WEG-Recht

1.1 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer

1.1.1 Öffnungsklausel

OLG München, Urteil vom 31.1.2024, 7 U 7576/21

Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, eine Vereinbarung zu ändern, wenn es dafür eine Öffnungsklausel gibt.

Sachverhalt

Wohnungseigentümer K geht gegen Mieter B vor, dessen von Wohnungseigentümer X angemieteten Räume unter denen des K liegen. B soll nach Ansicht des K in den angemieteten Räumen keine Eisverkaufsstelle betreiben, bei der das Eis über die Straße verkauft wird. Vor dem Lokal sind aber Klappbänke, Klappstühle, eine Topfpflanze und zwei Abfallbehälter aufgestellt. In der Gemeinschaftsordnung heißt es für die Räume wie folgt: »Geschäftsräume« und in einem Nachtrag »Laden«. Im Juli 2006 haben die Wohnungseigentümer den Betrieb der Eisverkaufsstelle allerdings genehmigt. Im Mai 2007 beschlossen sie ferner, B gegen eine »Sondernutzungsgebühr« zu gestatten, zwei Klappbänke, zwei Hocker, eine Topfpflanze und zwei Abfallbehälter auf dem gemeinschaftlichen Eigentum vor dem Lokal aufzustellen.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! B gebrauche die Räume vereinbarungsgemäß. Auf Basis der ursprünglichen Vereinbarung würde die Nutzung als Eisverkaufsstelle, so wie sie konkret von B gestaltet sei (= Möglichkeit, das Eis im Freien zu verzehren), zwar einer Vereinbarung widersprechen und wäre damit unzulässig. Die Wohnungseigentümer hätten diese Vereinbarung aber im Jahr 2006 geändert. Dieser Beschluss sei auch wirksam, da er auf einer Öffnungsklausel beruhe. Nach der Gemeinschaftsordnung könne diese nämlich durch einen einfachen Beschluss geändert werden. Dies gelte zwar nicht für »wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerks selbst bzw. ihrer Einrichtungen oder Veränderungen seines Zwecks als Wohnhaus«. In der Änderung der Zweckbestimmung von »Laden« zu »Eisverkaufsstelle« liege eine solche Veränderung aber nicht.

Hinweis für die Verwaltungspraxis

Problemüberblick

Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer, Vereinbarungen zu ändern. Dies ist nur möglich, wenn das Gesetz, beispielsweise § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, oder eine Vereinbarung den Wohnungseigentümern für eine Änderung eine Beschlusskompetenz einräumt. Fehlt es an einer Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss, der eine Vereinbarung dauerhaft ändert, ­nichtig.

Öffnungsklausel in Altfällen

Im Fall gibt es eine Öffnungsklausel. Ihre Grenze sind »wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerks selbst bzw. ihrer Einrichtungen oder Veränderungen seines Zwecks als Wohnhaus«. Diese Grenze wird nach Ansicht des OLG nicht überschritten, wenn man anstelle eines Ladens eine Eisverkaufsstelle erlaubt. Dem ist zuzustimmen. In Fällen wie diesen ist allerdings Vorsicht geboten. Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Das heißt: Sie binden Sondernachfolger ohne Eintragung nicht! Um die bislang gefassten Beschlüsse nicht von dem einen zum anderen Tag Makulatur werden zu lassen, ordnet § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG an, dass die alte Rechtslage, also die Bindung eines Sondernachfolgers an sämtliche Beschlüsse unabhängig von einer Eintragung, bis zum 31.12.2025 weiter gilt. Erst dann, wenn eine Sondernachfolge nach dem 31.12.2025 eintritt, ist § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG anzuwenden. Diese Rechtslage bedeutet im Grundsatz, dass sämtliche wirksamen Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1.12.2020 gefasst wurden, nachträglich zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen.

Hilfsantrag

Im Fall hatte im Übrigen ein Hilfsantrag Erfolg. Das OLG hat den B verurteilt, es zu unterlassen, in den Räumen zur Nachtzeit Geräte zu betreiben, die in der Wohnung des K tieffrequente Geräuschimmissionen verursachen, welche die Anhaltswerte der DIN 45680 überschreiten.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, mithin auf einer »Öffnungsklausel« beruhen, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG erst dann, wenn sie, was § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht, als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Zur Eintragung muss nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO ein Antrag gestellt werden. Antragsberechtigt ist gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Der Antrag muss nach § 19 GBO von sämtlichen Wohnungseigentümern bewilligt werden. Die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen müssen nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. § 7 Abs. 2 WEG enthält hierzu mehrere Erleichterungen. Die eine Erleichterung in § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt den Erfordernissen der §§ 19, 29 Abs. 1 Satz 1 GBO. Denn danach bedarf es keiner Bewilligungen der anderen Wohnungseigentümer, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgewiesen ist. Die andere Erleichterung betrifft § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO. Denn nach § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer antragsberechtigt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird gegenüber dem Grundbuchamt nach § 9b Abs. 1 WEG vertreten.

1.1.2 Nichtigkeit

KG Berlin, Beschluss vom 19.9.2024, 1 W 410/23

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach untersagt wird, das Sondereigentum an eine für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde zu vermieten, ist nicht offensichtlich unwirksam. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.

Sachverhalt

Alleineigentümer T gibt eine Teilungserklärung ab. Er fügt dieser eine Gemeinschaftsordnung bei. Dort heißt es unter anderem: »Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LaGeSo) und vergleichbare Behörden, Institutionen und Träger zum Zweck der Unterbringung von Asylbewerbern.« Das Grundbuchamt meint, diese Vereinbarung verstoße gegen § 19 AGG. Es setzt daher die Teilungserklärung nicht um. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Entscheidung

Mit Erfolg! Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung könnten zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG). Der Senat habe wiederholt entschieden, dass das Grundbuchamt eine solche Vereinbarung nur beanstanden dürfe, wenn zweifelsfrei feststehe, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich sei. Als Prüfungsmaßstab kämen §§ 134, 138, 242 BGB in Betracht. Im Fall sei ein Verstoß gegen diese Bestimmungen nicht zweifelsfrei. Grundsätzlich könne jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es insbesondere vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Durch eine Vereinbarung könne dieses Recht beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang werde vertreten, dass solche Vereinbarungen den in § 19 AGG aufgestellten Grundsätzen standzuhalten hätten. Diskriminierende Vermietungsverbote in diesem Sinne seien unwirksam. Beispielhaft würden dazu Regelungen genannt, die es generell verböten, an Asylbewerber oder sonstige Ausländer zu vermieten. Um eine solche Regelung gehe es nicht.

Allerdings sei nach § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG auch eine Benachteiligung unzulässig, die aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse, die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung habe und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kämen, geschieht. So liege es aber nicht. Von der Regelung seien Asylbewerber allenfalls mittelbar betroffen - und auch nur solche, die nicht oder nicht mehr verpflichtet seien, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen und deren Lebensunterhalt nicht gesichert sei. Eine Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft sei danach nicht offensichtlich, sondern eher fernliegend.

Hinweis für die Verwaltungspraxis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wann eine Vereinbarung ausnahmsweise unwirksam ist.

Freiheit zu Vereinbarungen

Die Wohnungseigentümer können jeden beliebigen Gegenstand vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist allerdings ungültig, wenn sie gegen das WEG oder gegen die übrige Rechtsordnung verstößt. So liegt es nach § 19...