Architektenleistungen - Kosten und Recht

1 Einführung 15
1.1 Begriffsbestimmung Baurecht 15
1.1.1 Begriff des öffentlichen Baurechtes 15
1.1. 2 Begriff des privaten Baurechtes 15
1.2 Überblick über die Rechtsbeziehungen der am Bau Beteiligten 17
1.2.1 Architekt 17
1.2.2 Sonderfachleute 17
1.2.3 Bauunternehmer 17
2 Allgemeine Grundlagen des Vertragsrechtes nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 19
2.1 Schuldrecht 19
2.2 Werkvertrag 21
2.3 Dienstvertrag 23
2. 4 Antrag und Annahme 23
2.4.1 Der Vertragsantrag 25
2.4.2 Die Vertragsannahme 25
2.5 Leistungspfl ichten aus einem Werkvertrag 27
2.5.1 Leistungspfl ichten des Unternehmers 27
2.5.2 Leistungspfl ichten des Auftraggebers 27
2.6 Mängelansprüche aus einem Werkvertrag 29
2.6.1 Begriffsbestimmung 29
2.6.2 Mängelanspruchsrechte des Auftraggebers 29
2.6.3 Anspruch auf Nacherfüllung 31
2.6.4 Anspruch auf Selbstvornahme und Kostenerstattung 33
2.6.5 Anspruch auf Minderung 33
2.6.6 Anspruch auf Rücktritt 35
2.6.7 Störung von Schuldverhältnissen 37
2.6.8 Anspruch auf Schadensersatz 37
2.7 Die gesamtschuldnerische Haftung 39
2.8 Kündigung 41
2.8.1 Die "freie Kündigung" 41
2.8.2 Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund 41
2.9 Abnahme 43
2.9.1 Rechtsfolgen der Abnahme 43
2.9.2 Die stillschweigende oder konkludent erklärte Abnahme 43
2.9.3 Die ausdrückliche Abnahme 45
2.9.4 Die Fiktion der Abnahme 45
2.9.5 Abnahmeaufforderung nach Fristsetzung 45
2.9.6 Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen 47
2.9.7 Abgrenzung von wesentlichen und 47
unwesentlichen Mängeln 47
2.9.8 Die Rechtsfolgen des versäumten Vorbehalts 49
2.10 Verjährung 49
2.11 Vertragsbestandteile 51
2.11.1 Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) 51
2.11.2 Rangfolge der Vertragsbestandteile 53
3 Architektenrecht 55
3.1 Stellung des Architekten 55
3.2 Tätigkeit und Berufsbild des Architekten 55
3.3 Die Architektenkammern 56
3.4 Die Berufsbezeichnung 57
4 Architektenvertrag 59
4.1 Rechtliche Einordnung 59
4.2 Gegenstand des Vertrages 59
4.3 Leistungspfl ichten des Architekten 60
4.3.1 Der Architekt als Sachwalter des Bauherrn 61
4.3.2 Umfang der Beauftragung 62
4.4 Haftung des Architekten 63
4.4.1 Typische Mängel des Architektenwerkes 63
4.4.2 Der Anspruch auf Nacherfüllung 63
4.4.3 Die Selbstvornahme 64
4.4.4 Die Minderung 64
4.4.5 Der Rücktritt 65
4.4.6 Der Schadensersatzanspruch 65
4.4.7 Die Haftung des Architekten im Kostenbereich (Bausummenüberschreitung) 66
4.4.8 Echte und unechte Bausummenüberschreitung 68
4.4.9 Kostengarantie und Baukostenlimit 69
4.5 Beendigung des Architektenvertrages 71
4.5.1 Einvernehmliche Vertragsaufhebung 71
4.5.2 Kündigung 71
4.6 Abnahme 71
4.7 Urheberrechtliche Fragen des Architektenvertrages 73
4.7.1 Verwertungsrecht 75
4.7.2 Zugangsrecht 75
4.7.3 Veröffentlichungsrecht 75
4.7.4 Änderungsverbot/Entstellungsverbot 75
5 Vollmacht des Architekten 77
5.1 Umfang der Vollmacht 77
5. 2 Arten der Vollmacht 77
5.3 Folgen des vollmachtlosen Handelns 79
6 Architekten - Honorarrecht 81
6.1 Der Anwendungsbereich der HOAI 81
6. 2 Mindest- und Höchstpreischarakter 83
6.3 Das System der Honorarermittlung für Architekten 85
6.3.1 Honorarzone 85
6.3.2 Honorarsatz 87
6.3.3 Anrechenbare Kosten 89
