Das Immobilienportfolio für Privatanleger

3. Umlaufvermögen

Das Gesamtvermögen setzt sich aus Anlagevermögen und Umlaufvermögen zusammen. Das Umlaufvermögen ist der Vermögensanteil, der für den kurzfristigen Verbrauch zur Verarbeitung oder Rückzahlung verwendet wird. Kaufnebenkosten, Hausgeld, Umsatz und Cashflow gehören daher zum Umlaufvermögen. In der Bilanzierung wird das Umlaufvermögen auf der Aktivseite aufgeführt, zu der auch Barbestände gehören. Immobilien, die zum Weiterverkauf bestimmt sind, gehören ebenfalls zum Umlaufvermögen. Gehaltene Immobilien, die im Bestand verweilen, jedoch nicht. Alle Vermögensgegenstände und damit verbundene Kosten, die nicht auf Dauer im Immobilienportfolio liegen, gehören zum Umlaufvermögen. Das Gleiche gilt für Vermögensgegenstände, die sich nicht planmäßig abnutzen und abschreiben lassen.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten (Anschaffungskosten oder auch weiche Kosten genannt) sind Transaktionskosten, die für den Erwerb bei jeder Eigentumsübertragung einer Immobilie anfallen. Diese können je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen und liegen bei circa 10 % des Kaufpreises. Die Kosten teilen sich wie folgt in drei Bereiche auf:

Maklerprovision

Die Immobilie wird über einen Makler vermittelt und erworben, der eine Gebühr für seine Arbeit in Rechnung stellt. Die Höhe der gesamten Maklerprovision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus (im Durchschnitt etwa 3,57 %). Laut der neuen Regelung der Bundesregierung für 2021 teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten der Maklerprovision zu gleichen Teilen. Meist verlangen Banken als Mindesteinlage die Anzahlung der Nebenkosten als Eigenmittel. Im Exposee ist die Maklerprovision vor dem Kauf einzusehen und erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.

Notarkosten

Für den Kauf ist ein Notar zur Beurkundung des notariellen Kaufvertrags notwendig, der dabei als neutrale Person anzusehen ist. Das Grundbuch sowie deren Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und ggf. Notaranderkontos werden von diesem eingerichtet. Die durchschnittlichen Notarkosten liegen bei etwa 1,5 bis 2 %.

Grunderwerbsteuer

Der Immobilienkauf unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 % und stellt die letzte Zahlung im gesamten Kaufprozess dar. Ist die Rechnung gegenüber der Finanzbehörde beglichen, stellt diese eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, womit der Kaufvertrag als vollständig abgeschlossen gilt. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für den Besitzübergang.

Gesamtinvestitionskosten (GIV)

Die GIV ist die addierte Summe der Anschaffungskosten, die oben einzeln ausgeführt wurden. Sie enthält weder Kaufpreis noch Zinskosten. In Tabelle 2 bleibt die chronologische Wohnungsauflistung konstant bestehen. Die drei Kostenpunkte der Kaufnebenkosten sind separat zum Kaufpreis umrandet, um deren einzelne Kosten besser darzustellen. Der gesamte Nebenkostenbetrag wird rechts am Ende addiert, gefolgt von den Gesamtinvestitionskosten inklusive Kaufpreis. Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Gesamtinvestitionskosten sind die Gesamtsumme in der Tabelle. Das Musterbeispiel wird fortlaufend weitergeführt. Das Musterportfolio befindet sich insgesamt im Bundesland Baden-Württemberg und es wird die dort geltende Grunderwerbsteuer von 5 % übernommen, wodurch sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 10,57 % belaufen. Bei der Aufstellung der Kaufnebenkosten werden zur besseren Übersicht leicht gerundete Zahlen verwendet.

Mit dem Musterportfolio wird bei jeder Immobilie nur mit einer Anzahlung der Kaufnebenkosten gerechnet, was einer 100 %-Finanzierung entspricht. 2021 ist ein neues Maklergesetz über eine geänderte Zahlungsprovision in Kraft getreten. In der folgenden Tabelle sind die Veränderungen auch rückwirkend zur vereinfachten Darstellung übernommen worden.

Tabelle 2: Kaufnebenkosten (Musterbeispiel), Stand 2020

Interpretation: In der aufgeführten Tabelle lassen sich die einzelnen Zahlungspositionen der Kaufnebenkosten zu jeder Immobilie und als Gesamtüberblick darstellen. Die Nebenkosten sind erhebliche Mehrkosten, die in jede Kalkulation miteinbezogen werden müssen. Die Grunderwerbssteuer, ausgehend am Beispiel Baden-Württembergs, ist mit 5 % der größte Kostenpunkt. Durch die gesamten Kaufnebenkosten fallen schon im Vorfeld bei jeder einzelnen Immobilie hohe Kosten an, die mit ca. 10,57 % in Vorkasse geleistet werden müssen. Oder anders ausgedrückt: Das Immobilieninvestment steht bereits am Anfang mit 10 % im Minus.

