von den 100 Cent eines Euros die letzte Null streichen. Der Euro hat auch nach dieser Rechnung nur noch 10% seines ursprünglichen Wertes. In der gleichen Zeit sind die Mieten erheblich gestiegen. Gewinner sind die Familien, die sich für Wohneigentum entschieden haben.

Jede Mietzahlung schafft Eigentum für Ihren Vermieter. Mit jeder Darlehensrate beim eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erwerben Sie Werterhalt durch Eigentum. Vor allem, wenn Sie im Altbau wohnen, ist ein Wechsel anzuraten. Ersparte Heizkosten tragen zum leichteren Abtrag für Ihr neues Haus bei.

Neue Häuser werden auf Grundlage der zum Zeitpunkt des Bauantrages geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) errichtet. Im Altbau müssen Sie daher mit erheblich höheren Energiekosten rechnen. Dies abgesehen davon, dass eventuell Asbest, Bleirohre, Anstriche oder anderes auf Dauer Ihre Gesundheit und die Ihrer Kinder schädigen können.

Zumindest sollten Sie sich selbst ein Bild machen und eines oder mehrere Musterhäuser von verschiedenen Anbietern besichtigen. Eine Besichtigung zu einem Ihnen genehmen Zeitpunkt können Sie jederzeit ohne Verpflichtung vereinbaren. Auch ein Makler verursacht keine Kosten bei einer Besichtigung, sondern erst nach der Entscheidung, gleich ob Alt- oder Neubau.

Und noch ein Wort zur Sicherheit: In der vergangenen Wirtschaftskrise hat sich herausgestellt, dass eine Investition in die eigene "Haus-Bank" oft sicherer war als die Anlage über die Hausbank. Eigener Herd ist Goldes wert, dieses Sprichwort in seiner wortwörtlichen Bedeutung ist wieder zu Ehren gekommen. Dabei sind auch niedrige Zinsen ein wichtiger Faktor für die Entscheidung.

Vermeiden Sie bei niedrigen Zinsen einen Kardinalfehler: Gehen Sie nicht davon aus, dass die Zinsen immer so niedrig bleiben, und kaufen Sie sich nicht mehr Haus, als Sie sich auch bei steigenden Zinsen leisten können. Das Gleiche gilt für die nächste Gehalterhöhung: Auch wenn Sie fest mit höherer Vergütung rechnen, in die Finanzierung dürfen Sie diese erst einkalkulieren, wenn sie da ist. Es ist besser, Sie kaufen erst später ein neues Haus als Raten zahlen zu müssen, die Sie bei sich ändernder Konjunktur oder Einsparungen beim Arbeitgeber vielleicht nicht mehr tragen können. Darüber ist schon mehr als eine Familie zerbrochen.

Das Erbbaurecht ist eine Alternative zum Grundstückskauf. Dabei werden Sie nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern erwerben mit eine rmonatlichen Miete, dem sogenannten Erbbauzins, das Baurecht auf dem Grundstück. Das Erbbaurecht wird meist auf 99 Jahre, das ist die angenommene Lebensdauer eines massiven Hauses, notariell bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Im Vertrag werden auch das Rückfallrecht und die dabei für das Gebäude zu zahlende Entschädigung geregelt. Sie als Bauherr werden zwar den Ablauf des Erbbaurechtes kaum erleben, aber für Ihre Erben kann das Auslaufen Probleme mit sich bringen. Der Vorteil eines Erbbaurechts ist, dass Sie kein Kapital benötigen, um das Grundstück zu erwerben. Dafür haben Sie dann eine höhere monatliche Leistung zu erbringen. Was günstiger ist, müssen Sie selbst nach sorgfältiger Vergleichsrechnung und einem Gespräch mit Ihrer Bank entscheiden.

Der Erbbauzins ist meist mit einer Steigerungsklausel versehen, die diesen mit zunehmender Inflation erhöht. Früher war es gang und gäbe, den Erbbauzins an den Preis eines Zentners Weizen zu koppeln. Heutzutage gibt es andere Indikatoren. Ihr Notar wird Sie unparteiisch in allen Fragen beraten, die mit einem Erbbaurecht zusammenhängen.

