Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden

1 - Inhaltsverzeichnis [Seite 4]
2 - Abbildungsverzeichnis [Seite 7]
3 - Tabellenverzeichnis [Seite 9]
4 - Anhangverzeichnis 1 [Seite 10]
5 - Anhangverzeichnis 2 [Seite 11]
6 - Anhangverzeichnis 3 [Seite 13]
7 - Abkürzungsverzeichnis [Seite 14]
8 - 1 Einleitung [Seite 17]
8.1 - 1.1 Motivation [Seite 17]
8.2 - 1.2 Vorbetrachtungen [Seite 17]
8.3 - 1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen [Seite 19]
8.4 - 1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise [Seite 20]
9 - 2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen [Seite 22]
9.1 - 2.1 Einführung [Seite 22]
9.2 - 2.2 Mietlageverfahren [Seite 23]
9.2.1 - 2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul [Seite 23]
9.2.2 - 2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren [Seite 24]
9.2.3 - 2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren [Seite 25]
9.3 - 2.3 Mietsäulenverfahren [Seite 26]
9.3.1 - 2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag [Seite 27]
9.3.2 - 2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister [Seite 27]
9.3.3 - 2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber [Seite 30]
9.3.4 - 2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter [Seite 30]
9.3.5 - 2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp [Seite 32]
9.3.6 - 2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren [Seite 33]
9.4 - 2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren [Seite 33]
9.5 - 2.5 Ertragswertverfahren [Seite 36]
9.6 - 2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren [Seite 37]
10 - 3 Ausgangsdaten [Seite 38]
10.1 - 3.1 Die Innenstadt von Dresden [Seite 38]
10.2 - 3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten [Seite 41]
10.2.1 - 3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke [Seite 42]
10.2.2 - 3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten [Seite 43]
10.2.3 - 3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzungen [Seite 44]
10.2.4 - 3.2.4. Bodenrichtwerte [Seite 47]
10.2.5 - 3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte [Seite 48]
10.3 - 3.3 Analyse real erzielter Mieten [Seite 49]
10.4 - 3.4 Recherche von Mieten [Seite 52]
10.4.1 - 3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern [Seite 54]
10.4.2 - 3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung [Seite 56]
10.4.3 - 3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen [Seite 56]
10.4.4 - 3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken [Seite 57]
10.5 - 3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage [Seite 58]
11 - 4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten [Seite 59]
11.1 - 4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten [Seite 59]
11.2 - 4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten [Seite 62]
11.2.1 - 4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude [Seite 62]
11.2.2 - 4.2.2 Einfluss der Ladenfläche [Seite 63]
11.2.3 - 4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes [Seite 67]
11.2.4 - 4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses [Seite 67]
11.2.5 - 4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront [Seite 68]
11.2.6 - 4.2.6 Einfluss der Eingangsituation [Seite 69]
11.3 - 4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten [Seite 69]
11.3.1 - 4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten [Seite 69]
11.3.2 - 4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten [Seite 70]
11.3.3 - 4.3.3 Anpassung von Mietangeboten [Seite 71]
11.4 - 4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand [Seite 72]
11.5 - 4.5 Transformationen der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern [Seite 74]
11.6 - 4.6 Würdigungen der Bodenwertzuordnung [Seite 76]
12 - 5 Regressionsanalysen [Seite 78]
12.1 - 5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 1 [Seite 78]
12.2 - 5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 2 [Seite 80]
12.3 - 5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2 [Seite 81]
12.4 - 5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 [Seite 85]
12.5 - 5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen [Seite 88]
12.6 - 5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten [Seite 94]
13 - 6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert [Seite 96]
13.1 - 6.1 Einfluss der Grundflächenzahl [Seite 96]
13.2 - 6.2 Einfluss der Geschossflächenzahl [Seite 99]
13.3 - 6.3 Einfluss der Grundstücksfläche [Seite 100]
14 - 7 Anwendungen des Mietlageverfahrens [Seite 102]
14.1 - 7.1 Absolutes Mietlageverfahren [Seite 102]
14.1.1 - 7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen [Seite 105]
14.1.2 - 7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftslagen [Seite 106]
14.1.3 - 7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte [Seite 107]
14.1.4 - 7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens [Seite 109]
14.2 - 7.2 Relatives Mietlageverfahren [Seite 110]
15 - 8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses [Seite 112]
15.1 - 8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten [Seite 112]
15.2 - 8.2 Die Mietpreisdatei [Seite 114]
15.3 - 8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens [Seite 115]
15.4 - 8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens [Seite 115]
16 - 9 Zusammenfassung und Ausblick [Seite 118]
17 - Anhang [Seite 121]
18 - Literaturverzeichnis [Seite 147]