Schweitzer Fachinformationen
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Im Zusammenhang mit einer privaten Vermietung stellen sich viele steuerliche Fragen - mit Blick auf die Einnahmen und auf die Kosten. Wir haben die zentralen Fragen für Sie in einem kurzen Überblick zusammengetragen.
Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie alle Einnahmen versteuern, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie erhalten (siehe Kapitel 3 ab S. 43). Dazu gehören die Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Baukostenzuschüsse oder auch Zinsen aus Bausparverträgen. Die Kaution zählt nur dann als Einnahme, wenn Sie diese verwenden müssen, beispielsweise für Reparaturen. Auch Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Stellplätzen oder möblierten Wohnungen müssen versteuert werden (siehe Kapitel 2, S. 32).
Wichtig ist, alle Einnahmen korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben, um mögliche steuerliche Nachteile zu vermeiden (siehe Interview, S. 59). Einnahmen aus der Vermietung sind Teil der "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" und unterliegen der Einkommenssteuer. Die genaue Höhe der Steuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab, der sich nach Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen richtet. Von Ihren Einnahmen können Sie die Ausgaben, die im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung entstehen, abziehen.
Es gibt keine eindeutige Grenze, bis zu der Ihre Vermietung als privat eingestuft wird. Als Faustformel gilt: Wenn Sie Ihren Lebensunterhalt mit Vermietungen bestreiten und Immobilien in größerem Umfang vermieten, dürfte es sich um ein Gewerbe handeln.
Auch die Vermietung von Ferienwohnungen kann eine gewerbliche Einnahmequelle darstellen; wann so etwas der Fall ist, hängt beispielsweise von den Dienstleistungen ab, die Sie rund um Ihre Urlaubsimmobilie anbieten (mehr dazu lesen Sie in Kapitel 5 "Ferienwohnungen und Untervermietung" ab S. 77). Steuerlich hat dies vor allem Auswirkungen auf die sogenannte Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt). Mehr Details dazu lesen Sie auch auf Seite 84 ("Wann Umsatzsteuer?").
Wichtig zu wissen: Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Mieteinnahmen gewerbliche Einkünfte darstellen, lassen Sie sich von einem Steuerfachmann oder einer Steuerfachfrau beraten (weitere Informationen siehe Kapitel 3).
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu gehören Finanzierungskosten, Reparaturen, Verwaltungskosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Versicherungsbeiträge oder die Grundsteuer. Auch Kosten für die Mietersuche und Renovierungen können abgesetzt werden (siehe Kapitel 3). Zu den Werbungskosten zählen zudem Ausgaben für Fachliteratur, Software für die Vermietung und Beiträge zu Vermieterverbänden.
Bewahren Sie sämtliche Belege und Nachweise für diese Ausgaben sorgfältig auf, da der Fiskus diese bei einer Prüfung einsehen möchte (siehe Kapitel 4 "Fallstricke vermeiden"). Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einnahmen und können somit die Steuerlast erheblich reduzieren. Auch Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie können als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie nicht als Herstellungskosten gelten.
Erhaltungsaufwand dient dazu, die Immobilie in ihrem ursprünglichen Zustand zu erhalten; die Aufwendungen können sofort als Werbungskosten abgezogen werden (siehe Kapitel 3). Herstellungskosten entstehen durch den Bau oder die wesentliche Verbesserung der Immobilie und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (siehe Kapitel 2). Erhaltungsaufwand umfasst Reparaturen und Renovierungen, während Herstellungskosten für Erweiterungen und Modernisierungen anfallen.
Ein Beispiel für Erhaltungsaufwand ist die Reparatur eines defekten Heizkessels, während der Einbau einer neuen Heizungsanlage unter die Herstellungskosten fällt. Es ist wichtig, diese Unterscheidung zu beachten, da sie Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der Kosten hat. Herstellungskosten erhöhen die Abschreibungsbasis (AfA) der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer verteilt, während Sie den Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen können.
Die Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer. Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden, wie die lineare und die degressive Abschreibung (siehe Kapitel 2). Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können mit 3 Prozent über 33 Jahre abgeschrieben werden. Ältere Gebäude haben andere Abschreibungssätze, zum Beispiel 2 Prozent für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und endet, wenn die Immobilie vollständig abgeschrieben ist oder verkauft wird. Die Abschreibung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte und kann somit die Steuerlast reduzieren. Achten Sie daher darauf, die Abschreibung korrekt zu berechnen und in der Steuererklärung anzugeben.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Renovierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen (siehe Kapitel 3). Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz hängt von deren Bau-/Fertigstellungsjahr ab. Anschaffungsnahe Herstellungskosten umfassen größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die den Standard der Immobilie erhöhen. Beispiele: Erneuerung der Elektrik, Einbau einer neuen Heizungsanlage oder umfassende Sanierung des Badezimmers. Es ist wichtig, diese Kosten korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben, da sie die Abschreibungsbasis der Immobilie erhöhen und über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Verluste aus der Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken. Sie können auch in die Vorjahre zurückgetragen oder in die Folgejahre vorgetragen werden (siehe Kapitel 3). Dies wird als Verlustabzug oder Verlustvortrag bezeichnet. Verluste aus der Vermietung entstehen, wenn die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen. Diese Verluste können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten wie Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit verrechnet werden. Dadurch mindern sie das zu versteuernde Einkommen und reduzieren die Steuerlast. Verluste, die sich nicht im gleichen Kalenderjahr verrechnen lassen, können dann, wie zuvor erwähnt, in die Vorjahre zurück- oder in die Folgejahre vorgetragen werden.
Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip besagt, dass Einnahmen und Ausgaben in dem Jahr steuerlich berücksichtigt werden, in dem sie tatsächlich zugeflossen oder abgeflossen sind. Dies lässt eine gewisse steuerliche Gestaltung zu, zum Beispiel durch das Vorziehen oder Verschieben von Ausgaben. Einnahmen werden in dem Jahr erfasst, in dem sie auf dem Konto der Vermieterin oder des Vermieters eingehen, und Ausgaben in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden. Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip gilt grundsätzlich für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist besonders relevant für die zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben. Es ermöglicht Ihnen, Ihre Steuerlast durch geschickte Planung zu optimieren. Beispielsweise können Sie größere Ausgaben in ein Jahr mit hohen Einnahmen vorziehen, um die Steuerlast zu senken.
Die Sonderabschreibung ermöglicht es Ihnen, zusätzlich zur normalen Abschreibung einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren abzusetzen. Dies kann die steuerliche Belastung in den ersten Jahren nach dem Kauf oder Bau einer Immobilie erheblich senken. Die Sonderabschreibung beträgt in der Regel 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr und kann zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen werden. Achtung: Sie ist...
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