Von den Kosten der Werterhaltung profitieren entweder Sie oder nur Ihr Vermieter

In einer Mietwohnung wird die Freiheit der Entscheidung weitgehend vom Vermieter bestimmt. Das ist verständlich, denn er möchte den Wert seines Eigentums nicht den individuellen Nutzungsvorstellungen seines Mieters unterordnen. Auf die Verwaltung, die Abrechnung und den Einkauf bei den Versorgungsträgern und auf andere Unkosten haben Sie nur begrenzt Einfluss; die jährliche Abrechnung kann manche Überraschung bringen. Renovierungen schlagen bei der Miete zu Buche.

Im eigenen Haus haben Sie die volle Freiheit der Entscheidung, aber auch die volle Verantwortung für alle Kosten. Meist wirkt sich das zu Ihren Gunsten aus, doch liegen auch unvorhergesehene Ereignisse wie etwa das Einfrieren einer Wasserleitung in Ihrem Verantwortungsbereich. Dagegen können Sie sich aber versichern.

Erfahrungsgemäß wird das eigene Haus besser gepflegt. Der Garten kann den eigenen Wünschen und Vorstellungen angepasst werden, Satellitenantennen, Kabelzuleitung und vieles andere bestimmen Sie selbst. In der Teilungserklärung, etwa bei Eigentumswohnungen, können im Interesse aller Eigentümer bestimmte Standards für diese Bereiche festgelegt werden. Sie entscheiden als Eigentümer auch über Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten. Sie können vieles selbst machen oder durch handwerklich begabte Freunde ausführen lassen, während im Mietvertrag oft die Ausführung durch Fachfirmen vorgeschrieben ist. Wenn Sie Eigentümer sind, bestimmen Sie schließlich auch, wann geheizt wird. So haben Sie Ihre Energiekosten weitgehend unter Kontrolle.

Eigentum bedeutet Sicherheit für kommende Zeiten

Aber warum wohnen so viele Leute zur Miete? Die Antwort ist einfach. Mieten ist meist billiger, weil der Mieter bei der Wohnungsgröße Zugeständnisse macht, die er beim eigenen Haus nicht in Kauf nehmen will. Ein Zimmer zu wenig, ein kleineres Wohnzimmer, ein Duschbad, eine Miniküche - es gibt viele Möglichkeiten Kompromisse zu schließen, um Geld für das Auto oder für den nächsten Urlaub zu sparen. Das Erwachen kommt im Alter, wenn ein Großteil der Rente für die inzwischen gestiegene Miete aufgewendet werden muss. Miete muss nicht in jedem Fall schlecht sein, aber Eigentum ist Sicherheit im Alter und Freiheit der Entscheidung an jedem Tag des Jahres.

Ein kleiner Hinweis in eigener Sache: Wer die Wahl hat beim Aussuchen des Bauträgers, muss nicht auch die Qual haben. Falls Sie sich zum Kauf eines Neubaus entschlossen haben, sollten Sie auf jeden Fall das kostenlose E-Book "BAUTRÄGER UND BAUBETREUER" lesen. Es ist in der unter Links am Ende des ersten Kapitels aufgeführten Gratis-App enthalten oder in jedem Musterhaus unserer Firma kostenlos gedruckt zu bekommen. Die dort genannten Hinweise aus der Praxis können Sie vor vielen Gefahren und unnötigen Kosten bewahren. Im Anhang des Buches finden Sie außerdem eine Zusammenfassung, die Ihnen die Beurteilung und Entscheidung erleichtern kann.

Eine gute Bankauskunft ist wichtiger als ein optisch günstiger Preis. Die Erkundigung bei Kunden verschiedener Anbieter erleichtert Ihnen ebenfalls die Wahl. Wenn Sie kein Musterhaus sehen können, dann sind Sie als Laie oft überfordert. Eine schöne bunte Zeichnung ersetzt nicht den eigenen Raumeindruck. Achten Sie darauf, dass deutsche DIN-Normen dem Vertrag zugrunde liegen, auch wenn Firmen aus anderen EU-Ländern eingesetzt werden. Beachten Sie auch, dass die Wohnflächenangaben nach der Wohnflächenberechnung der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) angegeben werden. Dabei kommen erheblich weniger Quadratmeter heraus als bei der nicht genormten Wohn-Nutzfläche, die nicht...