6.3.4 Anrechenbare Kostengruppen der DIN 276 bei Gebäuden 91
6.3.5 Beauftragte - erbrachte Leistungen 91
6.3.6 Grundleistungen 93
6.3.7 Besondere Leistungen 93
6.3.8 Honorartabelle 95
6.4 Bauen im Bestand 95
6.4.1 Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz 95
6.4.2 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden - § 24 97
6.4.3 Leistungen des raumbildenden Ausbaus - § 25 97
6.5 Honorarrechnung 99
6.5.1 Abschlagszahlungen 99
6.5.2 Schlussrechnung 99
6.5.3 Vertragsgemäße Erbringung der Leistung 99
6.5.4 Prüffähigkeit der Schlussrechnung 101
6.5.5 Überreichen der Schlussrechnung 101
6.5.6 Folgen mangelnder Prüffähigkeit der Schlussrechnung 101
6.5.7 Bindungswirkung der Schlussrechnung 103
7 Flächen und Rauminhalte im Hochbau 105
7.1 Zusammenhang der DIN 276 und DIN 277 105
7.2 Überblick über die DIN 277 105
7.3 DIN 277 Teil 1 107
7.4 Berechnungsgrundlagen nach DIN 277 Teil 1 109
7.4.1 Berechnung der Brutto-Grundrissfl äche (BGF) 109
7.4.2 Berechnung der Konstruktions-Grundrissfl äche (KGF) 109
7.4.3 Berechnung der Netto-Grundrissfl äche (NGF) 111
7.4.4 Berechnung des Brutto-Rauminhaltes (BRI) 111
7.4.5 Berechnung des Netto-Rauminhaltes (NRI) und des Konstruktions-Rauminhaltes (KRI) 111
7.5 DIN 277 Teil 2 111
7.6 DIN 277 Teil 3 113
7.7 Wohnfl ächen 115
7.7.1 Wohnfl äche für den preisfreien Wohnraum 115
7.7.2 Wohnfl äche im preisgebundenen Wohnungsbau 117
7.7.3 Wohnfl äche beim Verkauf von Wohnungen 117
7.8 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) 117
8 Kostenplanung nach DIN 276-1 119
8.1 Begriffsbestimmung 119
8.2 Struktur und Instrumentarien der DIN 276-1 121
8.2.1 Kostenvorgabe 121
8.2.2 Kostenermittlung 121
8.2.3 Kostenrisiko 121
8.2.4 Kostenkontrolle und Kostensteuerung 123
8.3 Kostenermittlungen 123
8.3.1 Kostenrahmen 125
8.3.2 Kostenschätzung 125
8.3.3 Kostenberechnung 127
8.3.4 Kostenanschlag 127
8.3.5 Kostenfeststellung 127
8.4 Kostengliederung 129
8.5 DIN 276 Ausgabe 1981 131
9 Kostenermittlungsverfahren 133
9.1 Planungsorientierte Verfahren 135
9.2 Einwertverfahren 135
9.2.1 Geometrische Einwertverfahren 137
9.2.2 Normalherstellungskosten 137
9.2.3 Funktionale Einwertverfahren 139
9.3 Mehrwert-/Element-Verfahren 141
9.3.1 Grobelemente 141
9.3.2 Unterelemente/Gebäudeelemente/Funktionselemente/Bauelemente 143
9.3.3 Ausführungsarten/ Ausführungsklassen/Konstruktionselemente 143
9.4 Ausführungsorientierte Verfahren 143
9.4.1 Verfahren mit Teilleistungen 145
9.4.2 Verfahren über Kalkulation 145
9.4.3 Verfahren mit Leitpositionen 145
9.5 Statistische Verfahren 147
9.6 Kostenkennwerte 147
9.6.1 Korrekturfaktoren 149
9.6.2 Zeit - Baupreisindex 149
9.6.3 Ort - Regionalfaktor 151
10 Wertermittlung von Immobilien 153
10.1 Der Verkehrswert einer Immobilie 153
10.2 Die Wertermittlungsverfahren 155
10.3 Das Vergleichswertverfahren 155
10.4 Das Sachwertverfahren 155
10.5 Das Ertragswertverfahren 157
10.5.1 Begriffsbestimmung 157
10.5.2 Das System des Ertragswertverfahrens 158
11 Aufwendungen für Gebäude 161
11.1 Baunutzungskosten nach DIN 18960 163
11.2 Kostengliederung der DIN 18960 163
11.2.1 Kapitalkosten 165
11.2.2 Verwaltungskosten 165
11.2.3 Betriebskosten 165
11.2.4 Instandhaltungskosten 167
11.3 Weitere Komponenten 167
11.3.1 Mietausfallwagnis 167
11.3.2 Abschreibung 169