Hausgeld-Abrechnung

Mit Hausgeld sind alle Kosten gemeint, die für die betriebliche Erwirtschaftung der Immobilie anfallen. Es wird vom Mieter eine monatliche Vorauszahlung, die sogenannte "Warmniete" gegenüber der Kaltmietzahlung, gewährleistet. Am Ende des Kalenderjahres wird vom Hausverwalter die Gesamtabrechnung an den Eigentümer gesandt. Dieser rechnet das Hausgeld mit der Vorleistung des Mieters ab. Die Hausgeldabrechnung lässt sich in die umlegbaren Nebenkosten (NK) und in die nicht umlagefähigen Nebenkosten aufteilen.

Umlagefähige Nebenkosten

Die umlagefähigen Nebenkosten werden dem Mieter zugerechnet und sind allgemein anfallende Kosten, wie z. B. Abfallgebühren, Strom, Wasser, Hausreinigung, Gebäudeversicherung und Ähnliches. Es ist dabei von steigenden Betriebskosten wie Energiekosten und öffentlichen Abgaben auszugehen, wovon insbesondere Altbauten betroffen sind. Das kann unter Umständen zu einem besonderen Auswahlkriterium führen. Dem Eigentümer ist zu empfehlen, die Gebäudeversicherung zu Beginn des Erwerbs zu überprüfen. Häufig besteht der Fall, dass die bestehende Gebäudeversicherung veraltet ist und nicht mehr alle Kosten im Schadensfall deckt. Beispielsweise kann die Deckungssumme für die Immobilie über Jahre nicht mehr angepasst worden sein. Hausverwalter sollten die Deckungssumme der Versicherung dem Immobilienwert anpassen, was leider oft in Vergessenheit gerät.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Diese sind Rücklagenbildungen des Hauses, anfallende Kontogebühren und Kosten für den Hausverwalter. Vor einem Kauf sind daher die Kosten bei den Einkaufskennzahlen mit einzuberechnen. Nicht selten werden kostengünstige Immobilien angeboten, jedoch nur aufgrund hoher Betriebskosten oder anstehender Sonderumlagen. Auch bei größeren anfallenden Sanierungen am Haus reichen die vorhandenen Rücklagen dann nicht mehr aus und ein Zuschuss der Eigentümer in Form von Sonderumlagen wird eingefordert. Für Eigentümer, die die Betriebskosten und deren Rücklagenbildung nicht ernst nehmen oder gar ignorieren, besteht die Gefahr, regelmäßige Instandhaltungsarbeiten nicht mehr ausführen zu können. Die Folge sind meist stark heruntergewirtschaftete Häuser mit erheblichen Renovierungsstau. Daraus resultieren dann schwere Vermietbarkeit, schlechte Wohnqualität, erhöhte Mietnebenkosten, unbeliebte Wohngegend usw. Weiter rechts in der Tabelle steht die monatliche Rücklagenbildung, die eine Orientierung des Instandhaltungsaufwands darstellt.

Tabelle 3: Hausgeld-Abrechnung (Musterbeispiel), Stand: Juli 2020

Interpretation: In Tabelle 3 sind als Hausgeld alle Kosten zu bezeichnen, die für die Betriebsbewirtschaftung der Immobilie anfallen. Es wird vom Mieter eine monatliche Vorauszahlung geleistet, die sogenannte "Warmmiete" gegenüber der Kaltmietzahlung. Am Ende des Kalenderjahres wird vom Hausverwalter dem Eigentümer die Gesamtabrechnung zugestellt. Dieser rechnet das Hausgeld mit der Vorleistung des Mieters ab. Die Hausgeld-Abrechnung lässt sich in umlagefähige Nebenkosten (NK) und nicht umlagefähige Nebenkosten aufteilen.

Insgesamt gibt Tabelle 3 einen guten Einblick in die Einnahme- und Kostensituation. Die Einnahmen und Nebenkosten der jeweiligen Immobilie können einzeln oder insgesamt betrachtet werden. Erfreulich zu erkennen ist, dass die Kaltmieteinnahmen gegenüber der verbindlichen Bankrate fast doppelt so hohe Einnahmen gegenüberstehen, was eine positive Bewertung zulässt. Die ETW 2 scheint jedoch die einzige Immobilie zu sein, bei der die Bankraten und Kaltmieteinnahme eher knapp ausfallen. Auch die weiteren Immobilien zeigen Nebenkosten mit einer relativen Belastung, die als tragbar zu erkennen sind. Durch den hohen Überschuss ist eine gute Bonität gegeben und es wird deutlich, dass sich die Immobilien im Einzelnen (überwiegend) und insgesamt rechnen werden. Das Musterportfolio zeigt eine ausgewogene Verteilung. Beunruhigend hohe Kosten sind in Tabelle 3 nicht zu erkennen. Der nach der Hausgeldabrechnung verbleibende Cashflow sowie deren monatlicher und jährlicher Umsatz werden auf den folgenden Seiten dargestellt.

Kalkulationsrechnung

Die Kalkulationsrechnung ähnelt der Hausgeldabrechnung und ist für den Privatanleger für eine Endabrechnung hilfreich. In...