12 Grundlagen Finanzierung 171
12.1 Begriffsbestimmung 171
12.2 Die "private" Investition/Finanzierung 173
12.2.1 Eigenkapital 173
12.2.2 Fremdkapital 175
12.2.3 Grundbuch 175
12.3 Die gewerbliche Investition/Finanzierung 177
12.3.1 Rentabilität 177
12.4 Darlehen 177
12.4.1 Finanzierungsarten 177
12.4.2 Laufzeit 179
12.4.3 Zinssatz 179
13 Das Architekturbüro 181
13.1 Tätigkeit als Architekt 181
13.2 Rechtsformen 181
13.2.1 Einzelunternehmen 181
13.2.2 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) 182
13.2.3 Partnerschaftsgesellschaft (PartG) 182
13.2.4 Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) 182
13.2.5 Limited (Ltd.) 183
13.3 Wirtschaftliche Grundlagen eines Architekturbüros 184
13.3.1 Portfolioanalyse/Strategieentwicklung 184
13.3.2 Grundlagen der Portfolio-Analyse 185
13.3.3 Kunden 186
13.4 Übliche Kostenarten im Architekturbüro 187
13.5 Personalkosten 187
13.5.1 Kalkulatorisches Gehalt des oder der Inhaber 187
13.5.2 Alterssicherung Inhaber 187
13.5.3 Personalkosten für technische und sonstige Mitarbeiter 187
13.5.4 Honorare für Leistungen Dritter und freier Mitarbeiter 189
13.6 Sachkosten 189
13.6.1 Kosten der Raumnutzung 189
13.6.2 Sachkosten des Bürobetriebes 189
13.6.3 Kosten Fahrzeug 189
13.6.4 Reisekosten 189
13.6.5 Kosten der Bürosicherung 189
13.6.6 Repräsentation und Akquisition 191
13.6.7 Sonstige Kosten 191
13.7 Gemeinkostenzuschlagssatz/Stundensätze 191
13.7.1 Zeiterfassung 193
13.7.2 Einzelkosten 193
13.7.3 Gemeinkosten 193
13.7.4 Ermittlung des Gemeinkostenzuschlages 193
13.7.5 Ermittlung der Stundensätze 195
13.8 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen 195
13.8.1 Vorkalkulation 195
13.8.2 Nachkalkulation 195
13.8.3 Kennzahlen 197
14 Steuern 199
14.1 Einteilung der Steuerarten 199
14.2 Einkommensteuer 201
14.2.1 Steuerpfl ichtige Einkommensarten 201
14.2.2 Besteuerung der Einzelunternehmung 201
14.2.3 Besteuerung der Personengesellschaften 203
14.2.4 Höhe der Steuer 203
14.3 Besteuerung der GmbH 204
14.3.1 Höhe der Steuer 204
14.4 Wie wird der Gewinn ermittelt? 205
14.4.1 Betriebsvermögensvergleich (§ 4 Abs. 1 EStG) 205
14.4.2 Einnahmenüberschussrechnung (§ 4 Abs. 3 EStG) 205
14.5 Lohnsteuer 206
14.6 Umsatzsteuer 206
14.6.1 Kleinunternehmer 209
14.6.2 Höhe der Steuer 209
15 Versicherung der Berufshaftpfl icht des Architekten 211
15.1 Versicherungsarten 211
15.2 Versicherungspfl icht 211
15.3 Grundlagen von Versicherungsverträgen 213
15.4 Gegenstand der Berufshaftpfl ichtversicherung 213
15.4.1 Primäre Risikobeschreibung 213
15.4.2 Versicherte Tätigkeiten 214
15.4.3 Gesetzliche Haftpfl icht 214
15.5 Leistungspfl icht des Versicherers 215
15.5.1 Begrenzung der Leistungspfl icht 215
15.5.2 Versicherungssumme 215
15.5.3 Versicherungssummenmaximierung 216
15.5.4 Selbstbeteiligung 216
15.6 Verstoßprinzip 216
15.7 Rückwärts-Versicherung 217
15.8 Nachhaftung des Versicherers 217
15.9 Nicht versicherte Risiken 218
15.9.2 Haftungsvereinbarungen, die über den gesetzlichen Umfang hinausgehen 219
15.10 Ausschlüsse 220
15.10.1 Überschreitung der Bauzeit sowie von Fristen und Terminen 220
15.10.2 Überschreitung von Massen- und Kostenermittlungen 220
15.10.3 Pfl ichtwidriges Verhalten 223
15.10.4 Auslandsschäden 223
Anhang 225
Abkürzungen 225
Index 226